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Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto

3 Novembre 2020
Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto

Inquilino senza contratto non paga l’affitto: come mandarlo via. 

Una recente sentenza del tribunale di Potenza [1] spiega come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto.

Cosa si intende per «inquilino senza contratto» e che valore ha un contratto di locazione che è stato semplicemente firmato dalle parti senza però essere registrato? Se l’inquilino in nero non volesse andare via spontaneamente, come lo si può costringere? A tutte queste domande pone una semplice e chiara risposta la pronuncia in commento. 

Parleremo di tanto nel seguente articolo. Chiariremo innanzitutto quando un contratto di locazione si considera in nero e quali sono le conseguenze per il locatore e l’inquilino. Dopodiché, vedremo quali sono le tutele per il proprietario dell’immobile se c’è un abusivo dentro il proprio appartamento. Prima però di comprendere come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto sono necessarie alcune importanti premesse.

Affitto senza contratto: cosa succede?

Per legge [2], il contratto di affitto deve essere necessariamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 60 giorni dalla sua stipula. Non basta quindi redigerlo per iscritto e firmarlo: se non viene versata l’imposta di registro, il contratto si considera nullo, anzi inesistente. 

Cerchiamo di soffermarci, più in particolare, sulle conseguenze di un contratto di affitto non registrato. Le ipotesi che possono verificarsi sono due:

  • se risulta che l’omessa registrazione è frutto di un accordo (anche tacito) tra locatore e inquilino, in forza del quale quest’ultimo era pienamente consapevole sin dall’inizio del fatto che il contratto non sarebbe mai stato registrato (ricavandone magari un personale vantaggio in termini di sconto sul canone), il contratto è completamente nullo e non esplica nessun effetto né per il locatore, né per l’inquilino. In particolare, nessuno dei due potrà portarlo dinanzi al giudice per far valere i propri diritti in caso di controversie con la controparte. Così, tanto per fare un esempio, se l’inquilino non dovesse pagare l’affitto, il locatore non potrebbe chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo; se il locatore dovesse chiedere all’inquilino di andare via prima della scadenza del contratto quest’ultimo non potrebbe avvalersi della clausola che prevede un termine minimo di scadenza e così via. Inoltre, dall’omessa registrazione del contratto dipende l’impossibilità, per il locatore, di avvalersi della procedura di sfratto semplificata, quella cioè che si risolve in massimo due udienze;
  • se invece risulta che l’omessa registrazione è stata una scelta del solo locatore, non concordata con l’inquilino, sicché questi non era affatto consapevole che il contratto non sarebbe mai stato “denunciato” all’Agenzia delle Entrate, la locazione è nulla solo per il locatore ma esplica effetti nei confronti dell’inquilino. Quest’ultimo dunque potrà esigere che vengano rispettati i propri diritti, mentre il proprietario dell’appartamento non potrà appellarsi al contratto per far valere i propri verso l’affittuario. Tanto per fare qualche esempio, il locatore non potrà procedere con lo sfratto in caso di morosità (dovendo tutt’al più azionare una causa ordinaria), né potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro il conduttore; il conduttore potrà invece esigere che vengano rispettati la durata minima del contratto di locazione e tutti gli obblighi ricadenti sul padrone di casa (come quello di mantenere l’immobile in buon stato di conservazione).

Affitto non registrato: come mandare via l’inquilino?

A questo punto, è chiaro che il locatore, che non abbia registrato il contratto di affitto, potrà sì mandare via l’inquino abusivo, ma non con la procedura accelerata di sfratto, bensì con una causa ordinaria chiamata «azione di occupazione senza titolo». Si tratta di un giudizio molto più lungo che, a differenza dello sfratto, non si risolve di solito in soltanto due udienze. 

Ci sono due modi per mandare via l’inquilino senza contratto. 

Il primo è quello di procedere alla registrazione tardiva del contratto di affitto. Si tratta di una sanatoria con effetto retroattivo, che produce effetti sin dalla data della sua stipula. Chiaramente, per accedere a tale soluzione, il locatore dovrà versare l’imposta di registro non versata a suo tempo nonché le sanzioni maturate. 

Con la registrazione tardiva dell’affitto – che può intervenire in qualsiasi momento – il contratto riacquista efficacia e validità. Sicché, il locatore potrà utilizzarlo dinanzi al giudice per azionare la procedura di sfratto immediato per morosità.

Il secondo modo per mandare via l’inquilino senza contratto è, come detto, avviare una causa di occupazione senza titolo. 

Col giudizio, il proprietario dell’immobile – che non può pretendere dal giudice il rilascio di un decreto ingiuntivo che tenga conto degli importi non versati – può però far condannare l’inquilino in nero a versare un corrispettivo a titolo di indennizzo per l’illegittima occupazione. Nell’ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, del resto, il danno subìto dal proprietario è implicito poiché legato alla perdita della disponibilità del bene e all’impossibilità di trarne l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile in base alla natura normalmente fruttifera.

Secondo la pronuncia in commento, per ottenere il rilascio di un immobile occupato senza titolo, non occorre alcuna prova. È chi lo detiene, semmai, che dovrà dimostrare di avere un titolo che possa giustificarvi la sua permanenza.

È assodato, difatti, che chi chiede il rilascio di un immobile occupato senza titolo non è tenuto ad alcun onere probatorio facendo carico al convenuto che non contesti la proprietà della controparte (come nella fattispecie) provare l’esistenza di un titolo che giustifichi la permanenza nella detenzione della cosa. 


note

[1] Trib. Potenza, sent. n. 294 del 20.03.2020.

[2] Legge 311/2004, articolo 1 comma 346.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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