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Condominio: lavori messa in sicurezza

13 Novembre 2020 | Autore:
Condominio: lavori messa in sicurezza

Lavori urgenti: quali sono? Lavori di manutenzione straordinaria non differibili: serve la delibera assembleare? Ripartizione spese messa in sicurezza.

Il condominio ha una responsabilità verso i propri condòmini e verso i terzi per i danni che possono derivare dalle parti comuni. Si pensi a un pezzo di intonaco che, staccandosi dalla facciata, colpisca una persona o un’autovettura. In un caso del genere, il condominio sarebbe tenuto a risarcire tutti i danni causati dalla cattiva manutenzione dell’edificio. La responsabilità grava anche sull’amministratore, il quale è la persona che deve materialmente occuparsi della manutenzione urgente del condominio. Con la conseguenza che, se il condominio risponde dei danni nei confronti dei terzi, l’amministratore risponde a propria volta nei confronti del condominio per la propria negligenza. Su questi presupposti si innesta il problema dei lavori di messa in sicurezza in condominio.

Con questo articolo vedremo quali sono le responsabilità e i poteri dell’amministratore allorquando occorre procedere d’urgenza per interventi di manutenzione straordinaria. In circostanze del genere, occorre necessariamente la previa delibera di approvazione dell’assemblea? Come funziona la ripartizione delle spese necessarie per i lavori di messa in sicurezza? Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme la disciplina dei lavori di messa in sicurezza in condominio.

Lavori urgenti in condominio: quali sono?

I lavori urgenti in condominio sono quelli che, per definizione, devono essere eseguiti con particolare celerità.

I lavori urgenti devono essere realizzati per evitare danni a cose o persone, oppure per impedire che l’edificio condominiale possa risultarne definitivamente compromesso.

Si pensi agli interventi di ristrutturazione a seguito di un evento sismico, oppure alla riparazione del balcone che perde i calcinacci o della facciata dalla quale si stacca l’intonaco.

Tra i lavori urgenti rientrano sicuramente i lavori di messa in sicurezza che, se non realizzati tempestivamente, possono causare danni irreparabili.

Lavori messa in sicurezza: serve la delibera assembleare?

Quando i lavori di messa in sicurezza hanno il carattere dell’urgenza e dell’indifferibilità possono essere eseguiti anche senza la previa autorizzazione assembleare.

Secondo la legge [1], l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Dunque, se i lavori di messa in sicurezza hanno il carattere dell’urgenza (il che accade quasi sempre), l’amministratore non solo ha il potere, ma addirittura il dovere di intervenire subito, senza attendere la delibera assembleare.

Ad esempio, secondo la giurisprudenza, è legittimo il comportamento dell’amministratore che dopo la caduta di calcinacci sulla pubblica via richiede ad un’impresa di procedere con urgenza alla demolizione degli intonaci e dei cementi decorativi pericolanti [2].

Sull’amministratore grava solamente l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile, oltre che di ordinare le opere straordinarie negli stretti limiti necessari a fronteggiare la situazione di emergenza.

Peraltro, l’inosservanza dell’obbligo di riferire subito all’assemblea non preclude comunque all’amministratore di richiedere il rimborso delle spese urgenti.

Lavori di messa in sicurezza: responsabilità del condominio

Il condominio che non realizza i lavori urgenti di messa in sicurezza risponde dei danni causati alle persone che hanno subito un pregiudizio dalla negligenza condominiale.

Si pensi a colui che inciampa sul vialetto dissestato del condominio, oppure che cade per via di un gradino malfermo, o ancora all’auto colpita in pieno dai calcinacci provenienti dalla facciata condominiale.

La persona danneggiata potrà quindi citare in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni.

Lavori di messa in sicurezza: responsabilità dell’amministratore

Come anticipato in premessa, il condominio che risponde nei confronti dei terzi per i danni cagionati dalle proprie parti comuni può rivalersi sull’amministratore che non abbia provveduto tempestivamente a mettere in sicurezza il condominio.

Dunque, se il condominio risponde verso i terzi, l’amministratore risponde verso il condominio. Il primo, in forza di una presunzione di responsabilità per cose in custodia [3]; il secondo, in forza del rapporto contrattuale che lo lega al primo.

Il danneggiato avrà quindi azione diretta per responsabilità extracontrattuale esclusivamente verso il condominio, il quale potrà liberarsi solo provando un eventuale caso fortuito, e avrà a sua volta  azione di rivalsa a manleva, in via contrattuale, verso l’amministratore, il quale potrà liberarsi dalla responsabilità provando la propria assenza di colpa [4].

Messa in sicurezza: ripartizione spese

Posto che i lavori di messa in sicurezza possono essere ordinati dall’amministratore senza la previa autorizzazione assembleare, vediamo ora come funziona la ripartizione delle spese inerenti a questi interventi.

Secondo la giurisprudenza [3], sono da dividere fra tutti i condomini le spese se l’azione serve a mettere in sicurezza l’edificio e se questa serve a evitare un danno che potrebbe riguardare l’intero edificio (come ad esempio il crollo parziale del muro che può coinvolgere non zone di proprietà esclusiva ma il cortile, un’area comune ai proprietari delle singole unità residenziali).

Nello specifico, i giudici hanno ritenuto valida la delibera sulla ripartizione delle spese legali relative all’azione giudiziaria per ottenere la messa in sicurezza di un muro di contenimento realizzato sul terreno posto a monte della palazzina condominiale.

Secondo la giurisprudenza, ogni tipo di spesa, se necessaria per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio nonché per evitare una situazione di pericolo per la privata incolumità di tutti i condomini, devono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo il criterio ordinario delle quote millesimali.

Quanto appena detto non significa che i lavori di messa in sicurezza debbano essere sempre ripartiti tra tutti i condòmini.

Ad esempio, i lavori di messa in sicurezza del balcone aggettante sono a totale carico del proprietario dell’appartamento in cui esso si trova. Egli deve intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi.

Fa eccezione il caso in cui la parte frontale del balcone sia dotata di rivestimenti esterni oppure di elementi decorativi. Infatti, questi elementi si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono all’estetica dello stabile, aumentando il valore dell’edificio e dei singoli appartamenti.

Pertanto, qualora sia necessario intervenire per mettere in sicurezza un balcone aggettante dotato di fregi o componenti decorative, le relative spese di messa in sicurezza saranno a carico dell’intero condominio e verranno ripartite in base alle tabelle millesimali.

Viceversa, se sul frontalino non sono presenti rivestimenti o elementi decorativi, in altre parole se è semplicemente liscio, la messa in sicurezza spetta al proprietario dell’unità immobiliare servita dal balcone.


note

[1] Art. 1135, secondo comma, cod. civ.

[2] Trib. Milano, sent. del 17 maggio 2019.

[3] Art. 2051 cod. civ.

[4] Cass., ord. n. 6292 del 4 marzo 2019.

[5] App. Messina, sent. n. 416 del 19 ottobre 2020.

Autore immagine: Canva.com


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