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In condominio decide sempre chi ha più millesimi?

1 Novembre 2020
In condominio decide sempre chi ha più millesimi?

Il criterio delle teste concorre con quello dei millesimi per il calcolo del quorum deliberativo. 

Un nostro lettore lamenta il fatto che, nel proprio condominio, il costruttore è rimasto proprietario di gran parte degli appartamenti (allo stato invenduti), circostanza questa che lo porta ad avere in assemblea la maggioranza dei millesimi. Tale stato di fatto rende ogni delibera soggetta al suo previo consenso, frustrando ogni principio democratico. Così ci viene chiesto: «In condominio decide sempre chi ha più millesimi?».

Le cose stanno diversamente da come prospettate dal lettore. Per chiarire cosa prevede la legge, dobbiamo però fare un passo indietro e parlare del cosiddetto «quorum deliberativo», ossia del numero di voti necessari all’approvazione delle delibere condominiali. Ma procediamo con ordine.

Quorum costitutivo

La validità dell’assemblea condominiale è subordinata a due requisiti: 

  • il quorum costitutivo: ossia il numero minimo di condomini necessario per ritenere regolarmente costituito l’organo collegiale;
  • il quorum deliberativo: ossia il numero minimo di condomini necessario a poter ritenere approvata una specifica decisione.

Se il quorum costitutivo non è raggiunto, non è possibile deliberare su alcuno dei punti all’ordine del giorno. 

Viceversa, se il quorum costitutivo è soddisfatto, ben è possibile che, per specifici punti all’ordine del giorno, non si raggiunga il quorum deliberativo.

Per poter regolarmente votare, è dunque necessario che l’assemblea risulti validamente costituita (quorum costitutivo).

La maggioranza del quorum costitutivo è variabile a seconda che si tratti di un’assemblea di prima o seconda convocazione ed in base all’oggetto su cui si deve deliberare.

In prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino: 

  • i due terzi dei millesimi dell’edificio;
  • e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

L’eventuale deliberazione assunta dall’assemblea in prima convocazione in assenza della maggioranza costitutiva è annullabile.

Se l’assemblea in prima convocazione non raggiunge la maggioranza costitutiva, o va deserta, è necessario procedere ad una seconda convocazione.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino: 

  • almeno un terzo dei millesimi dell’edificio; 
  • e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quorum deliberativo

Una volta verificata la sussistenza del numero minimo dei condomini necessari a validare l’assemblea (ossia del «quorum costitutivo»), il presidente nominato per la riunione passa alla trattazione dei punti all’ordine del giorno e alla relativa votazione. 

Anche in questo caso, a contare non sono solo i millesimi ma anche il numero di partecipanti al condominio, ossia le “teste”.

In altre parole, le deliberazioni assembleari per essere validamente assunte richiedono una doppia maggioranza, per teste e per millesimi.

Questa doppia maggioranza è richiesta dalla legge proprio per evitare che in condominio decida sempre chi ha più millesimi. Si impedisce in questo modo lo strapotere di chi possiede gli appartamenti più grandi o è proprietario di svariati appartamenti. 

La legge, a seconda dei casi, richiede una maggioranza per valore di:

  • almeno la metà dei millesimi: ossia almeno 500/1000;
  • almeno 1/3 dei millesimi e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (che per praticità si indica con 334/1000);
  • almeno 2/3 dei millesimi e cioè almeno 666,66666/1000 (che per praticità si indica con 667/1000);
  • unanimità: ossia 1000/1000.

In particolare, in prima convocazione le votazioni vengono approvate con: 

  • 500/1000 millesimi;
  • e la maggioranza degli intervenuti;

Invece, in seconda convocazione sono necessari:

  • 334/1000 millesimi (cioè 1/3);
  • e la maggioranza degli intervenuti.

Sempre in seconda convocazione, per alcune materie particolarmente delicate (ad esempio, per le riparazioni di notevole entità o per le innovazioni) è richiesta una maggioranza qualificata pari a:

  • 500/1000 oppure 667/1000;
  • la maggioranza degli intervenuti.

I millesimi non bastano per decidere in assemblea

Da come si evince, non basta avere molti millesimi per poter controllare il voto dell’assemblea. Se infatti, oltre ai millesimi, non viene soddisfatto il requisito delle teste, la votazione non può essere approvata.

Se un condomino è proprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola “testa” rappresentante i millesimi derivanti dalla somma algebrica delle varie unità immobiliari possedute.

Non conta, quindi, quanti sono gli appartamenti di proprietà del condomino poiché egli vota una sola volta.

Se il costruttore dell’edificio non ha ancora venduto tutti gli appartamenti, il suo voto in assemblea peserà più di quello degli altri, ma solo al fine del calcolo dei millesimi; invece, come “testa” egli sarà conteggiato una sola volta nonostante sia proprietario di più immobili. 

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note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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