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L’amministratore può riscuotere le spese condominiali senza rendiconto?

3 Novembre 2020
L’amministratore può riscuotere le spese condominiali senza rendiconto?

Che succede se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea per l’approvazione dei bilanci? Si devono pagare le quote condominiali?

Un nostro lettore ci informa della situazione venutasi a creare nel proprio condominio. L’amministratore, da qualche anno, non convoca più l’assemblea, ma ciò nonostante continua a riscuotere le quote millesimali come se nulla fosse. Il tutto ovviamente senza che sia mai stato approvato un bilancio preventivo, uno consuntivo o un rendiconto di gestione, con il progetto di ripartizione delle spese. Ci chiede pertanto se tale pratica sia corretta o meno e se, eventualmente, i condomini potrebbero opporsi al pagamento dei contributi individuali. In altri termini, il quesito che ci viene posto è il seguente: l’amministratore può riscuotere le spese condominiali senza rendiconto? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Rendiconto condominiale: è obbligatorio? 

L’articolo 1130, n. 10 del Codice civile dispone che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro i 180 giorni successivi.

Se ne evince quindi che:

  • la redazione del rendiconto deve avvenire almeno una volta all’anno;
  • il rendiconto non ha valore se non viene approvato dall’assemblea;
  • la mancata redazione del rendiconto costituisce una violazione degli obblighi dell’amministratore il quale, per tale omissione, potrebbe essere revocato per giusta causa. 

 A noi interessa però comprendere quale relazione c’è tra la mancata redazione del rendiconto e la riscossione delle spese condominiali. Può l’amministratore, anche in assenza di una delibera dell’assemblea che approvi il rendiconto della gestione, chiedere il pagamento delle quote millesimali? È quello che cercheremo di comprendere nel successivo paragrafo.

Senza rendiconto è possibile riscuotere le spese condominiali?

La delibera che approva il rendiconto dell’amministratore costituisce una prova scritta in forza della quale, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l’amministratore può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro i morosi.

A questo punto, dobbiamo chiarire cosa significa «decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo». Il decreto ingiuntivo ordinario prevede la concessione al debitore di un termine di 40 giorni, dalla sua notifica, per pagare o, in alternativa, fare opposizione contro l’ingiunzione. Se il debitore non compie né l’una, né l’altra scelta, il decreto diventa definitivo e il creditore può avviare il pignoramento dei beni. 

Nell’arco di tali 40 giorni, quindi, il creditore non può fare nulla, dovendo solo attendere la decisione del debitore. 

Invece, il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo implica l’obbligo immediato di pagare l’importo indicato dal giudice nel decreto stesso. In pratica, pur rimanendo fermo il termine di 40 giorni per presentare opposizione, il debitore è subito soggetto all’azione esecutiva del creditore (ossia il pignoramento) qualora non adempia immediatamente dopo la notifica dell’ingiunzione.

Ricapitolando: nel normale decreto ingiuntivo il debitore ha 40 giorni di tempo per pagare; invece, nel decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo non ha tale termine. 

Ritorniamo ora al condominio. L’approvazione del rendiconto consuntivo consente quindi all’amministratore di procedere alla riscossione forzosa dei contributi condominiali chiedendo e ottenendo un’ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva. Come abbiamo poi detto in apertura, la predisposizione del rendiconto, per altro verso e indipendentemente dalla sua approvazione, costituisce uno degli specifici obblighi dell’amministratore di condominio. Egli deve fornirne copia a qualunque condomino ne faccia richiesta. 

Senza rendiconto è possibile riscuotere le spese condominiali? La risposta è affermativa. L’amministratore potrà ugualmente agire contro i morosi, con l’unica differenza però, in questo caso, che il decreto ingiuntivo non sarà provvisoriamente esecutivo. Si tratterà quindi di un decreto ingiuntivo “ordinario”, in forza del quale il debitore avrà 40 giorni di tempo per pagare senza nel frattempo subire l’azione esecutiva del creditore.

Dunque, sulla base del rendiconto consuntivo (e di quello preventivo) predisposto e non approvato, l’amministratore potrà procedere al recupero dei crediti, pur non potendo contare sullo speciale strumento dell’ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva.

Ricordiamo ancora una volta che la mancata predisposizione del rendiconto annuale o l’omessa convocazione dell’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni comportano una grave irregolarità  dell’amministratore, sanzionabile con la sua revoca da parte dell’autorità giudiziaria.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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