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Nomina amministratore condominio senza compenso

5 Novembre 2020
Nomina amministratore condominio senza compenso

Nulla la delibera dell’assemblea di condominio che non indica il compenso analitico dell’amministratore di condominio. La nullità non è sanabile. È necessaria una seconda delibera che avrà carattere autonomo. 

Cosa succede se l’assemblea di condominio nomina un amministratore di condominio ma nella delibera non viene indicato il compenso? A chiarirlo è una recente sentenza del tribunale di Salerno [1]. 

Il problema potrebbe porsi tutte le volte in cui l’amministratore non fornisce il preventivo prima della sua nomina o quando questo preventivo non viene citato nel verbale della riunione di condominio. 

Ebbene, secondo il giudice campano la nomina dell’amministratore di condominio senza compenso è nulla. O meglio, ad essere nulla è proprio la delibera con la quale l’assemblea condominiale nomina l’amministratore del condominio senza indicare il compenso a questi riconosciuto per lo svolgimento dell’incarico.  

Tutto parte dalla lettura dell’articolo 1129 del Codice civile: il comma n. 14 stabilisce che: «L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». La norma è particolarmente chiara nel decretare l’invalidità della delibera e, quindi, della stessa nomina. 

Se infatti è nulla la nomina, anche l’operato dell’amministratore non può essere validamente riconosciuto. Sicché, il professionista non potrà accampare il diritto al compenso neanche per l’opera già prestata.

Ricordiamo che la misura del compenso dell’amministratore di condominio, se non è stabilita dalle parti, dovrà essere determinata con riferimento agli usi raccolti presso la Camera di commercio del luogo nel quale si trova l’immobile.

Il compenso richiesto dall’amministratore e approvato in sede assembleare è onnicomprensivo per tutta l’attività gestoria che egli deve svolgere, senza poter quindi pretendere cifre ulteriori per lavori o adempimenti connessi alla vita condominiale. Ad esempio, l’amministratore potrebbe chiedere un ulteriore compenso per l’esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione solo se lo stesso è indicato in modo esplicito nel preventivo deliberato e approvato dall’assemblea.

Sono escluse dal preventivo (e quindi è legittimo vengano richieste a parte) le prestazioni che esorbitano dalle funzioni istituzionali dell’amministratore e che perciò danno diritto ad un onorario integrativo, per esempio il pagamento delle ritenute fiscali a dipendenti e consulenti, in quanto il relativo obbligo non incombe per legge all’amministratore bensì al condominio che è sostituto d’imposta.

Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, una delibera assembleare che nomini un amministratore senza indicare quale compenso sia stato pattuito, è nulla, e la nomina è inefficace. Tuttavia, è da ritenersi valida la nomina se il verbale dell’assemblea contiene in allegato il preventivo fatto pervenire dall’amministratore, e in tale documento compaiono tutti gli estremi (generalità, sede, orari di apertura degli uffici) richiesti dalla legge [2].

Nella procedura di attribuzione del mandato all’amministratore bisogna distinguere due momenti: la nomina e la successiva accettazione dell’incarico da parte di questi. Ebbene, solo secondo il tribunale di Salerno è con l’accettazione che occorre specificare analiticamente l’ammontare del compenso dovuto per l’attività da svolgere. Tale tesi non è comunque condivisa da tutta la giurisprudenza. Secondo invece il tribunale di Roma (sentenza del 2018) l’indicazione analitica del compenso dell’amministratore condominiale è obbligatoria al momento della nomina a pena di nullità della stessa.

La nullità non può essere sanata. Sarebbe quindi necessaria una successiva delibera dell’assemblea di nomina dello stesso amministratore: tale seconda delibera si porrebbe come un atto autonomo e distinto da quello invalido che non sana il vizio della precedente e che produce effetti dal momento della sua adozione.

Per consuetudine ormai radicata nella prassi condominiale, comunque, gli amministratori sono soliti presentare un preventivo del compenso che intendono richiedere, affinché la loro nomina sia votata contestualmente all’approvazione della somma concordata (che costituisce per loro fonte di reddito professionale e presupposto imprescindibile per accettare l’incarico).  


note

[1] Trib. Salerno, sent. n. 2029/2020.

[2] Trib. Palermo 9 febbraio 2018 n. 7808.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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