Quali sono le spese condominiali

Le spese che bisogna sostenere quando si vive in un condominio: quali sono e cosa dice la legge?

Secondo recenti stime comunicate dall’Associazione nazionale degli amministratori condominiali (Anaci), le famiglie italiane che vivono in un condominio spendono, all’anno, circa 1.000 euro. Tanto serve, quindi, per manutenere gli spazi comuni, assicurando ai condomini pulizia, ordine e anche sicurezza.

Dopo aver visto a quanto ammonta mediamente la somma da pagare per vivere in un condominio, probabilmente ti starai chiedendo quali sono le spese condominiali. La domanda è lecita, dal momento in cui i costi gravano sui portafogli delle famiglie. Per questo, abbiamo pensato a un articolo che contenga le informazioni necessarie per far capire al lettore chi stabilisce quali sono e come si suddividono le spese di un condominio.

Quadro normativo delle spese condominiali

Al fine di godere delle parti comuni di un edificio, la legge italiana sancisce che le spese condominiali devono essere ripartite tra i diversi comproprietari [1]. Il legislatore ha poi lasciato un margine di scelta per stabilire come devono essere assegnate le spese a ciascun condomino [2]. A tal proposito, le opzioni a disposizione prevedono:

• il ricorso alle tabelle millesimali: si tratta di un sistema di calcolo che permette di stabilire numericamente il valore della proprietà di ciascun condomino. Più alto sarà questo valore, maggiori saranno le spese che dovrà sostenere il proprietario dell’immobile;
• una convenzione differente, che però deve essere obbligatoriamente indicata nel Regolamento condominiale. Rientra in questo caso la possibilità di ripartire le spese semplicemente per il numero di condomini, a prescindere dalle quote di proprietà.

Poco fa, abbiamo menzionato le parti comuni di un condominio. Di cosa si tratta? Risponde a questa domanda il Codice civile [3], che le suddivide in tre grandi gruppi:

1. nel primo gruppo, rientrano tutte le parti che formano la struttura dell’edificio: per esempio, il suolo su cui sorge il palazzo, le fondamenta, le scale, i portoni di ingresso, i cortili etc.;
2. del secondo, invece, fanno parte le zone accessorie adibite a servizi generici: la portineria, gli stenditoi e le aree comuni del sottotetto;
3. infine, il terzo gruppo assomma gli impianti e le opere non essenziali e, tuttavia, destinati a un uso condiviso: ascensori, pozzi, sistemi centralizzati per la distribuzione di gas, energia elettrica, riscaldamento etc.

Dunque, il sostenimento delle spese condominiali è dovuto all’uso condiviso delle parti comuni e ripartito in base a criteri stabiliti dai condomini stessi.

Facciamo un esempio pratico per capire meglio questo aspetto.

Mario Rossi e Luigi Bianchi vivono nello stesso condominio. Mario è proprietario di un immobile sito al primo piano dell’edificio, mentre Luigi abita al terzo. Il regolamento condominiale ripartisce le spese in base alle tabelle dei servizi. In merito alle spese da sostenere per pagare la cooperativa che si occupa della pulizia delle scale, Luigi pagherà una somma maggiore rispetto a Mario. Il motivo è semplice: dovendo arrivare al terzo piano, il signor Bianchi fruisce di più scale, mentre Mario deve usarne di meno.

Spese condominiali: quali sono?

Le spese condominiali possono essere distinte in tre categorie, a seconda che esse siano:

1. relative a opere di manutenzione ordinaria;
2. dovute per lavori di manutenzione straordinaria;
3. necessarie a opere di miglioria.

Vediamo più nello specifico ciascuna tipologia di spesa.

Spese di manutenzione ordinaria

Questo tipo di spesa si genera per riparare tutto ciò che si deteriora a causa dell’uso. L’amministratore di condominio stabilisce dei preventivi che contengono l’indicazione e il costo dei lavori manutentivi, indicando altresì un tetto massimo di spesa oltre il quale non è possibile andare.

Rientrano nelle spese di manutenzione ordinaria quelle che scaturiscono:

• dalla pulizia degli spazi comuni: scale, portone, androni, etc.;
• dalla gestione dell’illuminazione: cambio delle lampadine interne al portone;
• dalla manutenzione ordinaria degli impianti elevatori (comunemente si tratta degli ascensori);
• dalla cura e gestione del verde: potatura, taglio dell’erba, irrigazione etc.;
• dal compenso spettante all’amministratore di condominio.

Una volta stabilito il preventivo relativo alla spesa ordinaria, occorre il beneplacito dell’assemblea, convocata dall’amministratore.

Per essere approvato alla prima convocazione, il preventivo di spese ordinarie necessita di due requisiti [4]:

1. la maggioranza degli intervenuti: se a una riunione condominiale partecipano 10 condomini su 12 totali, la maggioranza si esprime con 6 voti favorevoli;
2. la somma dei millesimi di chi approva il preventivo deve raggiungere almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000).

Se nel corso della prima riunione non vengono soddisfatti tali requisitivi, l’amministratore provvederà a indire una seconda convocazione. Nel corso di questa assemblea, il preventivo di spese ordinarie, per essere approvato, necessita sempre della maggioranza degli intervenuti, ma la somma dei millesimi di chi esprime parere favorevole scende da 500 a 334/1000, ossia almeno 1/3 del valore dell’intero edificio [5].

Spese di manutenzione straordinaria

Cosa accade quando, per esempio, l’ascensore subisce un guasto tecnico oppure il cancello automatico smette di funzionare? In tal caso, si parla di spese di manutenzione straordinaria.

A differenza di quelle ordinarie, le spese straordinarie non sono preventivabili perché si verificano in modo imprevedibile.

L’amministratore di condominio, quando si palesano le circostante che ne giustifichino l’esecuzione, deve indire l’assemblea condominiale e far deliberare lo stanziamento della somma necessaria al sostenimento della spesa.

Le spese straordinarie devono essere approvate dalla maggioranza più uno degli intervenuti. Inoltre, la somma dei millesimi dei deliberanti deve raggiungere almeno la metà del valore dell’edificio. Questi quorum restano validi sia in prima, sia in seconda convocazione [6].

Spese di miglioria o innovazioni

Le spese di miglioria, note come innovazioni, si discostano da quelle ordinarie e straordinarie perché modificano in modo sostanziale la consistenza, il tipo e la destinazione delle parti comuni. Sostenendo questa spesa, quindi, tutti i condomini traggono un certo vantaggio.

Esempi di spese per innovazione sono:

• la realizzazione di un ascensore in un condominio che ne era sprovvisto;
• la costruzione di un vano da adibire a portineria;
• la trasformazione del cortile pavimentato in giardino.

Generalmente, per essere approvate, le spese di innovazione richiedono lo stesso tipo di maggioranza previsto per le spese straordinarie (almeno 500 millesimi e metà degli intervenuti più 1, sia in prima, sia in seconda convocazione) [7].

Ci sono, però delle eccezioni, ossia spese di innovazione che richiedono un quorum più elevato in termini di millesimi. Le eccezioni in questione sono:

1. le innovazioni dirette al miglioramento e all’uso più comodo delle cose comuni, che richiedono un’approvazione di 667 millesimi (per esempio, la realizzazione di un cancello elettrico per accedere alla zona dei box auto) [8];
2. le innovazioni economicamente gravose che, al pari delle precedenti, richiedono 667/1000 [9];
3. le innovazioni che alterano il decoro architettonico: in tal caso, occorre l’unanimità sia in termini di millesimi, sia come partecipazione assembleare [10].

La classificazione delle spese appena riportata è quella genericamente valida per la maggior parte dei condomìni. Possono però esistere delle eccezioni che, è bene ricordarlo, vanno sempre precisate all’interno del regolamento. È il caso dei guasti derivanti da inosservanza delle disposizioni, che vanno imputati a carico esclusivo del condomino che ha causato il danneggiamento.

In altri termini, previa regolamentazione, il condomino che rompe, paga.