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Come comportarsi se l’inquilino non paga l’affitto?

5 Gennaio 2021 | Autore:
Come comportarsi se l’inquilino non paga l’affitto?

Quali sono i passi da seguire per recuperare i canoni non versati e per arrivare allo sfratto? Si può uscire dalla condizione di morosità?

Per il primo affitto saltato, di fronte ad un motivo valido, si può anche avere pazienza. Ma se l’eccezione diventa una regola, la pazienza la si perde anche. E allora si passa alle vie di fatto. Il punto è: qual è la procedura più efficace per avere la sicurezza di incassare i canoni arretrati? Come comportarsi se l’inquilino non paga l’affitto?

Sicuramente, la strategia migliore è quella di iniziare l’approccio «con le buone», prima di arrivare ai ferri corti. Ma se lui non ne vuole sapere di aprire il portafoglio, non vuole farsi trovare o promette di pagare l’affitto ma poi non lo fa, come comportarsi?

Va ricordato che un contratto di locazione sancisce degli obblighi ben precisi per entrambe le parti, così come prevede dei diritti per proprietario e affittuario. Diritti e doveri sono tutelati dal Codice civile. Quando uno dei due non rispetta quanto stabilito nel contratto, ha innanzitutto la possibilità di chiedere una spiegazione, per poi arrivare, nei casi estremi, a rivolgersi ad un tribunale.

Vediamo che succede e come comportarsi se l’inquilino non paga l’affitto e quali sono le procedure da seguire, cioè quella dettata dal buon senso e quella prevista dalla legge.

Quando si considera moroso l’inquilino?

Basta un mese di affitto non pagato per essere considerato un inquilino moroso? Tecnicamente, sì. Il cosiddetto conduttore, cioè l’inquilino, appunto, diventa moroso quando non adempie a quanto stabilito dal contratto di locazione sui pagamenti dei canoni, cioè quando non versa il dovuto entro 20 giorni dalla scadenza pattuita [1]. A quel punto, il padrone di casa ha tutto il diritto di rivolgersi ad un giudice per dichiarare lo stato di morosità dell’inquilino.

Tale stato – sempre stando a quanto stabilito dalla legge – comporta per il conduttore l’obbligo di lasciare libero l’appartamento, con le buone o con le meno buone, cioè ammettendo di essere nel torto oppure con lo sfratto. Il proprietario dell’immobile, inoltre, ha diritto a ricevere sia i canoni non incassati sia le somme relative ad oneri e interessi.

Affitto non pagato: da dove cominciare?

Come accennato all’inizio, se l’inquilino non paga l’affitto ci sono due strade da imboccare: quella del buon senso e quella legale. Possibilmente, in quest’ordine. Certo, una non esclude l’altra, almeno all’inizio. Tuttavia, è sempre consigliabile tentare di risolvere le cose senza scomodare il tribunale.

Significa che al primo canone di locazione non versato, il proprietario può provare a sentire anche telefonicamente l’inquilino per chiedere delle spiegazioni e per vedere che intenzioni ha. Può darsi che l’affitto sia stato veramente pagato ma che, per un problema tecnico nella comunicazione dalla banca, la comunicazione del versamento non sia arrivata al padrone di casa. Oppure, l’inquilino può ammettere di avere avuto qualche problema economico passeggero ed impegnarsi a saldare il debito nell’arco di pochi giorni.

Se trascorso quel periodo l’affitto non viene pagato, allora è il caso di passare alle vie più formali.

Affitto non pagato: la messa in mora dell’inquilino

Tentato invano l’approccio più cordiale, il passo successivo da fare se l’inquilino non paga l’affitto è quello di sollecitare per iscritto il versamento del canone, avvertendo che, se non rispetta una determinata scadenza scatterà la procedura per la messa in mora.

Se nemmeno si ottiene alcunché, va inviata o consegnata all’inquilino la lettera di messa in mora. Va comunicata per iscritto, come previsto dal Codice civile [2]. Meglio, ovviamente, optare per la raccomandata con ricevuta di ritorno o la Pec, se non fosse possibile effettuare la consegna a mano. In questo modo, si ha la certezza che il destinatario l’ha ricevuta. In altre parole: bisogna evitare di lasciarla personalmente nella cassetta delle lettere: l’inquilino può sempre dire di non averla ricevuta.

Nella lettera, occorre riportare:

  • lo scopo, cioè la formale costituzione in mora e l’intimazione al pagamento del canone o dei canoni arretrati;
  • il titolo da cui scaturisce il diritto a pretendere quella somma, cioè il contratto di locazione;
  • il termine entro il quale l’inquilino deve pagare l’arretrato e gli interessi di mora.

Affitto non pagato: la risoluzione del contratto e lo sfratto

Il mancato pagamento dell’affitto è motivo più che sufficiente per arrivare alla risoluzione del contratto di locazione. Così come lo è anche il mancato versamento degli oneri accessori, cioè le cosiddette spese condominiali, nel caso in cui ci siano due mensilità di arretrato.

Con la risoluzione del contratto per morosità si arriva anche allo sfratto. L’inquilino, quindi, deve lasciare l’immobile che gli è stato dato in affitto.

Il proprietario dovrà prima comunicare per iscritto l’intimazione a lasciare libera l’abitazione e l’invito a presentarsi davanti al giudice per eseguire l’accertamento del mancato pagamento dei canoni. Appurato questo fatto, viene deciso lo sfratto.

Sarà il tribunale a decidere entro quando l’inquilino deve uscire per l’ultima volta dalla porta di quella casa. Di norma, vengono concessi uno o due mesi in modo tale da dare all’ormai ex conduttore la possibilità di trovare un’altra sistemazione e di lasciare la casa a posto.

Può succedere, però, che l’inquilino si opponga alla richiesta del proprietario e che contesti la morosità. In questo caso, il procedimento diventerà più complesso, il padrone di casa dovrà documentare i mancati pagamenti ed il giudice può proporre una mediazione.

Lo sfratto viene convalidato dal giudice anche se l’inquilino si rende irreperibile o non si presenta in tribunale. Il proprietario avrà, comunque e sempre, il diritto ad avere le somme dovute più gli interessi e le spese legali. Questo deve avvenire nel più breve tempo possibile (viene determinato dal giudice), a meno che l’inquilino chieda lo stato di grazia: in questo caso, deve saldare il debito entro 90 giorni, circostanza che sarà verificata in una successiva udienza.

Nel caso in cui l’inquilino non ne voglia sapere, scatta la procedura di sfratto esecutivo, che costringe il conduttore a liberare l’immobile entro 10 giorni. Trascorso quel tempo, se non succede nulla, scende in campo l’Ufficiale giudiziario per effettuare lo sfratto. Finché ciò non accade, l’inquilino gode di tutti i diritti stabiliti nel contratto, ma dovrà versare al proprietario i canoni relativi a tutti i giorni in cui occupa l’immobile.

Affitto non pagato: si può uscire dalla morosità?

Altra possibilità è che l’inquilino paghi i canoni arretrati e gli interessi prima che scatti lo sfratto. A questo punto, si toglie dalla posizione di morosità ed il contratto può proseguire come prima.

La morosità viene cancellata anche quando l’inquilino salda il suo debito entro i 90 giorni dello stato di grazia.


note

[1] Art. 5 legge n. 392/1978.

[2] Art. 1219 cod. civ.


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