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Acquisto casa pignorata: problemi

9 Gennaio 2021 | Autore:
Acquisto casa pignorata: problemi

Quali sono le difficoltà da superare per comprare un immobile pignorato e quali passi bisogna compiere prima di procedere alla compravendita.

Nella scelta di una casa da acquistare non è sufficiente valutare alcuni aspetti quali la dimensione dell’immobile, la sua ubicazione ed il prezzo. Infatti, è fondamentale che l’abitazione sia libera da pesi o vincoli che possano, in qualche misura, condizionare il buon esito dell’affare. In tal senso, la presenza di un’ipoteca sul bene o, ancora peggio, di un pignoramento sono delle circostanze che vanno, assolutamente, risolte prima di procedere alla compravendita. In particolare, in questo articolo si parla dell’acquisto di una casa pignorata e dei passi da compiere per non avere problemi all’esito del rogito.

Se sei stato attratto da questa pubblicazione, magari è perché sei interessato ad un appartamento su cui grava una procedura esecutiva. Hai, infatti, saputo che l’azione è stata avviata da una banca creditrice del venditore e sei preoccupato dall’eventualità di non poter comprare l’immobile, in quanto temi che possa essere troppo complicato. Se questo è il tuo dilemma, diventa importante rispondere alle seguenti domande. Cosa comporta il pignoramento di un immobile? Ipoteca o pignoramento sono la stessa cosa? Si può comprare una casa pignorata? Come si procede all’acquisto di un bene pignorato? Non ti resta che proseguire nella lettura per risolvere ogni tuo dubbio.

Immobile pignorato: significato e cause del pignoramento

La presenza di un pignoramento a carico di un immobile, quale ad esempio un appartamento, significa che sullo stesso è stata avviata una procedura esecutiva. Evidentemente, c’è stato un creditore del venditore al quale questi non ha saldato quanto dovuto. Potrebbe essere, per ipotesi, una banca che in precedenza aveva erogato un mutuo sulla casa e che non ha ricevuto la restituzione integrale del prestito. Per questo motivo, l’anzidetto creditore ha avviato l’azione esecutiva pignorando l’immobile in prospettiva di una vendita all’asta del bene. Questa situazione, però, per quanto più complicata rispetto a quella di un immobile libero da ogni peso, non pregiudica in modo irreparabile la vendita dell’appartamento.

Tuttavia, non si può negare che la presenza di una procedura esecutiva impone un accordo con il creditore prima della compravendita. La banca, infatti, sarebbe in grado di proseguire con la liquidazione coattiva del bene, anche se lo stesso è stato trasferito ad un soggetto diverso dal proprio debitore. Insomma, il compratore, per non avere problemi, deve risolvere questa situazione prima dell’acquisto della casa pignorata.

Casa con ipoteca e casa con pignoramento: sono la stessa cosa?

Si può dire che la presenza di un’ipoteca su una casa sia un’ipotesi abbastanza frequente. Invero, non è improbabile che il bene sia stato acquistato dall’attuale proprietario avvalendosi di un mutuo, ancora non restituito integralmente. In tale circostanza, la banca ha iscritto un’ipoteca sull’immobile allo scopo di garantirsi da un eventuale inadempimento alle rate del prestito. Si tratta, però, di una circostanza che non comporta, necessariamente, la presenza di qualche problema e tanto meno la sussistenza di una procedura esecutiva già in corso, come quella caratterizzata da un pignoramento.

L’attuale proprietario, infatti, potrebbe essere in regola con i pagamenti. In questo caso, quindi, si tratterebbe, semplicemente, di estinguere il mutuo o di accollarselo per procedere alla compravendita. Per fare ciò, il potenziale compratore deve farsi dare i conteggi estintivi del finanziamento dalla banca in questione. A quel punto, avrà chiaro l’ammontare di quanto dovuto al creditore e di ciò che dovrà versare all’attuale proprietario, a titolo di differenza, per saldare l’acquisto.

Acquisto immobile pignorato: è possibile?

Nel paragrafo precedente, hai appreso che l’acquisto di un immobile ipotecato è possibile oltreché realizzabile semplicemente accodandosi con il creditore garantito dall’ipoteca. Hai anche capito che la presenza di un pignoramento sarebbe indice di un rapporto debitorio già andato in crisi e di un creditore che mira alla vendita all’asta per realizzare l’importo necessario a saldare il proprio credito. Tuttavia, la casa non è stata ancora liquidata al miglior offerente.

Insomma, significa che sei ancora a tempo per acquistare l’abitazione di tuo interesse. Devi soltanto accordarti con il venditore/debitore e con il creditore procedente. In tal modo, potrai procedere all’acquisto di una casa pignorata senza avere dei problemi.

Acquisto immobile pignorato: come si procede?

Se ti interessa una casa pignorata, ma ancora non venduta all’asta, ecco come devi agire per acquistarla. In particolare, contestualmente all’accordo con l’attuale proprietario, devi inevitabilmente contattare il creditore per valutare l’entità del debito per cui procede. Questi ti comunicherà, altresì, gli interessi e le spese legali maturate sino a quel momento.

Una volta fatto ciò, potresti valutare l’opportunità di una cosiddetta offerta a saldo e stralcio. In pratica, potresti proporre una cifra consistente, ma inferiore al totale complessivo, per liquidare la banca procedente. Questa, per la convenienza legata all’incasso certo ed immediato e in considerazione dei rischi legati alla mancata vendita all’asta del bene, potrebbe accettare la proposta anche se più bassa rispetto all’importo totale.

Ad ogni modo, trovato l’accordo con il creditore e con il venditore, tramite rogito notarile potrai concludere l’acquisto. Ovviamente, il prezzo della compravendita per una parte servirà a saldare il creditore e per l’altra a liquidare il proprietario. Infine, ricorda che la banca, una volta pagata, sarà obbligata a depositare nella procedura esecutiva in corso la rinuncia all’azione esecutiva. Ciò consentirà al giudice di estinguere il procedimento e di autorizzare la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.



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