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Apertura lucernario tetto condominiale

13 Novembre 2020 | Autore:
Apertura lucernario tetto condominiale

Finestre e abbaini nel tetto del condominio per dare luce al sottotetto di proprietà esclusiva: il singolo condomino può procedere senza autorizzazione?

Quando si deve realizzare un’opera in condominio è sempre opportuno verificare bene cosa si può fare e cosa no. È noto infatti che, vivendo in una struttura in cui unità immobiliari private si affiancano a parti di proprietà comune, è davvero facile incorrere in qualche disguido e, di conseguenza, nell’obbligo di dover riparare al danno prodotto, oltre che di dover pagare il risarcimento dei danni. Una delle questioni più sentite in condominio riguarda l’apertura di finestre e abbaini per rendere abitabile il sottotetto di proprietà esclusiva. Come funziona l’apertura di un lucernario nel tetto condominiale?

Il problema si pone in quanto il tetto del condominio è di proprietà comune; pertanto, la realizzazione di un’apertura da parte del singolo condomino potrebbe essere illegittima se non autorizzata dall’assemblea. Nel caso prospettato, poi, la realizzazione di un lucernario andrebbe a vantaggio del solo proprietario del sottotetto, con suo giovamento esclusivo. Quando è legale l’apertura del lucernario nel tetto condominiale? Serve il consenso dell’assemblea? Se l’argomento ti interessa, prenditi cinque minuti di tempo e prosegui nella lettura.

Lucernario: cos’è?

Il lucernario è un’apertura praticata sul tetto o comunque sulla copertura di un edificio e serve per dare luce al sottotetto.

Il lucernario è anche definito finestra a tetto proprio perché garantisce l’apporto di luce naturale e il ricambio di aria all’ambiente sottostante.

Apertura lucernario condominio: serve la delibera assembleare?

Per realizzare un’apertura nel tetto condominiale non serve necessariamente il consenso dell’assemblea. È chiaro che, qualora tali lavori venissero autorizzati dal consesso condominiale, non vi sarebbero problemi di sorta.

Secondo la giurisprudenza, però, il consenso del condominio non è necessario, anche qualora la realizzazione di un lucernario o di altra apertura similare (finestra, abbaino, ecc.) sia eseguita di propria iniziativa da uno solo dei condòmini al fine di rendere abitabile il sottotetto di proprietà esclusiva.

Secondo la Corte di Appello di Salerno [1], gli interventi realizzati dal singolo condomino e finalizzati a dare aria e luce al proprio sottotetto non sono innovazioni. Pertanto, è esclusa la necessità di autorizzazione se gli interventi non pregiudicano la funzione di copertura né ledono i diritti degli altri condomini.

Insomma: il proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire finestre e abbaini per dare aria e luce al suo immobile purché le opere siano realizzate a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura.

Condominio: uso più intenso della cosa comune

Secondo la legge [2], ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In pratica, secondo la legge, il singolo condomino può, di sua iniziativa, intervenire sulle parti di proprietà comune, anche apportando modifiche non concordate, purché non vengano lesi i diritti degli altri condòmini.

Ad esempio, il singolo proprietario può decidere di effettuare alcune opere di sistemazione del pianerottolo dove vive, se l’intervento non impedisce agli altri di farne uso e se, addirittura, consente il miglior godimento del bene.

Lo stesso accade nell’ipotesi di apertura del lucernario nel tetto condominiale. In assenza di un espresso divieto del regolamento condominiale, è possibile intervenire sul tetto realizzando una finestra, un abbaino o un’opera similare.

L’uso della cosa comune è la facoltà spettante a ciascun comproprietario di utilizzare al meglio il bene, con il limite di non impedire agli altri di farne parimenti uso.

Il proprietario del piano sottostante al tetto comune, pertanto, può aprire abbaini e finestre per dare aria e luce purché le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini.

Chi intende opporsi alla realizzazione del lucernario operata dal singolo condomino deve dimostrare che la funzione propria di copertura del tetto sia stata pregiudicata, ad esempio perché l’apertura ha causato un danno che causa infiltrazioni.

Secondo la Corte di Cassazione [3], le modifiche alle parti comuni dell’edificio possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un’utilità maggiore e più intensa, sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui pari uso.

Diritto di apertura del lucernario nel tetto condominiale

Tirando le somme, possiamo affermare che il condomino proprietario esclusivo del sottotetto ha un vero e proprio diritto di apertura del lucernario (o di altra opera simile) nel tetto condominiale, se l’opera non arreca pregiudizio alla funzione propria di copertura del tetto.


Il condomino proprietario esclusivo del sottotetto ha un vero e proprio diritto di apertura del lucernario (o di altra opera simile) nel tetto condominiale, se l’opera non arreca pregiudizio alla funzione propria di copertura del tetto.

note

[1] App. Salerno, sent. 1102 del 15 ottobre 2020.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 17099 del 27 luglio 2007.

Autore immagine: Canva.com


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