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Si può acquistare una casa popolare?

30 Ottobre 2020
Si può acquistare una casa popolare?

Requisiti, prezzo di acquisto e tutto quello che c’è da sapere se si vuole acquistare un appartamento dell’edilizia residenziale pubblica. 

In caso di difficoltà economiche, risultare assegnatario di una casa popolare può essere di grande aiuto per le finanze familiari. Il beneficio in questione non si limita al canone di locazione agevolato che paga chi scala la graduatoria degli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica. Infatti, ci sono altri vantaggi di cui può godere il titolare dell’appartamento.

In linea di massima, chi partecipa a un bando per l’assegnazione di case ERP intende mettere radici in un determinato posto. Se ti riconosci in questa categoria di persone, probabilmente ti starai chiedendo se si può acquistare una casa popolare. In questo modo, non dovresti più pagare il fitto e, inoltre, avresti una proprietà tutta tua, duratura nel tempo.

Per soddisfare ogni tua curiosità sull’argomento, in questo articolo abbiamo raccolto tutte le informazioni necessarie sull’acquisto delle case popolari, analizzando la normativa vigente ed esponendola in modo chiaro.

È possibile acquistare una casa popolare?

Nel 1993 ha fatto la sua comparsa una legge destinata a cambiare le sorti del patrimonio immobiliare italiano. Risale a quell’anno la norma che ha permesso a migliaia di connazionali di acquistare appartamenti dell’edilizia residenziale pubblica [1].

Con la comparsa di questo precetto, si è reso possibile l’acquisto di una casa popolare, a patto che l’acquirente soddisfi i requisiti previsti dalla legge.

In base alle stime e ai dati più aggiornati comunicati dall’Istituto autonomo case popolari (Iacp), alla fine del 2018, il numero complessivo di case popolari vendute in tutto il territorio dello stivale era di 190mila unità immobiliari.

Quali sono le case popolari in vendita?

Non tutte le case popolari possono essere acquistate. Il motivo di tale limitazione dipende da alcuni vincoli posti in essere dalla legge che impedisce agli enti amministrativi locali di vendere gli alloggi Erp [2].

La proposta di mettere in vendita una casa popolare viene avanzata alla Regione dagli enti proprietari o dal Comune. È poi l’ente territoriale ad approntare il piano di alienazione, ma deve tenere conto del fatto che il patrimonio abitativo venduto non può essere superiore al 75% del numero complessivo di case popolari, ma nemmeno inferiore al 50%.

Prendiamo come esempio il piano quinquennale di vendita 2015-2019 previsto dalla Regione Lombardia per Milano. Il numero complessivo di case Erp superava le 5.600 unità abitative. Pertanto, in quel lustro, si è prevista la dismissione di 3.100 alloggi. Un numero ben al di sotto del tetto massimo stabilito per legge.

Chi può acquistare una casa popolare?

Le case popolari possono essere acquistate sia dagli assegnatari titolari dell’alloggio, sia dai familiari conviventi [3].

Come sarà facile intuire, quando si parla di acquisto di una casa popolare è buona norma tenere ben distinte due figure:

  1. il titolare assegnatario;
  2. l’acquirente.

Questo pratico distinguo permette di inquadrare meglio la legge sull’acquisto di un appartamento Erp, visto che non necessariamente le due figure menzionate possono coincidere.

Il titolare di una casa popolare è colui che, avendo i requisiti necessari per partecipare al bando di assegnazione, è rientrato nella graduatoria degli aventi diritto. Ma, come abbiamo appena visto, l’acquirente può essere anche un familiare dell’assegnatario.

Questo significa che, nel caso in cui fosse un convivente a riscattare la casa popolare, il titolare rischierebbe lo sfratto? La legge dice di no e, anzi, viene tutelato e garantito il diritto di assegnazione, che spetta sempre e comunque al titolare originario [4].

Inoltre, la distinzione tra titolare e acquirente fa sì che l’acquisto della casa popolare possa essere compiuto da un convivente anche in caso di decesso dell’assegnatario.

Le condizioni di acquisto

Dopo aver visto le limitazioni poste in essere alle Regioni nell’alienabilità delle case popolari, passiamo ai requisiti che deve avere l’acquirente per poter riscattare l’appartamento.

La legge del 1993 stabilisce solo due condizioni per poter acquistare una casa popolare:

  • vivere in una casa dell’edilizia residenziale pubblica da oltre cinque anni;
  • non essere in mora con il pagamento dei canoni di affitto agevolato nel momento in cui si presenta domanda di acquisto.

Alla legge nazionale relativa all’alienazione degli alloggi Erp, poi, possono affiancarsi altre di carattere regionale. In tal caso, le Regioni possono stabilire ulteriori requisiti soggettivi da soddisfare se si vuole acquistare la casa popolare.

In molti casi, Comuni e Regioni fissano anche il reddito familiare complessivo oltre il quale non si può partecipare al bando. Generalmente, il tetto massimo reddituale è lo stesso previsto nel 1995 dal Comitato Interministeriale per la programmazione economica (Cipe) per avere diritto all’assegnazione della casa popolare e fissato a 21.000.000 di lire [5].

La Regione, però, aggiorna il limite di reddito per l’accesso ogni biennio, basandosi sulla variazione assoluta dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati.

In altri termini, se il Comune stabilisce che il reddito annuo complessivo del nucleo familiare non debba essere superiore a 16mila euro per avere diritto all’assegnazione, lo stesso importo sarà valido per partecipare anche al bando per l’acquisto della casa popolare.

Passando in rassegna gli annunci pubblici licenziati da Regioni e Comuni per l’alienazione di case popolari, ci si rende subito conto che, quando presenti, gli altri requisiti soggettivi tendono ad appurare che il futuro acquirente sia ancora in possesso di quelle qualità che avevano reso possibile l’assegnazione.

Nello specifico, questi requisiti sono:

  • cittadinanza italiana o di uno Stato aderente all’Unione europea, nonché il cittadino extracomunitario se in possesso di permesso di soggiorno;
  • residenza o attività lavorativa esclusiva nei confini territoriali cui si riferisce il bando;
  • non essere titolare di diritti di proprietà, uso, abitazione o usufrutto su altre case popolari, al di fuori di quella che si intende acquistare.

Se chi avanza la proposta di acquisto di un appartamento Erp – titolare o familiare – è in possesso di tutti questi requisiti, allora potrà partecipare anche al bando di alienazione.

Come fare per acquistare una casa popolare

Proprio come per l’assegnazione della casa popolare, anche per l’acquisto occorre partecipare a un bando di gara. Il consiglio, quindi, è di contattare la Regione di residenza e chiedere del piano di vendita perseguito dall’ente, oppure recarsi in Comune e chiedere se ci sono bandi attivi.

In previsione del piano di programmazione o del bando, ti converrà predisporre la documentazione che attesti il rispetto dei requisiti previsti dalla legge nazionale e pensare di reperire già le dichiarazioni dei redditi di tutti i membri del nucleo familiare.

Quanto costa comprare una casa popolare?

Il prezzo di vendita di una casa popolare può essere stabilito d’ufficio, ovvero su proposta dell’acquirente.

Nel primo caso, si effettua il seguente calcolo:

Valore dell’immobile = rendita catastale x 100

Valore di riduzione = età dell’immobile x 1% (fino a un valore massimo di 20%)

Prezzo di vendita (senza Iva) = valore dell’immobile – valore di riduzione

Al prezzo di vendita così calcolato deve essere aggiunta l’Iva al 10%, che può essere ridotta al 4% in caso di prima casa. Prima di vedere un esempio pratico, ricordiamo che per conoscere la rendita catastale dell’immobile occorre fare riferimento all’Agenzia dell’Entrate.

Luigi Bianchi è titolare di una casa popolare da 10 anni. È la sua prima casa e, nel 2010, ha deciso di acquistarla partecipando a un bando di vendita comunale. L’appartamento è sito in un immobile di 19 anni e la sua rendita catastale è di 612,40 euro. Calcoliamo il prezzo di vendita della casa popolare attualmente abitata da Luigi.

Valore dell’immobile: 612,40 x 100 = 61.240 euro

Valore di riduzione: 19 x 1% = 19%

Prezzo di vendita (senza Iva): 61.240 – 19% = 49.604,40 euro

Prezzo di vendita comprensivo di Iva: 49.604,40 + 4% = 51.588,58 euro

Nel secondo caso, l’assegnatario della casa popolare propone all’Istituto autonomo case popolari o all’azienda territoriale che si occupa di edilizia residenziale che a stabilire il prezzo sia l’Ufficio tecnico erariale (Ute). Il prezzo così stabilito è definitivo, anche nel caso in cui sia più alto rispetto a quello stabilito dall’ente costruttore.

Posso vendere una casa popolare che ho acquistato?

L’edilizia residenziale pubblica rientra tra quelle operazioni che lo Stato mette in campo per aiutare le famiglie in difficoltà. Per questo motivo, gli enti locali che gestiscono le case popolari non possono permettere alcun tipo di speculazione su questi tipi di immobili. Ma questo significa che il proprietario di una casa popolare non può venderla? In realtà, sì, può farlo, a patto che segua le indicazioni fornite dallo Iacp.

Il proprietario di un appartamento Erp, infatti, non può alienare il bene finché non ha finito di corrispondere il relativo prezzo di acquisto e, comunque, mai prima che non siano trascorsi 10 anni.

Riprendiamo l’esempio di prima.

Luigi Bianchi nel 2010 ha acquistato la sua casa popolare al costo di 51.588,58 euro. Nel 2017, ha versato allo Iacp l’intero ammontare di quel valore. Tuttavia, non essendo passati almeno 10 anni, Luigi non può ancora vendere la casa. Il suo appartamento, quindi, sarà alienabile soltanto a partire dal 2020, avendo già estinto completamente il debito con l’ente costruttore.

C’è un altro elemento da prendere in considerazione: il diritto di prelazione dello Iacp.

Nel nostro caso, Luigi non può rivolgersi immediatamente a terzi per vendere la sua casa popolare, ma deve prima di ogni altra cosa chiedere all’Istituto se vuole ricomprare l’immobile precedentemente ceduto. Solo in caso di risposta negativa, il signor Bianchi potrà mettere sul mercato il suo appartamento.


note

[1] L. n. 560/1993.

[2] Art. 1 co. 4 L. n. 560/1993.

[3] Art. 1 co. 6 L. n. 560/1993.

[4] ibidem.

[5] Delibera CIPE 13.03.1995.


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