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Penale sul ritardo nel pagamento del condominio: è legittima?

2 Novembre 2020
Penale sul ritardo nel pagamento del condominio: è legittima?

Rate condominiali versate in ritardo: la mora è legale?

L’amministratore è tenuto a riscuotere le quote condominiali dai singoli condomini. Laddove il ritardo nel versamento sia superiore a 6 mesi dall’approvazione del piano di riparto, l’amministratore è tenuto ad azionare le vie legali, nominando un avvocato di propria fiducia e, se del caso, provvedendo a sospendere l’erogazione dei servizi condominiali «suscettibili di godimento separato» (si pensi all’utilizzo di piscine e campi da tennis, parcheggio munito di sbarra elettrica e così via).

L’avvocato provvederà a chiedere, al giudice, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo che consentirà di agire con un pignoramento già dopo la notifica del decreto stesso e del relativo atto di precetto.

Ci si chiede però quali poteri di autotutela abbia il condominio per disincentivare la morosità. Ad esempio è legittima la previsione di una penale sul ritardo nel pagamento del condominio? Allo stesso modo, l’assemblea potrebbe esigere dai condomini morosi, oltre alle quote non versate, anche il pagamento degli interessi di mora? Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce delle più recenti sentenze della giurisprudenza. 

Il condominio può esigere gli interessi legali?

Ogni debito scaduto produce interessi. Sono i cosiddetti «interessi legali» che il creditore può esigere dal debitore, a partire dalla scadenza del credito, senza bisogno che il contratto o la legge lo preveda espressamente. 

Ai sensi dell’articolo 1284 del Codice civile, il saggio degli interessi legali viene determinato ogni anno dal ministro dell’Economia e delle Finanze.

Il condominio può esigere gli interessi moratori?

A differenza degli interessi legali, quelli moratori scattano per il mancato pagamento di un debito solo se previsto dalle parti nel contratto e nella misura dalle stesse determinata. Il saggio degli interessi moratori è lo stesso degli interessi legali, salvo diversa pattuizione. La misura degli interessi moratori può così essere superiore a quello legale ma solo se stabilito per iscritto e in modo espresso. Insomma, ai fini del calcolo degli interessi moratori assume determinante importanza il contratto che è fonte del credito.  

Secondo la Cassazione [1], l’assemblea di condominio non può prevedere la corresponsione di interessi moratori applicati agli oneri condominiali non versati, a meno che ciò non sia stabilito nel regolamento di condominio approvato all’unanimità. Quest’ultimo infatti acquista valore “contrattuale”, costituisce cioè una sorta di autolimitazione, da parte di tutti i condomini, ai propri diritti. Sicché, solo se c’è il volere di ogni partecipante al condominio l’assemblea può richiedere gli interessi moratori. 

Di conseguenza, è nulla la delibera condominiale che richiede, oltre alle spese condominiali, anche gli interessi in assenza di un regolamento approvato all’unanimità. La nullità della delibera può essere contestata dinanzi al tribunale senza limiti di tempo, quindi ben oltre i consueti 30 giorni di decadenza previsti invece per le cause di annullabilità delle votazioni assembleari. 

Il condominio può esigere una penale?

Veniamo ora alla penale e alla possibilità che l’assemblea possa addebitare tale sanzione ulteriore sui morosi. Secondo una pronuncia della Cassazione [2], anche in questo caso, come nel precedente, è necessario un regolamento condominiale approvato all’unanimità; senza quest’ultimo, l’assemblea non può esigere penali dai condomini morosi.

La Suprema Corte, infatti, ha stabilito che, così come gli interessi di mora, eventuali “multe” o penali possano essere applicate nei confronti del condomino moroso unicamente ove tale possibilità sia prevista dal regolamento condominiale e la relativa clausola sia stata approvata all’unanimità.

Di contrario avviso è una sentenza del tribunale di Tivoli [3], anche questa pronunciatasi sulla legittimità o meno della clausola contenuta in un regolamento condominiale “non contrattuale” (ossia non approvato all’unanimità) che pone a carico dei condomini il pagamento di una penale per il mancato o ritardato versamento degli oneri condominiali.

Il tribunale ha ritenuto legittima la clausola penale anche se il regolamento non è stato approvato all’unanimità. Essa infatti acquisterebbe la natura di una norma sanzionatoria di un eventuale inadempimento del singolo condomino nell’interesse dell’intera compagine condominiale e non di una norma limitativa della proprietà individuale o indicante particolari restrizioni nell’uso della cosa comune (cosa che imporrebbe invece l’unanimità).

Del resto, l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che il regolamento condominiale può prevedere sanzioni a carico dei trasgressori, consistenti nel pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Tale previsione non richiede l’approvazione di un regolamento all’unanimità, ragion per cui anche la penale può essere stabilita da un regolamento adottato a maggioranza.

Il compito di decidere se applicare la sanzione e il suo ammontare esatto spetta all’assemblea condominiale, o secondo un’altra tesi, direttamente all’amministratore.

Se a decidere è l’assemblea, questa delibera è valida con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti.

Se a decidere è l’amministratore, contro le scelte di quest’ultimo è possibile in ogni caso ricorrere all’assemblea.


note

[1] Cass. sent. n. 10196/2013.

[2] Cass. sent. n. 10939/2011.

[2] Trib. Tivoli, sent. n. 1231/2020 del 18.10.2020.


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