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Condomino moroso: si può vietare l’uso dell’ascensore?

29 Dicembre 2020 | Autore:
Condomino moroso: si può vietare l’uso dell’ascensore?

I servizi comuni possono essere inibiti a chi non è in regola con il pagamento delle quote, ma non quelli essenziali e primari, che debbono rimanere garantiti.

Nel tuo palazzo, c’è qualche condomino che non paga le quote. Questo crea notevoli problemi all’amministrazione, che non dispone di liquidità sufficiente per pagare i fornitori e fronteggiare le spese necessarie.

La legge dispone che quando le morosità si accumulano è possibile escludere il condomino moroso  dall’uso dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato», come il parcheggio condominiale o il riscaldamento centralizzato.

Ma al condomino moroso si può vietare anche l’uso dell’ascensore? La norma non è chiara e non lascia capire se siano compresi in questa possibilità di sospensione anche i servizi essenziali, intangibili che vanno comunque garantiti anche ai morosi, come ad esempio l’acqua. Infatti, sul tema, le pronunce dei giudici sono discordanti.

Ora, sull’esclusione dall’uso dell’ascensore per morosità è arrivata un’interessante sentenza di merito, che ha deciso il caso di un condominio in cui era stato installato un dispositivo che consentiva l’uso dell’impianto ai soli condomini in regola col pagamento delle quote, ai quali veniva consegnata una chiave necessaria per aprire la serratura e far funzionare l’ascensore.

La sospensione dei servizi condominiali ai morosi

Una norma del Codice civile [1] prevede la possibilità di inibire ai condomini morosi l’uso dei servizi comuni. Precisamente, «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».

Così il condomino moroso – ferma restando la possibilità di agire nei suoi confronti con decreto ingiuntivo per riscuotere il dovuto –  rischia la sospensione dei servizi quando il mancato pagamento delle quote si protrae per oltre un semestre.

Quali servizi possono essere sospesi

Ma quali sono, in concreto, i servizi comuni che possono essere sospesi? La disposizione legislativa si limita a richiamare, in generale, tutti quelli suscettibili di godimento separato, perciò comprende quelli che possono essere inibiti a qualcuno dei condomini senza compromettere la possibilità di uso da parte degli altri.

Così è possibile, ad esempio, vietare ai morosi di accedere ad alcuni locali di proprietà comune, come i parcheggi o i depositi, oppure escluderli dalla fruizione dei servizi idrici e di riscaldamento centralizzati, come anche dell’antenna televisiva comune.

Quando non è chiaro se l’esclusione possa compromettere servizi primari e di assoluta necessità per la vita o la salute, a partire dall’acqua, molti amministratori si cautelano promuovendo un ricorso d’urgenza al tribunale [2], in modo da ottenere l’autorizzazione del giudice per operare la sospensione. Altrimenti, ove essa fosse attuata d’iniziativa e si rivelasse illegittima, potrebbero essere chiamati a rispondere dei danni ed anche essere ritenuti responsabili del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose [3].

L’esclusione dall’uso dell’ascensore

Nel caso dell’ascensore, il problema è complicato dal fatto che bloccare la porta in modo da inibire l’accesso e la fermata ad un intero piano pregiudicherebbe i diritti degli altri condomini che abitano a quel livello. Così alcuni condomini si sono dotati di sistemi con serrature a chiave, da consegnare ai soli comproprietari in regola, oppure di più moderni badge, le tessere elettroniche che consentono l’apertura delle porte e il funzionamento dell’impianto.

Ma, a livello giuridico, permane il dubbio se l’ascensore rientri o meno nel novero dei servizi primari da garantire anche ai condomini morosi. Una recente sentenza del tribunale di Roma [4] ha condannato un condominio «a rimuovere ogni ostacolo alla fruizione dell’ascensore» ed ha anche stabilito il risarcimento in favore del condomino al quale era stato impedito l’uso dell’impianto per morosità.

C’è da dire che nella decisione ha pesato il fatto che nel giudizio svoltosi non era emersa in modo chiaro la morosità perdurante da oltre 6 mesi, che come abbiamo visto è un requisito indispensabile per poter operare la sospensione dei servizi comuni. Ma il giudice ha colto l’occasione per affermare il principio secondo cui il diritto del condominio di esigere le quote deve essere «contemperato con i diritti fondamentali della persona costituzionalmente garantiti, alla vita e alla salute, di talché la sospensione di servizi essenziali può risultare comunque illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di tali valori primari».


note

[1] Art. 63 disp. att. Cod. civ.

[2] Art. 700 Cod. proc. civ.

[3] Art. 392 Cod. pen.

[4] Trib. Roma, Sez. V Civile, sent. n. 6353/20 del 21 aprile 2020.


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