Diritto e Fisco | Articoli

Regolamento condominiale per inquilini

2 Novembre 2020
Regolamento condominiale per inquilini

Che fare se l’inquilino si comporta male? Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio.

Il Codice civile dice che ogni condomino deve rispettare il regolamento di condominio. Quando però un appartamento viene dato in affitto, su chi ricade tale obbligo? È vincolante il regolamento condominiale per gli inquilini?

Sappiamo che la qualifica di «condomino» spetta solo a chi è proprietario dell’immobile. Pertanto, anche in caso di locazione, tale qualità resta in capo al locatore. Il conduttore (ossia l’affittuario) è un soggetto che non ha rapporti con il condominio, al quale non è legato da alcun vincolo contrattuale. L’unico  rapporto è tra questi e il proprietario dell’immobile. 

Si potrebbe allora pensare che, posta la qualifica di condomino in capo al locatore, è solo questi – anche in caso di affitto – ad essere responsabile per la violazione del regolamento condominiale. Se l’inquilino si comporta male, il condominio non ha alcun potere su di lui, mentre il proprietario resta responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio, ragion per cui potrebbe sfrattarlo nel caso di comportamento scorretto. Di tanto avevamo già parlato in In quali casi si può mandare via l’inquino. 

Non è però sempre così. Approfondiremo meglio questo tema nel seguente articolo. Chiariremo cioè se è obbligatorio il regolamento condominiale per inquilini e cosa può fare il condominio in caso di inquilini che si comportano male. Ma procediamo con ordine.

L’inquilino è obbligato a rispettare il regolamento di condominio?

Il conduttore è obbligato al rispetto del regolamento di condominio, in particolare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese.

Tale obbligazione discende però non dalla qualifica di condomino – che, come abbiamo detto, resta in capo al locatore – ma dalla stipula del contratto di locazione, nel quale il condomino/locatore deve (a propria tutela) prevedere l’obbligo del conduttore di conformarsi alle norme del regolamento. In buona sostanza, per evitare contestazioni da parte del condominio, il proprietario dell’immobile deve inserire, nel contratto di affitto, una clausola con cui il conduttore si impegna espressamente a rispettare il regolamento. Sarà questa clausola allora la fonte del vincolo. E la sua violazione può comportare lo sfratto per inadempimento del contratto.

Come abbiamo anticipato, infatti, il condomino/locatore è il principale destinatario del regolamento condominiale e, pertanto, si pone nei confronti del condominio come responsabile non solo delle violazioni di tali norme da parte sua, ma anche di quelle commesse dal conduttore. Egli infatti è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto. Tale principio risulta ormai pacifico nella giurisprudenza della Cassazione [1].

Verso chi è responsabile l’inquilino per la violazione del regolamento di condominio?

Poiché, come abbiamo detto, l’obbligo per l’inquilino di rispettare il regolamento deriva non già dalla proprietà del bene, ma dal contratto di locazione che lo vincola al locatore, in caso di violazioni egli è responsabile innanzitutto nei confronti di quest’ultimo e, in ogni caso, anche verso il condominio. Pertanto, non potrà che rispondere sia al locatore che al condominio delle violazioni di una norma del regolamento. 

Dall’altro lato, il condominio può agire nei confronti sia dell’inquilino irrispettoso che del locatore, ma nei confronti di quest’ultimo solo laddove questi fosse a conoscenza dell’uso improprio, da parte dell’inquilino, delle parti comuni o dei servizi condominiali. In tal caso, egli risponde dei danni nei confronti del condominio per non aver sciolto (o meglio detto “risolto”) il contratto di locazione per grave inadempimento [2].

Il proprietario di un magazzino dà in locazione il locale a un meccanico che ne fa un’officina per la riparazione di auto e moto. L’officina, però, non rispetta la clausola del regolamento che vieta di fare rumori molesti. Pertanto, il condominio può rivolgersi nei confronti del locatore per ottenere il risarcimento del danno non avendo questi sfrattato l’inquilino. 

Una persona dà in affitto un proprio locale a una ditta che gestisce un’enoteca e non rispetta l’orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale. Il locatore, pur non avendo la disponibilità del locale (perché oggetto di contratto di locazione), è tenuto ad adempiere all’obbligazione assunta nei confronti del condominio di far rispettare il regolamento da egli stesso sottoscritto. Pertanto, a fronte del reiterato inadempimento del conduttore all’obbligo, assunto nel contratto di locazione, di rispettare l’orario di chiusura del locale, stabilito nel regolamento di condominio, egli può richiedere, tramite il tribunale, la risoluzione del contratto di locazione [3].

Cosa può fare il condominio se l’inquilino non rispetta il regolamento?

In caso di violazioni, il condominio può agire sia nei confronti del locatore che dell’inquilino per chiedere la cessazione della condotta molesta ed il rispetto delle regole del regolamento. 

Il conduttore può solo astenersi dall’esercizio dell’attività vietata ed agire nei confronti del condomino/locatore per il risarcimento del danno subito (il condomino/locatore infatti, col proprio consenso, necessario per l’approvazione all’unanimità del divieto contenuto nel regolamento di condominio, ha violato gli obblighi assunti con il conduttore).


note

[1] Cass. 27 maggio 2011 n. 11859.

[2] Cass. 16 maggio 2006 n. 11383.

[3] Cass. 16 maggio 2006 n. 11383.

Autore immagine: it.depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube