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Quanto tempo si ha per registrare un contratto di locazione?

1 Novembre 2020
Quanto tempo si ha per registrare un contratto di locazione?

Registrazione tardiva con effetto retroattivo; effetti della mancata registrazione del contratto di affitto. 

La registrazione del contratto di affitto (o meglio detto «locazione») è un adempimento obbligatorio. Senza la registrazione il contratto, seppur scritto, è inesistente e non produce effetti giuridici. Il che rende impossibile rivolgersi a un giudice in caso di inadempimento della controparte. 

La registrazione va effettuata entro dei termini prestabiliti dalla legge. 

Quanto tempo si ha per registrare un contratto di locazione? È possibile una registrazione tardiva con effetto retroattivo? Cosa si rischia se si registra l’affitto in ritardo? Nella seguente guida forniremo tutte le risposte a questi ricorrenti dubbi. Ma procediamo con ordine. 

Chi deve provvedere alla registrazione della locazione?

La legge stabilisce che l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione spetti al locatore. Ciò non toglie però che se questi non vi provvede, l’inquilino possa sostituirsi a lui per poi recuperare la spesa. 

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?

Di norma, per quanto abbiamo detto sopra, l’onere dell’imposta di registro – conseguente alla registrazione dell’affitto – grava sul locatore. 

Il contratto di locazione può disporre che tale spesa gravi per metà sul locatore e per l’altra metà sul conduttore. È però nullo il patto che addossi interamente sul conduttore tutta l’imposta di registro.

Entro quanto tempo si deve registrare l’affitto?

Ci sono 30 giorni di tempo per registrare l’affitto. Il termine inizia a decorrere dalla stipula del contratto, ossia dalla data apposta sulla scrittura privata. Come vedremo a breve è ammessa la registrazione tardiva, previo pagamento delle sanzioni.

La legge impone al locatore, una volta eseguita la registrazione del contratto, di darne “documentale comunicazione” all’inquilino e, in caso di appartamento condominiale, anche all’amministratore di condominio. 

Che succede se non si registra il contratto di affitto?

L’omessa registrazione dell’affitto determina due tipi di conseguenze. 

Innanzitutto, ci sono le conseguenze civilistiche: il contratto è nullo, è come se non fosse mai stato stipulato. Il che comporta che ogni sua clausola non può essere ritenuta obbligatoria. Tanto per fare un esempio, il locatore non potrà agire con decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, né potrà attivare la procedura rapida di sfratto in caso di morosità o di scadenza del contratto (procedura che richiede necessariamente il contratto scritto). Dall’altro lato, la durata dell’affitto non è più obbligatoria, sicché il locatore da un lato non potrà esigere che l’inquilino paghi i canoni fino alla scadenza del contratto, così come questi potrebbe essere costretto a lasciare l’appartamento prima del tempo. 

Ci sono poi le conseguenze fiscali: l’omessa registrazione è infatti un’evasione che implica sanzioni di carattere tributario: 

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

È possibile registrare in ritardo il contratto di locazione?

La Cassazione a Sezioni Unite ritiene ormai possibile la registrazione tardiva dell’affitto (ad opera del locatore o del conduttore) con effetto sanante e retroattivo. In pratica, il contratto assume di nuovo tutti gli effetti dal giorno della sua stipula, consentendo così tutte le azioni legali nei confronti della controparte. 

Se il contratto viene registrato in ritardo vanno versati una sanzione amministrativa e gli interessi giornalieri:

  • entro 120 giorni dalla data di stipula la sanzione sarà del 10%;
  • entro l’anno la sanzione è del 12%;
  • oltre 1 anno la sanzione è del 30%.

L’effetto retroattivo sanante che comporta la registrazione tardiva fa sì che il locatore, che in un primo momento non abbia registrato l’affitto, possa farlo non appena si verifica la morosità dell’inquilino. In tal modo, egli – convalidando il contratto – può ricorrere in tribunale con la procedura di sfratto. 

Come avviene la registrazione dell’affitto?

In via ordinaria, la registrazione del contratto è effettuata telematicamente o presentando un apposito modello cartaceo e versando l’imposta di registro dovuta in misura proporzionale, oppure fissa se si tratta di locazioni soggette ad Iva.

Se il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, in sede di registrazione del contratto, può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, la cosiddetta cedolare secca, che comporta l’utilizzo di apposito modello telematico, in alternativa a quello cartaceo, e la non debenza dell’imposta di registro e di bollo sulle copie del contratto, per tutta la durata dello stesso, fino a revoca dell’opzione.

In pratica, le modalità di registrazione e l’ammontare dell’imposta di registro dovuta, o l’eventuale non debenza della stessa, sono correlate alla possibilità per il locatore di applicare o meno la cedolare secca nonché all’effettivo esercizio dell’opzione.  

Nel caso di registrazione in modalità ordinaria, i soggetti obbligati alla registrazione, normalmente, possono presentare la relativa richiesta su supporto cartaceo, previo pagamento dell’imposta, oppure in via telematica (in tal caso, il pagamento è contestuale).

Devono utilizzare sempre la modalità telematica:

  • i soggetti che possiedono almeno 10 unità immobiliari;
  • gli agenti immobiliari per i contratti formati per scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività.

La registrazione telematica può essere effettuata:

  • direttamente dalle parti (locatore o conduttore), previa richiesta di abilitazione ai servizi telematici (Fisconline o Entratel);
  • dal professionista (ad esempio, il notaio) che redige l’atto;
  • tramite intermediario abilitato.


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