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Quanto costa una pratica di accatastamento?

30 Ottobre 2020 | Autore:
Quanto costa una pratica di accatastamento?

Con l’accatastamento si crea la “carta di identità” di un immobile. La relativa dichiarazione avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate – Territorio di un atto predisposto da un professionista abilitato.  

Hai deciso di costruire una villetta in campagna. Il tecnico al quale ti sei rivolto per la progettazione, ti ha informato che successivamente alla realizzazione delle opere, sarà necessario procedere all’accatastamento dell’immobile. Ma cosa significa? Soprattutto quanto costa una pratica di accatastamento? Con la parola accatastamento si intende l’insieme degli adempimenti occorrenti per iscrivere al Catasto un bene immobile, sia se di nuova costruzione sia se ristrutturato con un ampliamento o una riduzione della metratura.

Presso l’Agenzia delle Entrate -Territorio sono iscritti tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale, censiti attraverso il rilievo certificato dei vani e delle metrature. In tal modo, si possono calcolare anche le rendite catastali e le relative imposte nonché è possibile rilasciare il certificato di agibilità.

La procedura per l’accatastamento richiede l’ausilio di un tecnico (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) e si compone di più fasi. Per quanto riguarda i costi può dipendere da diversi fattori, tenuto conto della complessità della pratica e dell’onorario del professionista incaricato per il disbrigo della relativa pratica.

A cosa serve l’accatastamento di un immobile

Accatastare un immobile è fondamentale perché attraverso tale procedura si identifica il bene, specificando i suoi dati di base e la rendita fiscale.

Nello specifico, l’accatastamento serve per:

  • definire la categoria catastale dell’unità immobiliare. Le categorie catastali sono dei simboli che vengono utilizzati per classificare gli immobili ed indicano la destinazione d’uso degli immobili stessi. Si suddividono in due grandi aree: immobili a destinazione ordinaria ed immobili a destinazione speciale o particolare. Nella prima categoria catastale, rientrano le abitazioni e gli immobili alle stesse assimilabili (categoria A), gli edifici con carattere sociale o comunitario ovvero destinati alla collettività (ospedali, scuole, biblioteche, ecc. – categoria B), gli edifici finalizzati alle attività produttive (categoria C). Nella seconda categoria catastale, sono ricompresi gli immobili ad uso differente da quello abitativo e ad uso privato (banche, stazioni di servizio, edifici destinati al culto, ecc.);
  • stabilire la rendita catastale, che è la base di calcolo per il pagamento di diversi tributi quali ad esempio l’Imposta municipale sugli immobili (Imu) e l’Irpef;
  • ottenere il rilascio del certificato di agibilità, nel quale vengono attestate le condizioni di sicurezza dell’immobile e viene certificata la classe energetica degli impianti.

Quando è necessario l’accatastamento

L’accatastamento è necessario in caso di edificazione di un nuovo immobile e nell’ipotesi di variazione nello stato di immobili già esistenti, qualora la stessa influisca sul classamento o sulla consistenza delle unità immobiliari.

A tal proposito, si pensi ad esempio alla fusione di due o più unità immobiliari, al frazionamento di un immobile per trasferimento di diritti, al cambio della destinazione d’uso da abitativo a commerciale e viceversa, ad una nuova distribuzione degli interni, ecc.

Come si effettua l’accatastamento

L’accatastamento segue una procedura apposita. Varia la parte preliminare dell’iter a seconda se l’iscrizione al Catasto ha ad oggetto un nuovo immobile oppure un’unità immobiliare già esistente ma modificata in corso d’opera.

Tuttavia, in entrambi i casi, per l’accatastamento:

  • occorre utilizzare un software specifico per la registrazione e l’archiviazione dei dati catastali, denominato Docfa (Documento catasto fabbricati), creato dal ministero delle Finanze;
  • è necessario rivolgersi ad un professionista tecnico abilitato, ovvero un architetto, un ingegnere, un dottore agronomo e forestale, un geometra, un perito edile.

Accatastamento di una nuova costruzione

Nell’ipotesi di nuova costruzione, la fase preliminare comprende la “mappatura” dell’immobile. Il tecnico incaricato effettua un sopralluogo fisico nell’immobile e redige un tipo mappale, che serve ad inserire la nuova costruzione nel contesto urbano. Per fare ciò, il professionista adopera un particolare software chiamato Pregeo, con il quale elabora i dati ottenuti attraverso i rilievi ottici o da Gps.

Successivamente, il tecnico inserisce nel sistema informatico, la planimetria dell’unità immobiliare mediante il Docfa.

Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate -Territorio controllano il Docfa e rilasciano la ricevuta contenente i dati catastali identificativi dell’immobile e la rendita.

L’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate – Territorio può avvenire entro 12 mesi dalla presentazione della dichiarazione di accatastamento.

Accatastamento di un’unità immobiliare già esistente ma modificata

Se l’accatastamento riguarda un’unità immobiliare già esistente ma modificata il tecnico incaricato deve:

  1. redigere la planimetria;
  2. compilare ed inviare la documentazione tramite Docfa.

L’Agenzia delle Entrate -Territorio verifica la correttezza dei dati e invia la ricevuta con gli identificativi catastali (foglio, numero o particella e subalterno) e la rendita.

Sia nell’ipotesi di accatastamento di una nuova costruzione sia nell’ipotesi di accatastamento di un’unità immobiliare già esistente ma modificata, la rendita catastale viene proposta dal professionista, prendendo a riferimento quella di fabbricati simili ubicati nella stessa area.

L’Agenzia delle Entrate – Territorio ha un anno di tempo per rettificare la rendita proposta dal tecnico e per notificare la variazione al richiedente. Se questi non è d’accordo, entro 60 giorni dalla comunicazione della revisione, può presentare ricorso alla Commissione Tributaria territorialmente competente in base al luogo dove si trova l’immobile.

Entro quanto tempo va presentata la dichiarazione di accatastamento

Il termine per la presentazione della dichiarazione di accatastamento è di trenta giorni dal momento in cui l’immobile è divenuto abitabile o servibile all’uso in caso di nuova costruzione, o dalla data di ultimazione dei lavori se l’immobile era già censito al Catasto.

Qual è la documentazione occorrente per l’accatastamento

Per potere effettuare l’accatastamento di un immobile il tecnico ha bisogno della seguente documentazione:

  • titolo di proprietà dell’immobile;
  • dati della pratica edilizia con cui è stato realizzato o modificato;
  • dati catastali;
  • estratto di mappa;
  • copia del documento d’identità e del codice fiscale del dichiarante.

Quanto costa una pratica di accatastamento

I costi di una pratica di accatastamento sono soprattutto legati all’onorario del professionista e variano a seconda se l’iscrizione al Catasto è riferita ad una nuova costruzione oppure ad un immobile già registrato all’Agenzia delle Entrate – Territorio. Altri elementi che possono incidere sui costi sono la dimensione dell’immobile e la località dove lo stesso si trova. È comunque consigliato richiedere più di un preventivo in modo da poter scegliere quello economicamente più conveniente.

Nel caso di un nuovo immobile, la procedura si articola in più passaggi, che comportano l’utilizzo di due diversi software, Pregeo e Docfa. Il costo medio per la pratica si aggira intorno ai 1.500/2.500 euro a seconda della complessità dei rilievi.

Il costo medio per la pratica di accatastamento di un immobile già iscritto in Catasto è di circa 400/800 euro a seconda della complessità della pianta dell’immobile.

All’onorario del tecnico bisogna aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 euro a 100 euro per scheda.

I costi di accatastamento sono a carico del costruttore dell’immobile, se di nuova realizzazione, o del proprietario, se si tratta di una modifica.

Quando l’accatastamento non è obbligatorio

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

In tali casi, per i proprietari e i comproprietari dei fabbricati opera un esclusione dall’obbligo dichiarativo dell’accatastamento, tranne che gli immobili non presentino un’autonoma suscettibilità reddituale.

Quali sanzioni sono previste per omesso/tardivo accatastamento

La legge prevede l’obbligo di denuncia in Catasto delle nuove costruzioni o delle variazioni delle unità immobiliari entro 30 giorni dalla data in cui queste sono idonee a produrre reddito [1]. Nel caso di denuncia in Catasto oltre il termine di 30 giorni, è prevista una sanzione pecuniaria.

Più specificatamente, le sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione catastale vanno da un minimo di 1.032 euro ad un massimo di 8.264 euro. Il 75% di tali sanzioni viene destinato al Comune interessato [2].

Nell’ipotesi di omessa presentazione della dichiarazione di accatastamento, sono gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio a provvedere all’iscrizione dell’immobile non accatastato. Al contempo, verificano il classamento delle varie unità immobiliari segnalate e notificano i risultati dell’attività e la rendita che ne deriva. I relativi oneri e le spese sono posti a carico del soggetto inadempiente.

Omesso accatastamento: è possibile il ravvedimento operoso?

In generale, il ravvedimento operoso è uno strumento che consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente omissioni, errori o ritardi nel pagamento delle imposte, versando il tributo non pagato, una sanzione stabilita in misura ridotta e gli interessi, calcolati sull’importo non pagato al tasso legale vigente.

In materia catastale, il ravvedimento operoso è applicabile in caso di omessa presentazione della dichiarazione di accatastamento nel termine di trenta giorni prescritto dalla legge.

All’atto della presentazione o della trasmissione telematica della pratica, si può regolarizzare l’omissione effettuando spontaneamente il pagamento delle sanzioni in misura ridotta oltre ai tributi speciali catastali, se dovuti, e agli interessi.

Le riduzioni automatiche operano sulle misure minime delle sanzioni previste e sono rimodulate in ragione del tempo trascorso tra l’inosservanza dell’obbligo di legge e il ravvedimento operoso.

Più precisamente, se la regolarizzazione avviene:

  • entro 90 giorni dalla data di scadenza della presentazione della dichiarazione, la sanzione è ridotta ad 1/10 del minimo edittale;
  • entro 1 anno dall’omissione, la sanzione è ridotta ad 1/8 del minimo edittale;
  • entro 2 anni dall’omissione, la sanzione è ridotta ad 1/7 del minimo edittale;
  • oltre i 2 anni dall’omissione, la sanzione è ridotta ad 1/6 del minimo edittale.

Il pagamento del tributo e della sanzione in misura ridotta, a cui vanno aggiunti gli interessi calcolati al tasso legale annuo con maturazione giorno per giorno, può essere effettuato direttamente presso la cassa dell’ufficio provinciale – territorio dell’Agenzia dell’Entrate.

In alternativa, è possibile utilizzare il canale telematico tramite l’apposita funzionalità per la gestione del ravvedimento operoso, predisposta all’interno degli specifici pacchetti applicativi realizzati dall’Amministrazione finanziaria per l’area catasto e cartografia oppure eseguire il versamento sui c/c intestati ai singoli uffici.

Non è prevista alcuna forma di pagamento rateale delle somme dovute per effetto del ravvedimento operoso.


note

[1] R.D.L. n. 652/1939.

[2 ] Art. 2. co 12 D. Lgs. n. 23/2011.


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