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In quali casi si può mandare via l’inquilino?

1 Novembre 2020
In quali casi si può mandare via l’inquilino?

Quando è ammesso lo sfratto oltre che per morosità e finita locazione: mancato rispetto del regolamento condominiale, molestie, ristrutturazione, mancato utilizzo dell’appartamento.

A torto si pensa che, per mandare via l’inquilino, si debba aspettare la fine del contratto o un’eventuale morosità. Invero, la giurisprudenza ha chiarito che il contratto di locazione può essere risolto, in qualsiasi momento, in caso di grave inadempimento di una delle due parti. Sicché, le ipotesi che possono verificarsi sono, in realtà, molto più ampie di quanto a prima vista si potrebbe credere. Ed allora in quali casi si può mandare via l’inquilino? Cerchiamo di fare una rapida sintesi qui di seguito.

Sfratto per morosità

Il primo e più frequente caso di sfratto è quello per morosità. L’inquilino che non paga il canone d’affitto può essere mandato via con una procedura snella e veloce. Procedura però subordinata all’avvenuta registrazione del contratto di locazione (diversamente, bisogna instaurare una causa ordinaria di “occupazione senza titolo”).

Affinché si possa procedere con lo sfratto, è necessario che la morosità si sia protratta per almeno 20 giorni dalla scadenza del termine di pagamento. Basta quindi anche un solo mese non pagato per dare corso alla procedura di sfratto. 

Si può sfrattare l’inquilino anche se non paga le spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori»). In tal caso, la morosità deve equivalere ad almeno due canoni di affitto e deve essersi protratta per almeno 60 giorni dalla richiesta di pagamento avanzata dal locatore.

È comunque facoltà dell’inquilino pagare le suddette somme fino alla data dell’udienza di convalida dello sfratto, aggiungendo le spese di procedura. Egli potrebbe anche, in udienza, chiedere il cosiddetto termine di grazia, ossia una dilazione di 90 giorni, per trovare i soldi per pagare. Se il pagamento avviene entro tali termini, la procedura di sfratto si chiude.

Attenzione: del mancato pagamento delle spese condominiali può dolersi solo il padrone di casa, non anche il condominio che ha, invece, come unico referente il locatore (è quest’ultimo infatti che riveste la qualità di condomino). Dunque, nel caso in cui il locatore non dovesse versare gli oneri condominiali all’amministratore, l’affittuario non subirà alcuna ripercussione personale. 

Sfratto per finita locazione

Un altro consueto caso di sfratto si verifica quando, alla scadenza del contratto, l’inquilino non lascia l’immobile. Si parla, a riguardo, di «sfratto per finita locazione».

Ricordiamo che, per disdire il rinnovo tacito dell’affitto, la lettera di disdetta del locatore deve giungere almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Fa fede la data di ricevimento della raccomandata e non quella di spedizione. Per cui, se la disdetta dovesse giungere all’indirizzo del destinatario più tardi dei suddetti sei mesi, il contratto si rinnova per un ugual periodo.

Periodo che è di:

  • 4 anni nei contratti a canone libero (i cosiddetti contratti 4+4);
  • 2 anni nei contratti a canone concordato (i cosiddetti contratti 3+2).

Sfratto per ristrutturazione

Alla prima scadenza del contratto (quindi, dopo i primi 4 anni nei contratti a canone libero o dopo i primi 3 in quelli a canone concordato) il locatore può dare disdetta se intende ristrutturare l’immobile. Scaduto tale momento, la ristrutturazione non è più una scusa per sfrattare l’inquilino.

Lo stesso dicasi quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni.

L’argomento è complesso e ti suggeriamo di leggere la nostra guida: “Posso sfrattare l’inquilino se devo ristrutturare casa?”.

Sfratto per mancato rispetto del regolamento di condominio 

Nei contratti di affitto viene di norma inserita la clausola che impone all’inquilino di rispettare il regolamento di condominio. La violazione di esso, solo se grave, autorizza il locatore a procedere allo sfratto. Sfratto che, però, non seguirà la procedura più semplice prevista per il caso di morosità o di scadenza del contratto: bisognerà intraprendere invece una causa civile ordinaria, di sicuro più costosa e lunga. 

Sfratto per molestie ai vicini di casa

Secondo la Cassazione, è legittimo lo sfratto nei confronti dell’inquilino che molesta i vicini. E ciò perché il conduttore dell’alloggio deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi dell’immobile, mentre gli insulti e le condotte aggressive serbate nei confronti dei residenti nel condominio costituiscono abuso del bene locato. L’inadempimento, poi, ben può essere integrato da un solo episodio, quando risulta grave. Si pensi al caso del famigerato stalking condominiale.

Sfratto per utilizzo improprio dell’appartamento

Compito del conduttore è conservare il bene locato in buono stato, in modo da non deprezzarne il valore. Su di lui gravano tutte le piccole spese di manutenzione ordinaria. In più, deve utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, affinché l’appartamento non subisca dei danni gravi.

Secondo la Cassazione, il contratto di affitto può essere sciolto se vi è diminuzione del valore del bene locato.

Sfratto per attività rumorose

Il locatore, consapevole delle attività rumorose dell’inquilino già prima della stipula del contratto di locazione, è responsabile nei confronti del condominio (si pensi a una persona che lochi un magazzino a un’officina di moto, nonostante il divieto contenuto nel regolamento di condominio), ragion per cui è nel suo potere sfrattare l’inquilino che faccia troppo rumore, molestando i condomini. 

Sfratto per abbandono dell’immobile

Se l’inquilino non utilizza, senza giustificato motivo, l’immobile avuto in affitto tanto da lasciarlo vuoto e abbandonato, il padrone di casa può sfrattarlo. 

È il caso del conduttore che abbia trovato una sistemazione più vicina al proprio lavoro oppure è il caso di una donna che, dopo il divorzio, pur avendo ricevuto dal giudice l’assegnazione della casa coniugale, preferisce andare a vivere dai propri genitori.  

Approfondimenti

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note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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