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Cambio residenza: va comunicato all’amministratore di condominio?

3 Novembre 2020
Cambio residenza: va comunicato all’amministratore di condominio?

Chi non riceve le raccomandate dell’amministratore per aver cambiato indirizzo senza comunicare quello nuovo deve pagare le spese condominiali?

Un nostro lettore ci chiede se esiste un obbligo, per chi cambia residenza, di comunicarlo all’amministratore di condominio affinché questi invii al nuovo indirizzo gli avvisi di convocazione dell’assemblea e i relativi verbali con l’esito delle votazioni. 

Cosa potrebbe succedere se il condomino, una volta lasciata la propria precedente abitazione, non informa di ciò l’amministratore e, confidando sul difetto di notifica delle varie comunicazioni, si sottrae al pagamento delle spese condominiali? In altri termini, il cambio di residenza va comunicato all’amministratore di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Obblighi di comunicazioni all’amministratore di condominio  

L’amministratore è custode e gestore di un registro chiamato Anagrafe condominiale. In esso, sono indicati i dati anagrafici, il codice fiscale e la residenza dei proprietari degli appartamenti, dei titolari di diritti reali (ossia usufruttuari e titolari del diritto di abitazione) e dei titolari di diritti personali di godimento (ossia inquilini in affitto e comodatari).

È obbligo dell’amministratore tenere aggiornato il registro con le variazioni dei relativi dati. Non potendo però l’amministratore conoscere da sé eventuali variazioni inerenti ai condomini sono questi ultimi tenuti a informarlo. 

Ogni condomino, quindi, è obbligato a fornire all’amministratore l’indicazione del proprio indirizzo di residenza o, in caso di cessione del bene (vendita o donazione), il nome del nuovo titolare (acquirente o donatario) affinché gli estremi di quest’ultimo vengano annotati nell’anagrafe condominiale. Tale obbligo va adempiuto entro 60 giorni dal rogito. 

Lo stesso obbligo sussiste anche in caso di locazione: il locatore deve comunicare, entro 60 giorni dalla registrazione del contratto di affitto, gli estremi del conduttore all’amministratore affinché aggiorni l’anagrafe condominiale.

Ne consegue che spetta al condomino comunicare all’amministratore: 

  • ogni variazione della propria residenza;
  • ogni successione nella proprietà (a seguito di vendita o di donazione) o nella semplice detenzione dell’immobile (a seguito di affitto, usufrutto, cessione del diritto di abitazione). 

Che succede se il condomino cambia indirizzo e non lo comunica all’amministratore?

Cosa succede se uno dei condomini cambia indirizzo ma non lo comunica all’amministratore? La legge prevede l’obbligo per l’amministratore di eseguire delle indagini per reperire la nuova residenza del condomino, addebitando su quest’ultimo le relative spese. È questa l’unica sanzione per chi non risulta più reperibile all’amministratore per non aver comunicato a questi il proprio spostamento. 

Che fine fanno, invece, le comunicazioni che l’amministratore ha, nel frattempo, inviato al vecchio indirizzo di residenza? Possono considerarsi ugualmente valide oppure vanno reiterate? La questione va risolta in modo diverso a seconda del comportamento tenuto dal condomino. Cerchiamo di spiegarci meglio. 

Immaginiamo che uno dei condomini, prima residente in uno degli appartamenti dello stabile, se ne vada a vivere altrove, senza però comunicare la nuova residenza all’amministratore. 

A questo punto, è verosimile che l’amministratore invii la raccomandata al vecchio indirizzo. E qui le cose possono prendere una piega diversa a seconda del caso.

Se il condomino in questione ha modificato anche la propria residenza in Comune è verosimile che le raccomandate tornino all’amministratore con la dicitura «destinatario trasferito» o «destinatario sconosciuto» o «destinatario non più residente». In questo caso, come anticipato, la raccomandata non ha alcun valore e l’amministratore è tenuto ad effettuare tutte le ricerche necessarie a reperire il nuovo indirizzo di residenza del condomino. Vien da sé che se la raccomandata conteneva un avviso di convocazione per la riunione di condominio, tale avviso non può considerarsi validamente notificato e, quindi, sarà invalida anche la stessa convocazione con tutte le conseguenze che ciò implica in termini di approvazione del bilancio e imputazione delle spese condominiali. Il condominio non potrà quindi riscuotere le quote condominiali dal condomino moroso che non abbia ricevuto alcuna comunicazione con l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Viceversa, se il condomino non ha mutato il proprio indirizzo di residenza, è verosimile che la corrispondenza torni all’amministratore con la dicitura «compiuta giacenza». In tal caso, la raccomandata si considera effettivamente giunta a destinazione, proprio perché l’indirizzo di residenza è quello corretto. Sicché, chi ha mutato abitazione senza comunicarlo all’amministratore subirà tutte le conseguenze di un atto – come l’avviso di convocazione dell’assemblea – che ha prodotto tutti i suoi effetti ed è pertanto efficace. In tale situazione, il condomino non può contestare alcun difetto di notifica e sarà tenuto a pagare le spese condominiali nel frattempo maturate. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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