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Stendere i panni in condominio: cosa dice la legge

4 Novembre 2020
Stendere i panni in condominio: cosa dice la legge

Quando è possibile sciorinare il bucato in un edificio condominiale: regolamenti locali, condominiali e altri diritti che fanno capo ai comproprietari di un edificio. 

Vivere in un condominio può avere molti aspetti positivi, ma altrettante sfaccettature negative. Tra rumori molesti in orari poco consoni e riunioni dagli umori accesi, i problemi condominiali possono avere natura diversa. Che dire, per esempio, dell’inquilino del piano di sopra che, lavando il proprio balcone, non si preoccupa dell’acqua caduta nel terrazzo del condomino al piano di sotto. Stesso discorso vale se si annaffiano le piante senza premurarsi della percolazione, oppure delle lenzuola e della biancheria lasciate fuori a gocciolare. Non è difficile imbattersi in situazioni del genere dalle quali spesso originano dinamiche conflittuali tra condomini. A monte di tutto ciò vi è una sostanziale confusione che deriva dal non sapere cosa si può davvero fare e cosa invece vediamo fare a tutti.

Ma quando si tratta di stendere i panni in condominio, cosa dice la legge? Lo vediamo in questo articolo, con il quale intendiamo fornire al lettore una guida utile per capire come comportarsi in caso di condomino molesto, ovvero per tutelarti dinanzi a un inquilino intenzionato a limitare i tuoi diritti.

Stendere i panni in condominio

Apriamo questo articolo con un esempio, nel quale – siamo certi – molti lettori si riconosceranno.

È il caso di Mario Rossi, che vive in uno stabile insieme ad altri condomini. Tra gli altri, c’è anche Luigi Bianchi, il cui balcone si affaccia proprio sul cortile privato di Mario. Il signor Bianchi, molto spesso, non si premura di strizzare bene la biancheria prima di stenderla. Così facendo, i panni bagnati e gocciolanti finiscono di asciugarsi all’aria aperta, creando non pochi fastidi al signor Rossi. Luigi può fare una cosa del genere? Oppure Mario può condurre il condomino dinanzi al giudice in base alle norme di buon vicinato?

Iniziamo subito col dire che non esiste una legge ad hoc che attribuisca o neghi al condomino la facoltà di stendere i panni. Dunque, per disciplinare i rapporti di vicinato, occorre fare riferimento ai regolamenti condominiali.

Come ha giustamente osservato la Corte di Cassazione, il regolamento stipulato tra i condomini è lo strumento principe quando si tratta di stabilire i diritti di un proprietario sulla sua proprietà [1]. Perché tanta importanza? Il regolamento di condominio ha una natura contrattuale e questo significa che quanto messo nero su bianco è sempre valido [2].

Nel nostro caso, se il regolamento condominiale dice espressamente che i condomini devono astenersi dallo stendere i panni, gli inquilini dello stabile devono rispettare questa clausola. Viceversa, se l’atto stipulato tra i condomini prevede la possibilità di stendere i panni, prevedendo anche talune modalità di esposizione del bucato, gli stessi dovranno attenersi a quanto preventivamente deciso.

Allora, perché tanti dubbi? Come abbiamo già visto, il Codice civile non entra nel merito diretto dei panni stesi. Tuttavia, la legislazione ha dovuto comunque fare i conti con le consuetudini, gli stili di vita, le occasionalità degli italiani per fissare alcuni criteri di pacifica convivenza. Ciò si è reso necessario soprattutto per evitare che futili motivi potessero degenerare in fatti più gravi.

Come quanto accaduto, per esempio, a Palermo dove, nel 2016, una lite condominiale si è conclusa con un colpo di arma da fuoco esploso da un condomino stufo delle vessazioni subite dall’inquilino del piano superiore.

La servitù di stillicidio

Prima di entrare nel vivo di questa sezione, all’interno della quale esporremo quanto stabilito dalla Cassazione in materia di biancheria stesa negli spazi condominiali, il lettore deve prendere dimestichezza con due termini che torneranno utili:

  1. la servitù prediale;
  2. lo stillicidio.

Il primo termine, nella sua accezione giuridica, ovviamente nulla ha che fare con la condizione di schiavitù. La servitù prediale altro non è se non il diritto che vanta un proprietario verso uno spazio (definito fondo) che appartiene a un’altra persona [3]. Situazioni di servitù prediali si verificano soprattutto nei borghi rurali e di campagna.

Tizio, che è titolare di un fondo, può raggiungere una strada pubblica soltanto attraversando il fondo del suo vicino Caio, che tollera il passaggio di Tizio al solo fine di consentirgli l’accesso a uno sbocco viario demaniale.

A questo punto, mettiamo da parte il diritto di servitù e passiamo al secondo termine, lo stillicidio che invece rimanda a quel gocciolamento o lento deflusso che avviene in modo continuato. A tal proposito, il Codice civile tutela il fondo del vicino dall’eventualità che le acque piovane scolino in modo improvvido da un tetto alieno [4].

In cosa può consistere tale imprevidenza? Questo caso sussiste quando il proprietario del tetto non provvede a far confluire le acque meteoriche in gronde e canali per farle immettere più correttamente in un sistema di drenaggio.

Tuttavia, nonostante le cautele di un condomino nella realizzazione di apposite grondaie, l’espediente potrebbe non bastare per evitare lo sgocciolamento dell’acqua piovana nel balcone dell’inquilino sottostante o in un cortile che non sia di sua proprietà. In questo caso, possiamo parlare di servitù di stillicidio. Questo significa che il condomino del fondo sottostante tollera – proprio come Caio nell’esempio precedente – il naturale deflusso dell’acqua piovana.

Il lettore ha qui la dimostrazione del fatto che il Codice civile detta sì norme a proposito dello sgocciolamento, ma solo in riferimento alle acque naturali.

Quando si ha diritto alla servitù di stillicidio?

Alcune abitudini possono giocare brutti scherzi. Scorrendo le controversie finite in tribunale davanti a un giudice, si ha la percezione che molti condomini credono di avere diritti di servitù un fondo sottostante.

Questa opinione è dettata dal fatto che, nel momento in cui l’inquilino compra l’appartamento, trova i famosi fili per la biancheria già montati dal costruttore dell’appartamento. Nella stragrande maggioranza dei casi, questi fili invadono un certo spazio aereo.

Tale situazione può essere invocata dal condomino per giustificare la servitù di stillicidio? In altri termini, basta la presenza di uno stendibiancheria per arrogarsi il diritto di esporre il bucato sgocciolante? La risposta è no. Ricordiamo che i condomini devono sempre rispettare quanto riportato nel regolamento condominiale e non basta in alcun caso il fatto di trovare i fili montati preventivamente per lasciare che il bucato goccioli sul fondo del piano di sotto [5].

L’unica eccezione a quanto appena detto si costituisce nel momento in cui due condomini pattuiscano una servitù specifica.

Tornando all’esempio riportato ad apertura di articolo, Mario Rossi riconosce a Luigi Bianchi la possibilità di stendere il bucato gocciolante perché il proprietario non ha interesse nella fruizione del cortile.

Concludiamo questo paragrafo menzionando anche quella categoria di condomini che si giustifica dicendo: “è capitata una volta sola!”. Vale la pena osservare che, non esistendo alcuna riconosciuta servitù di stillicidio e in presenza di un regolamento condominiale che vieti di stendere panni gocciolanti, il condomino che si sentirà leso dalla mancata osservanza potrà certamente ricorrere in giudizio.

Il gocciolamento è una immissione?

Dopo aver acquisito l’importante nozione di servitù, passiamo a quella di immissione, anch’essa disciplinata dal Codice civile [6].

Con immissione si intende l’introduzione molesta di elementi non voluti dal proprietario di un fondo e che possono consistere in fumo, esalazioni, rumori, scuotimenti etc. Prima di vedere meglio di cosa si tratta con un esempio pratico, è importante sottolineare che, per definirsi immissione, essa deve possedere determinati requisiti:

  • intollerabilità;
  • reiterazione;
  • volontà del gesto.

Prendiamo ancora una volta i nostri cari Mario e Luigi.

Dopo cena, Mario è solito concedersi un’ora di relax sul suo balcone, fumando una sigaretta in compagnia di un bicchiere di whisky. Luigi, che è il suo dirimpettaio, mal sopporta l’ondata di fumo portato dal vento. In tal caso, non è possibile parlare di immissione, perché Mario non è responsabile diretto dell’accaduto. La cosa cambierebbe, e di tanto, se ad esempio Mario, finita la sigaretta, fosse solito buttare il mozzicone nel balcone di Luigi. L’immissione sarebbe manifesta, visto che rispetterebbe i tre requisiti sopra enunciati.

Tornando all’argomento di cui ci stiamo occupando in questo articolo, lo sgocciolamento può configurarsi come immissione? La legge dice di sì, a patto che venga comprovata la reiterazione e l’atto volontario del gesto [7].

A cosa va incontro chi esercita immissione derivante da sgocciolamento dei panni bagnati nel balcone sottostante? Nel 2017, il tribunale di Bari ha stabilito che si tratta di un vero e proprio disagio, configurando così il reato di molestia [8].

I regolamenti comunali

Finora, abbiamo affrontato le tematiche inerenti alla possibilità di stendere o meno i panni in condominio con l’occhio puntato ai diritti dei condomini. C’è, però, un altro aspetto da considerare ed è quello relativo al decoro urbano ed è quello relativo alle norme contenute nei regolamenti comunali.

Ciascun Comune, infatti, può prevedere limitazioni riguardanti la possibilità di stendere i panni. Nella maggior parte dei casi, i condomini sono tenuti a non sciorinare il bucato verso la pubblica via. Questa indicazione mira a valorizzare l’aspetto estetico della città, il cui decoro potrebbe essere compromesso dall’eterogeneità di forma e colore dei panni.

È il caso, per esempio, di Livorno, che dal 2018 ha previsto una multa compresa tra 25 e 500 euro per chi stende panni in corrispondenza di aree pubbliche [9]. Anche il nuovo regolamento comunale di Roma, a partire dal 2019, prevede multe salate per chi appende la biancheria in aree visibili da pubbliche vie e piazze [10].

A conclusione di questo articolo, proviamo a stendere il vademecum del perfetto inquilino, limitandoci al tema qui trattato:

  1. consultare il sito istituzionale del proprio comune per verificare l’esistenza di un Regolamento di polizia urbana che impedisca di stendere panni in concomitanza di spazi pubblici;
  2. consultare il regolamento condominiale per appurare quanto stabilito dai condomini in merito alla possibilità di stendere panni;
  3. in qualsiasi caso, strizzare bene il bucato, specialmente quello lavato a mano, per evitare immissioni e molestie di ogni sorta.

Siamo certi che il condomino che rispetterà questi semplici passaggi potrebbe addirittura correre per il titolo di inquilino dell’anno.


note

[1] Cass. sent. n. 49/1992.

[2] Cass. sent. n. 11692/1999.

[3] Artt. 1027 e 1028 cod. civ.

[4] Art. 908, co. 1 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 8223/2018.

[6] Art. 844 cod. civ.

[7] Cass. punto 2 sent. n. 14547/2012.

[8] Trib. Bari sent. del 03.10.2017.

[9] Art. 17 co. 6 del Reg. di polizia urbana.

[10] Reg. di polizia urbana n. 132/2019.


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