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Locazione: se manca il certificato di abitabilità si può recedere dal contratto

5 febbraio 2014


Locazione: se manca il certificato di abitabilità si può recedere dal contratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 febbraio 2014



Il locatario può recedere dal contratto di locazione se, al momento della conclusione del contratto, il locatore non lo ha informato del fatto che l’immobile locato non è munito di certificato di abitabilità?

Se, al momento della firma del contratto di locazione, il locatore non ha informato l’inquilino del fatto che l’immobile era privo dell’abitabilità, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inagibilità dell’immobile e, se non concessa bonariamente dal locatore, può rivolgersi al giudice.

La legge [1] infatti dispone che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa.

L’unico modo per il locatore di salvarsi da tale condanna è dimostrare di avere ignorato, senza colpa, i vizi stessi al momento della consegna.

Così si è espressa anche la giurisprudenza. Secondo la Cassazione [2], nel caso di un contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione (per esempio, uso commerciale), la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto, a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.

Sempre la Suprema Corte ha fatto una ulteriore distinzione sul punto [3].

Il mancato rilascio di concessioni autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili, o all’abitabilità dei medesimi, non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, a condizione che vi sia stata, da parte del conduttore, una concreta utilizzazione del bene.

Al contrario, nell’ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

note

[1] Art. 1578 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 12286 del 7.07.2011.

[3] Cass. sent. n. 25798 del 20.12.2010.

Autore immagine: 123rf.com

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