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Come si fraziona un immobile?

3 Novembre 2020 | Autore:
Come si fraziona un immobile?

A volte, da un unico immobile è possibile ricavare due o più unità immobiliari. Attenzione, però, a seguire quanto previsto dalla normativa di settore, pena l’applicazione di sanzioni amministrative e pecuniarie.

Da poco, hai ereditato un appartamento nel quale hai intenzione di andare ad abitare. Essendo molto grande, vuoi dividerlo in due unità immobiliari, così da poterne fittare una, mentre l’altra vorresti tenerla per te. Perciò, ti stai domandando come si fraziona un immobile, qual è la procedura da seguire presso gli uffici catastali e comunali competenti, se possono scaturire delle problematiche con il condominio e quali difficoltà possono insorgere a livello tecnico al fine della concreta realizzazione dei lavori.

In generale, il frazionamento di un immobile comporta un aumento del valore del bene in quanto le unità abitative più piccole sono maggiormente richieste sul mercato sia in caso di locazione sia di vendita. Il frazionamento di un immobile è la soluzione ideale anche se si ha come obiettivo quello di abbattere le spese di gestione, considerevoli in caso di unità immobiliari di ampie dimensioni.

Pertanto, si tratta di un investimento conveniente soprattutto se valutato alla luce delle semplificazioni introdotte dal decreto Sblocca Italia [1]. Per effettuare il frazionamento bisogna comunque seguire un’apposita procedura ed affidarsi ad un tecnico abilitato, che si occuperà delle pratiche amministrative oltre che della progettazione e della direzione dei lavori.

Com’è disciplinato il frazionamento di un immobile

Il decreto legge Sblocca Italia ha modificato la tipologia degli interventi di manutenzione straordinaria, inserendo in un’unica categoria i lavori di una suddivisione di immobile in due o più unità immobiliari e quelli di accorpamento di due unità immobiliari.

Per usufruire delle semplificazioni burocratiche è necessario, però, che vengano rispettate determinate condizioni; più precisamente:

  • la volumetria dell’immobile originale non deve essere modificata. Ne consegue che è possibile abbattere o realizzare nuove pareti per dividere in due l’immobile ma non è consentito alzare di un piano o costruire vani in più oltre la volumetria originale;
  • non è permesso cambiare la destinazione d’uso dell’immobile. Quindi, se l’immobile è ad uso abitativo, la sua destinazione deve rimanere tale non potendo essere variata in uso commerciale e viceversa.

Quando non è possibile frazionare un immobile

Possono esistere delle cause che rendono impossibile il frazionamento di un immobile. Infatti, non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dello stesso ne permettono un’agevole suddivisione in due o più unità immobiliari.

Pertanto, prima di ogni cosa, bisogna verificare se l’esecuzione dei lavori è in concreto fattibile a livello impiantistico e costruttivo. Ad esempio, se non c’è possibilità di realizzare un secondo ingresso è ovvio che non si può procedere al frazionamento. Allo stesso modo, non è possibile frazionare se non sussistono i presupposti per scaricare a tetto i fumi di combustione delle caldaie oppure se non è possibile osservare le pendenze prescritte per le tubazioni o gli scarichi.

Il frazionamento è da escludere, altresì, in presenza di determinate caratteristiche intrinseche dell’immobile. A tal proposito, bisogna partire dal presupposto che per la realizzazione delle opere è indispensabile attenersi alle prescrizioni igienico-sanitarie previste dal regolamento edilizio comunale. Ad esempio, è possibile che quest’ultimo preveda che gli appartamenti presentino un dato rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali. Quindi, se frazionando l’immobile, tale rapporto non dovesse venire rispettato, i lavori non possono essere realizzati.

Un’altra causa di esclusione del frazionamento è rappresentata dalla sussistenza di un divieto specifico nel regolamento condominiale. Affinché tale divieto sia valido è necessario, però, che il regolamento sia stato approvato con l’unanimità dei condomini come avviene nell’ipotesi di un regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto di acquisto dell’immobile dal costruttore.

Se, invece, il regolamento è stato approvato con un’altra maggioranza (ad esempio, relativa o qualificata), allora non può contenere alcuna restrizione al frazionamento.

Qual è la procedura da seguire per il frazionamento di un immobile

Posto che a livello tecnico e comunale non sussistono cause impeditive al frazionamento, vediamo qual è la procedura da seguire per l’esecuzione dei lavori.

L’iter inizia con la verifica da parte del tecnico incaricato, della documentazione esistente al Catasto (conformità catastale) ed al Comune (conformità urbanistico-edilizia).

Successivamente, il professionista presenta presso l’ufficio tecnico comunale:

  • una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), se il frazionamento non comporta interventi sulle strutture. Dal momento in cui la Cila viene protocollata, l’attività edilizia può cominciare;
  • oppure una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), se il frazionamento implica degli interventi su elementi strutturali quali ad esempio i muri portanti o i solai. In questo caso, il tecnico deve, altresì, depositare il progetto strutturale presso il genio civile. Ne consegue che prima dell’inizio dei lavori occorre attendere l’approvazione del progetto da parte del genio civile e l’autorizzazione del Comune.

Inoltre, il tecnico deve presentare l’aggiornamento delle planimetrie sia al Catasto sia al Comune. Peraltro, tale operazione è fondamentale affinché l’Agenzia delle Entrate – Territorio possa procedere al ricalcolo delle diverse imposte che gravano sugli immobili.

Con il frazionamento viene soppresso il vecchio subalterno e se ne costituiscono altri, corrispondenti alle nuove unità immobiliari mentre vengono confermati il foglio e la particella. Nelle note, il professionista deve dichiarare il titolo abilitativo (Cila/Scia) con cui sono state realizzate le opere in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

Al termine dei lavori, il proprietario deve presentare la comunicazione fine lavori, con la quale attesta che gli stessi sono stati ultimati. A detta comunicazione va allegato il certificato di collaudo redatto dal tecnico, contenente l’attestazione di conformità al progetto presentato e di avvenuto deposito della variazione catastale.

Come fare se l’immobile da frazionare è ricompreso in un condominio

Se l’immobile da frazionare ricade all’interno di un condominio prima di iniziare i lavori è bene farsi dare dall’amministratore il regolamento condominiale in modo da verificare se va richiesta all’assemblea una delibera autorizzativa – vedi il caso in cui gli interventi edilizi interessano parti comuni – oltre all’eventuale sussistenza di uno specifico divieto alle opere.

In relazione al primo punto, ad esempio, può accadere che l’accesso al nuovo appartamento deve avvenire tramite pianerottolo oppure che il frazionamento comporta la modifica di altre parti comuni. In entrambi i casi, l’assemblea condominiale si deve esprimere con una specifica delibera. Viceversa, non c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea se il frazionamento non implica la modifica di parti comuni e comunque non lede i diritti degli altri condomìni.

La stessa Cassazione ha chiarito che i lavori all’interno di una proprietà privata sono sempre ammessi a patto che non vengano apportate modifiche e/o danneggiamenti alle parti comuni [2].

Ultimati i lavori di frazionamento, è necessario provvedere alla modifica delle tabelle millesimali. A tal fine, la procedura più corretta è quella di ricalcolare tutti i millesimi del condominio.

Tuttavia, trattandosi di una operazione costosa, di solito si preferisce in alternativa:

  1. dividere le quote di possesso dell’appartamento originario, seguendo i criteri utilizzati per la redazione delle tabelle condominiali, riassegnando i millesimi alle nuove unità;
  2. dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie delle nuove unità immobiliari.

Quali sono i costi del frazionamento di un immobile

Il frazionamento di un immobile comporta diversi costi da sostenere, che variano a seconda del Comune e del tipo di intervento da realizzare.

Quelli principali possono essere così schematizzati:

  • parcella del tecnico per la progettazione, direzione lavori e per il disbrigo delle pratiche amministrative;
  • interventi edili ed impiantistici;
  • acquisto delle forniture per materiali e dei mobili;
  • diritti di segreteria, diversi da Comune a Comune;
  • allaccio nuove utenze (gas, luce ed acqua);
  • imposta catastale per la variazione (50 euro per ogni unità immobiliare).

Frazionamento di un immobile: sono previste detrazioni fiscali?

Poiché il frazionamento è ricompreso tra gli interventi di manutenzione straordinaria, è possibile beneficiare del bonus ristrutturazioni, che prevede la detrazione del 50%, suddivisa in quote annuali spalmate in 10 anni.

Il rimborso massimo Irpef per le spese sostenute è di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Per pagare le fatture relative ai lavori rientranti nel bonus ristrutturazioni bisogna utilizzare un bonifico bancario o postale parlante, all’interno del quale devono essere indicati la causale del versamento con il riferimento alla norma che lo prevede, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o la partita Iva del beneficiario del pagamento.

È possibile beneficiare anche dell’ecobonus qualora il frazionamento dell’immobile comprenda opere per il miglioramento dell’efficienza energetica (ad esempio, l’installazione di una caldaia o di un termo camino ad alto rendimento nelle nuove unità immobiliari).

Inoltre, se per effetto del frazionamento, si ristrutturano le nuove unità immobiliari e si acquistano mobili e grandi elettrodomestici, si può godere del bonus mobili.

Frazionamento di un immobile: come vanno pagate le imposte comunali

Se il frazionamento comporta la realizzazione di distinte unità immobiliari intestate a due proprietari diversi e per entrambi si tratta di una prima casa, si gode dell’esenzione Imu (Imposta municipale unica). Se il proprietario è unico, può godere dell’esenzione Imu in relazione della prima abitazione mentre deve pagare l’imposta per la seconda unità immobiliare.

Per quanto attiene alla Tasi (Tributo per i servizi indivisibili) il proprietario è tenuto a versarla per la prima casa solo se si tratta di un’abitazione di lusso o di pregio; viceversa, deve pagarla solo se si tratta di una seconda abitazione.

La Tari (Tassa sui rifiuti) va pagata indipendentemente della categoria catastale alla quale appartengono le due unità immobiliari ed in base alle tariffe del Comune in cui si trovano ubicate.

Quali sanzioni sono previste in caso di frazionamento abusivo

Realizzare i lavori di frazionamento di un immobile senza seguire la procedura sopra descritta implica l’applicazione di sanzioni amministrative e pecuniarie.

In questi casi, infatti, si parla di immobile non conforme e si configura il reato di abuso edilizio. Nei casi più gravi, colui che ha effettuato i lavori può essere obbligato al ripristino della situazione precedente mediante la demolizione delle opere già realizzate.


note

[1] D.L. n. 133/2014.

[2] Cass. civ. sent. n. 13184/2016.


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