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Cos’è il preliminare di vendita?

29 Dicembre 2020 | Autore:
Cos’è il preliminare di vendita?

Compromesso di compravendita: cos’è, a cosa serve e come funziona? Cos’è il contratto definitivo? Cos’è l’esecuzione specifica del preliminare?

Chi ha acquistato un immobile sa bene qual è la trafila di adempimenti che tocca compiere: dal compromesso al rogito notarile, diventare proprietari di un nuovo bene non è cosa semplice. Con questo articolo ci soffermeremo in particolare su quel contratto che consente di fissare i punti principali della futura compravendita, come ad esempio il prezzo e il tempo della conclusione dell’accordo definitivo. Sto parlando del contratto preliminare, conosciuto anche come compromesso. Cos’è il preliminare di vendita?

Come detto, il preliminare è un contratto vero e proprio. La sua particolarità sta nel fatto che i suoi effetti sono generalmente temporanei, in quanto sono superati dalla stipula del successivo contratto definitivo. Anzi: si può tranquillamente affermare che il principale effetto del preliminare è di vincolare le parti a stipulare il contratto definitivo. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno solamente cinque minuti per sapere cos’è il preliminare di vendita.

Contratto preliminare: cos’è?

Il contratto preliminare vincola le parti a prestare il consenso per concludere un futuro contratto, detto definitivo.

In altre parole, il preliminare è un accordo vincolante a tutti gli effetti, mediante il quale le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo che prenderà il posto del preliminare stesso.

Preliminare: a cosa serve?

A cosa serve il contratto preliminare? Il preliminare serve a impedire che si torni indietro con le trattative; segna un punto di non ritorno, poiché il preliminare vincola le parti ad andare avanti e a stipulare l’accordo finale (il contratto definitivo).

Il compromesso svolge anche un’altra utile funzione, che è quella di controllare eventuali sopravvenienze, cioè possibili eventi futuri che pregiudichino la possibilità di giungere a un accordo definitivo.

Per sopravvenienze intendo non solo i ripensamenti dovuti a un mero capriccio, ma anche quelli giustificati da cause più serie, come ad esempio l’aumento imprevisto dei prezzi.

Preliminare di vendita: cos’è?

Il contratto preliminare in assoluto più diffuso è quello che si utilizza nell’ambito di una compravendita immobiliare.

Per via dell’importanza dell’acquisto, le parti preferiscono arrivare gradatamente all’accordo definitivo passando per la stipula di un contratto preliminare.

Il preliminare di vendita è dunque un contratto preliminare che ha ad oggetto la compravendita di un bene, quasi sempre di un immobile.

Preliminare di vendita: come funziona?

Secondo la legge [1], il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Ciò significa che il preliminare di vendita che ha ad oggetto un bene immobile dovrà essere fatto per iscritto così come il futuro contratto definitivo.

Le parti potrebbero stipulare un compromesso che vincola alla parola data solamente una delle parti: si parla in tal caso di preliminare unilaterale.

Nel caso di vendita, il compromesso unilaterale funziona così: il venditore si impegna a cedere il bene promesso alla controparte se questa vorrà stipulare il definitivo.

Con il preliminare unilaterale, quindi, solo una delle parti (in genere, il venditore) si obbliga a stipulare il definitivo, lasciando così l’altra (il compratore) libera di decidere. Si tratta ovviamente di un incentivo a favore dell’acquirente, il quale saprà che la futura stipula del contratto definitivo dipende solamente dalla propria volontà.

Nel preliminare di vendita, le parti possono già fissare gli aspetti principali del futuro accordo definitivo: prezzo, altre condizioni di compravendita, lavori di sistemazione dell’immobile, ecc. Facciamo un esempio.

Tizio vuole acquistare la casa di Caio. Stipulano un preliminare di vendita con cui fissano il prezzo che Tizio dovrà corrispondere a Caio e stabiliscono il termine entro cui dovrà essere sottoscritto il contratto definitivo. Nelle more, Caio dovrà impegnarsi a effettuare alcuni lavori di manutenzione per rendere abitabile l’immobile.

Come si evince dall’esempio appena riportato, il preliminare di vendita consente non solo di fissare il tempo in cui sarà stipulato il definitivo, ma anche di fissare altre condizioni, tipo il versamento di una caparra, l’esecuzione di alcuni lavori, ecc.

Esecuzione specifica del preliminare: cos’è?

Il preliminare di vendita è un contratto a tutti gli effetti: ciò significa che vincola le parti come qualsiasi altro negozio giuridico. Che cosa succede se uno dei contraenti volesse venir meno agli impegni assunti nel preliminare, magari rifiutando di stipulare il definitivo? In una simile circostanza, la parte non inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto (con restituzione di quanto eventualmente già prestato) e il risarcimento dei danni. Ma non solo.

Per tutelare la parte che sperava nella conclusione del definitivo, la legge ha fornito una specifica tutela: l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

La legge dice che, se chi è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso [2].

Se Caio rifiuta di vendere a Tizio il proprio immobile, nonostante si sia vincolato a ciò mediante un preliminare, Tizio potrà andare dal giudice e ottenere una sentenza che sostituisca il consenso di Caio nella stipula del definitivo. Così facendo, Tizio otterrà la proprietà dell’immobile, ovviamente corrispondendo a Caio la somma pattuita nel preliminare.


note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] Art. 2932 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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