Come recuperare i canoni d’affitto non pagati?

Conduttore moroso: intimazione di sfratto e decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione. Come evitare lo sfratto pagando gli arretrati?

Affittare una casa a uno sconosciuto può rivelarsi una vera e propria scommessa; il rischio, infatti, è che l’inquilino, una volta messe le radici, cominci a non pagare più il canone mensile, accampando una scusa dopo l’altra. In casi del genere, la legge va in soccorso del locatore consentendogli di adire una speciale procedura meglio conosciuta come sfratto. Se tutto va bene, cioè se si riesce a mandare via (con o senza l’aiuto dell’ufficiale giudiziario) l’inquilino inadempiente, resta però il problema del recupero dei crediti maturati nei confronti del conduttore. Come recuperare i canoni d’affitto non pagati?

Come vedremo nel corso di questo articolo, la procedura di sfratto consente di ottenere sin da subito un decreto ingiuntivo per il recupero di una somma pari a tutti gli arretrati non pagati, maggiorati degli interessi e di tutte le spese processuali. Insomma: il giudice può intimare lo sfratto al conduttore moroso e, contestualmente, ordinargli di pagare tutti gli arretrati. In questo modo, il proprietario dell’immobile potrà dirsi pienamente soddisfatto. Se l’argomento ti interessa, magari perché ti trovi proprio nella situazione appena descritta, prosegui nella lettura: vedremo insieme come recuperare i canoni d’affitto non pagati dal conduttore moroso.

Affitto abitazione: cos’è?

Per affitto di un immobile si intende il contratto di locazione con cui due parti (locatore e conduttore) si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1].

Classica ipotesi di locazione è quella riguardante l’immobile concesso a terzi per poterci vivere oppure per poter aprire un’attività commerciale.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’autovettura, ad esempio.

Affitto immobile per uso abitativo o commerciale: durata

La legge prevede una durata specifica per le locazioni di immobili ad uso abitativo oppure commerciale [2].

Nel primo caso, è consentito alle parti di scegliere tra due soluzioni:

• il classico contratto di locazione 4 + 4, cioè di durata quadriennale che, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni;
• la locazione di tre anni che si rinnova alla scadenza per altri due, ma in questo caso con il vincolo di dover fissare un canone secondo criteri predeterminati.

Nel caso di locazione commerciale, invece, la durata minima del contratto è di sei anni, con rinnovo automatico di altri sei ad ogni scadenza.

Per la precisione, la durata è di:

• sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
• nove anni per immobili ad uso alberghiero,
• liberamente determinabile dalle parti, per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Sfratto per morosità: cos’è?

Per sfratto la legge intende quel procedimento speciale mediante il quale colui che ha dato in affitto un immobile può mandar via il conduttore (cioè, l’inquilino) se è moroso, e cioè non paga i canoni pattuiti, oppure semplicemente se, al termine della locazione, non ha abbandonato l’immobile.

Per la precisione, lo sfratto per morosità è una procedura giudiziale speciale che il locatore può intraprendere nel caso in cui l’inquilino non sia in regola con il pagamento dell’affitto, cioè del canone di locazione.

In un caso del genere, il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità notificandogli un atto di citazione in cui gli si comunica la data in cui dovrà comparire in tribunale innanzi al giudice per la convalida dell’intimato sfratto.

Decreto ingiuntivo per recupero canoni d’affitto

Poiché lo sfratto per morosità riguarda i casi di mancato pagamento del canone di affitto, il locatore potrà chiedere nello stesso atto anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti [3]: in altre parole, si potrà domandare al giudice non soltanto di convalidare lo sfratto, e cioè di indicare al conduttore moroso una data entro cui lasciare libero l’immobile, ma anche di pagare tutti gli arretrati, maggiorati degli interessi nel frattempo maturati e delle spese legali.

L’ingiunzione di pagamento assume la forma del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. In pratica, il giudice, oltre a intimare lo sfratto, ordina al conduttore moroso di pagare al locatore tutti i canoni arretrati, maggiorati delle spese del procedimento e degli interessi maturati.

Il decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni d’affitto non pagati è immediatamente esecutivo nel senso che il creditore può sin da subito procedere con la notifica del precetto e, se entro dieci giorni il debitore è ancora inadempiente, con l’esecuzione forzata sui suoi beni (pignoramento del conto corrente, ad esempio).

Per recuperare i canoni di affitto non pagati, dunque, bisognerà chiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo dell’importo pari a tutti gli arretrati non versati. Il decreto ingiuntivo può essere ottenuto direttamente all’interno della procedura di sfratto per morosità.

Canoni non pagati: come evitare lo sfratto?

Il conduttore moroso che non abbia pagato i canoni d’affitto e che si sia visto citare in giudizio per la convalida dello sfratto e il pagamento degli arretrati può evitare di essere cacciato dall’immobile regolarizzando la propria posizione.

In buona sostanza accade ciò: l’inquilino può comparire e sanare la morosità direttamente in udienza, versando l’importo dovuto per i canoni scaduti, oltre agli interessi legali e alle spese processuali liquidate dal giudice. In tal caso, il giudice dichiara estinto il procedimento e l’inquilino potrà continuare a godere dell’immobile [4].

Il conduttore può fare richiesta di un termine di grazia che consiste nella possibilità di avere un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento delle morosità, oltre alle spese legali del procedimento. In tal caso, il giudice concede un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni successivi alla scadenza assegnata.

Il giudice inoltre, sempre su richiesta del debitore, può assegnare al conduttore un termine di ben centoventi giorni per sanare la propria morosità, se l’inadempienza, protrattasi per non più di due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.