A quanto ammonta l’Imu?

Imposta municipale unica: cosa concorre alla formazione della base imponibile per il calcolo del tributo unico. 

«Prevenire è meglio che curare». Recita così uno dei più noti detti popolari che è valido soprattutto quando si tratta di pianificare le uscite domestiche. Conoscendo il valore complessivo delle entrate e calcolando le spese, è possibile prendersi cura dei propri risparmi. Peccato che, per conoscere la somma di alcuni esborsi, non si possa far altro che attendere che ci venga comunicata. Così accade, per esempio, nel caso di un’imposta come l’Imu. Ma esiste un modo per sapere a quanto ammonta l’Imu in modo da non farsi trovare impreparati?

Se stai leggendo questo articolo, hai probabilmente fatto una ricerca per districare la complessa matassa dell’imposta municipale unica. Di seguito, troverai tante informazioni pratiche che ti aiuteranno a stabilire quanto devi al Comune di residenza, magari aiutandoti con carta, penna e una buona calcolatrice.

Cos’è l’Imu?

Apparsa nel 2011 nel corso del quarto esecutivo di Silvio Berlusconi [1], l’Imposta municipale unica (Imu) sarebbe dovuta entrare in vigore nel 2014 come tributo gravante sugli immobili diversi dall’abitazione principale [2].

In seguito alle dimissioni consegnate dal premier il 12 novembre del 2011, a Palazzo Chigi, si insediò il governo Monti che apportò alcune trasformazioni alla natura dell’Imu. Da quel momento in avanti, il tributo assunse la veste di imposta diretta di tipo patrimoniale. Cosa significa questo? Semplicemente che l’Imu viene calcolata sulla base del patrimonio immobiliare.

Quindi, se sei possessore di un immobile, sei obbligato a pagare questa imposta.

Quali dati occorrono per calcolare l’Imu?

In questa sezione non ci occuperemo del calcolo diretto dell’Imu, che invece rimandiamo al paragrafo conclusivo. Qui, invece, cercheremo di capire quali dati bisogna conoscere per calcolare l’Imu.

Per sapere a quanto ammonta l’Imu dovuta in un determinato anno, ti serve avere a portata di mano la rendita catastale e il coefficiente catastale. Questi due dati ti permetteranno di trovare la base imponibile, sulla quale applicherai l’aliquota Imu stabilita dal tuo Comune di residenza.

Ma cosa sono la rendita e il coefficiente catastale? Per rendere più agevole la lettura, partiremo proprio dall’analisi di questo secondo elemento di calcolo.

Cosa sono i coefficienti catastali?

I coefficienti catastali sono valori numerici uniformi a livello nazionale e attribuiti a ciascun tipo di gruppo catastale.

Per gruppo catastale si intende un insieme all’interno del quale si trovano immobili che presentano caratteristiche simili.

In tutto, esistono 6 gruppi catastali e sono contrassegnati dalle prime sei lettere dell’alfabeto, dalla A alla F. Ai fini del calcolo Imu, contano solo i primi quattro gruppi:

• gruppo catastale A: alloggi e uffici privati;
• gruppo catastale B: scuole, uffici pubblici, ospedali;
• gruppo catastale C: attività commerciali e artigianali private;
• gruppo catastale D: stabilimenti industriali, alberghi, cinema e teatri.

Ciascun gruppo catastale, poi, include al proprio interno ulteriori classificazioni, importanti per calcolare l’imposta municipale unica.

Sebbene in questa sede prenderemo in esame solo il gruppo A, che probabilmente riesce a soddisfare di più la curiosità del lettore, tutti i gruppi si articolano in diverse categorie.

Il nostro gruppo catastale si suddivide secondo il seguente schema:

• A/1: abitazioni di tipo signorile;
• A/2: abitazioni di tipo civile;
• A/3: abitazioni di tipo economiche;
• A/4: abitazioni di tipo popolare;
• A/7: abitazioni in villini;
• A/8: abitazioni in ville;
• A/9: castelli e palazzi di eminenti pregi storici o artistici;
• A/10: studi e uffici privati;
• A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi.

Le categorie A/5 e A/6 (rispettivamente, le abitazioni ultra-popolari e quelle di tipo rurale) sono state omesse dal precedente elenco perché annullate. Facciamo un esempio per capire alcune differenze nelle tipologie di abitazioni.

Un appartamento sito nel quartiere Parioli, a Roma, in un edificio con una facciata in bugnato e rifiniture in marmo, apparterrà sicuramente alla categoria A/1, perché è un’abitazione signorile. Viceversa, gli appartamenti di un edificio del quartiere EUR rientrano nella categoria A/2, che invece riunisce tutte le abitazioni di tipo civile prive di interesse storico e architettonico (rappresentano, pertanto, la maggior parte di alloggi privati).

Ora che abbiamo visto cosa sono i gruppi catastali, torniamo ai coefficienti, che saranno utili nel momento del calcolo pratico dell’Imu:

• al gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10) e alle categorie C/2, C/6 e C/7, si applica un coefficiente catastale di 160;
• al gruppo catastale B e alle categorie C/3, C/4 e C/5, si applica un coefficiente catastale di 140;
• alle categorie A/10 e D/5 si applica un coefficiente catastale di 80;
• al gruppo catastale D (esclusa la categoria D/5), si applica un coefficiente catastale di 65;
• alla categoria C/1 si applica un coefficiente catastale  di 55.

Cos’è la rendita catastale e come si calcola

Dopo aver trattato dei coefficienti catastali, passiamo al secondo elemento di calcolo necessario per stabilire l’ammontare dell’Imu: la rendita catastale.

Si chiama in questo modo quel valore attribuito all’immobile dall’Agenzia delle Entrate. Il perché di tale attribuzione economica è presto detto: il possesso di un appartamento genera ricchezza nelle tasche del proprietario, ma per stabilire a quanto essa ammonti, occorre trasformare il bene fisico in valore monetario.

Per conoscere la rendita catastale, il proprietario di un immobile può percorrere due vie.

La prima, è quella di fare riferimento alla visura catastale consultabile presso l’Ufficio Territorio dell’Agenzia dell’Entrate. Per entrare in possesso di questa informazione, il proprietario dovrà prima pagare un bollettino di poco più di 10€. È, in fin dei conti, una spesa che vale la pena sostenere se si vuole calcolare in autonomia l’Imu, visto che la rendita catastale rimane invariata negli anni.

In alternativa, è possibile calcolare la rendita catastale da sé, seppur con qualche possibile incertezza. Se sei interessato a questa seconda strada, puoi seguire questa formula.

Rendita catastale = consistenza dell’immobile x valore delle tariffe di estimo

Ovviamente, ora dobbiamo capire in cosa consistono la consistenza dell’immobile e le tariffe di estimo. Vediamolo insieme.

Consistenza dell’immobile

Come per la rendita catastale, anche la consistenza dell’immobile è riportata sulla visura catastale rilasciata dall’Agenzia delle entrate. Inoltre, lo stesso dato è presente anche sul rogito notarile redatto dal notaio al momento del passaggio di proprietà.

Se, invece, si vuole calcolare la consistenza catastale senza consultare alcun documento, bisogna ricordare che:

• per gli immobili appartenenti al gruppo catastale A, la consistenza è espressa in vani;
• per gli immobili appartenenti al gruppo catastale B, la consistenza è espressa in metri cubi (mc);
• per gli immobili appartenenti al gruppo catastale C, la consistenza è espressa in metri quadri (mq);

Per quanto riguarda, invece, il gruppo catastale D, trattandosi di immobili a destinazione speciale, si consiglia di fare riferimento all’Ufficio Territorio.

Poiché la consistenza catastale del gruppo A si esprime in vani, il lettore potrà esercitarsi a calcolare questo dato sulla base delle delucidazioni che seguono.

Innanzitutto, il vano utile alla determinazione della consistenza può non coincidere con il concetto di stanza. Infatti, per vano, si intende uno spazio abitativo compreso tra i 15 e i 20 mq. Detto questo, bisogna considerare che:

• la cucina è un vano in qualunque caso e a prescindere dalle dimensioni;
• bagni, corridoi e ripostigli sono detti vani accessori e valgono 1/3 di vano;
• cantine e soffitte sono vani complementari e contano 1/4 di vano;
• se un vano è inferiore a 15 mq, si conteggia come vano accessorio;
• se un vano è superiore a 20 mq, l’eccedenza contribuisce al computo dei vani (se, per esempio, un soggiorno è di 60 mq, pur trattandosi di una sola stanza, conta 3 vani).

Facciamo un esempio pratico per aiutare il lettore a prendere dimestichezza con il computo dei vani.

Consideriamo la situazione del sign. Bianchi, che abita a Taranto in una casa così composta: una cucina di 10 mq, un soggiorno di 34 mq, una camera da letto di 20 mq, una stanza per gli ospiti di 15 mq, un bagno e un corridoio. Sebbene le stanze siano 6, i vani catastali sono 5:

• 4 vani: cucina, 20 mq di soggiorno, camera da letto e stanza degli ospiti;
• 1 vano accessorio: 14 mq eccedenti del soggiorno, il bagno e il corridoio.

Cosa sono le tariffe di estimo? 

Le tariffe di estimo sono valori espressi in euro che cambiano in base alla provincia di residenza. Per ciascun gruppo catastale, i comuni stabiliscono una tariffa specifica. Inoltre, ai fini della stima dell’immobile, la categoria si divide in classi che tengono conto di elementi qualificativi. Per esempio, com’è orientato l’appartamento, in che via si trova l’edificio, la quantità di traffico, se ci sono stati lavori di riqualificazione nel quartiere etc.

Per facilitare il normale cittadino a digiuno di elementi di estimo, sul web è possibile trovare apposite tool di calcolo, all’interno delle quali basterà inserire la provincia di residenza per avere tutti i dati necessari.

Come si calcola l’Imu?

Dopo aver visto i gruppi e i coefficienti catastali e ora che abbiamo capito cos’è la consistenza dell’immobile e le tariffe di estimo utili a calcolare la rendita, non ci resta altro da fare che procedere al calcolo dell’Imu.

Questa imposta diretta si determina applicando le seguenti formule:

Rendita catastale rivalutata = rendita catastale + 5%

Base imponibile = rendita catastale rivalutata x coefficiente catastale

Imu = base imponibile x aliquota%

Applichiamo le seguenti formule al caso di Luigi Bianchi, già preso in esame nella sezione della consistenza catastale. Come abbiamo visto, il sign. Bianchi vive a Taranto. In questa città, vige un’aliquota Imu dell’1,6%. Procediamo, quindi, al calcolo.

Innanzitutto, valutiamo la rendita catastale, considerando che Luigi vive in un appartamento che rientra nel gruppo catastale A, categoria A/2, classe 03. Il Comune applica a questa fascia abitativa una tariffa di estimo di 126,53194€.

Come abbiamo visto, la rendita catastale si trova moltiplicando la consistenza dell’immobile – che nel caso di bianchi era di 5 vani – per il valore di estimo:

5 x 126,53194 = 632,66€ (rendita catastale)

Rivalutiamo il valore della rendita:

632,66 + 5% = 664,29€ (rendita catastale rivalutata)

A questo punto, calcoliamo la base imponibile, moltiplicando la rendita rivalutata per il coefficiente catastale che è di 160 perché Luigi vive in un appartamento di residenza civile (categoria A/2, gruppo A):

664,29 x 160 = 106.286,4 € (base imponibile)

Infine, applichiamo l’aliquota Imu di 1,6% prevista dal comune di Taranto:

106.286,4 x 1,6% = 1700,58 €.

Dunque, l’Imu dovuta da Luigi al Comune di Taranto in uno specifico anno di riferimento ammonterà complessivamente a 1700,58 euro.