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Soppalco non abitabile: altezza minima

9 Novembre 2020
Soppalco non abitabile: altezza minima

Permesso di costruire e abuso edilizio: quando il soppalco è irregolare?

Un soppalco deve rispettare una distanza minima dal soffitto? Se si tratta di un semplice ripostiglio e non di una superficie abitabile è necessario chiedere il permesso di costruire al Comune? In assenza di licenza edilizia si rischia una condanna per abuso edilizio? Tutte queste domande sono state poste al Consiglio di Stato, intervenuto così in una dialettica tra cittadini e amministrazione mai sopita. 

Con la sentenza che commenteremo qui a breve [1], i giudici amministrativi hanno spiegato innanzitutto qual è l’altezza minima del soppalco non abitabile e, in secondo luogo, quando è necessario richiedere il permesso al Comune. Ma procediamo con ordine. 

Funzioni del soppalco

Di norma, i soppalchi vengono realizzati per adempiere a due diverse funzioni. 

C’è il semplice ripostiglio, un’area di sbarazzo degli oggetti domestici come valigie, vestiti, scarpe, elettrodomestici e altri oggetti ingombranti. Si tratta di un’opera che serve a recuperare spazio in ambienti spesso sempre più piccoli. 

C’è poi il soppalco con funzione abitativa, quello cioè destinato ad essere “vissuto”. Così, in tal caso, il soppalco può ospitare un letto matrimoniale, un piccolo sgabuzzino, un salotto con televisione, un angolo lettura e così via. In tale ipotesi, il soppalco aumenta la superficie vivibile dell’immobile ed è soggetto a regole differenti rispetto a quelle del soppalco non abitabile.

Ebbene, i regime giuridico e normativo dei soppalchi deve essere individuato in base alle caratteristiche presentate dall’opera concretamente realizzata. 

Vediamo, qui di seguito, quali sono le differenze normative tra le due opere.

Soppalco non abitabile: normativa

Con la pronuncia in commento, il Consiglio di Stato enuncia due importanti principi.

Il primo: il soppalco non abitabile non deve rispettare un’altezza minima dal soffitto. Quando si tratta infatti di opere completamente prive di autonoma funzione abitativa, non va applicata la legge in materia di altezze minime che, viceversa, si riferisce esclusivamente alla tutela degli spazi abitativi. Dunque, il soppalco abitabile deve rispettare una distanza minima dal soffitto, la stessa distanza indicata nelle norme comunali o statali.

Ben venga quindi un soppalco che abbia un’altezza di pochi centimetri rispetto al soffitto quando la sua funzione è quella di semplice ripostiglio.

Il secondo principio enunciato dal Consiglio di Stato è conforme a copiosa giurisprudenza passata (già commentata sulle pagine di questo stesso giornale [2]): non c’è bisogno di richiedere il permesso di costruire, al Comune, per il soppalco se non aumenta la superficie dell’immobile.

In particolare, osservano i giudici amministrativi: «è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile stesso e ulteriore carico urbanistico. Rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile». 

Precedenti sentenze sul soppalco

Come già spiegato dal Consiglio di Stato [3], la realizzazione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori per i quali non è richiesto il permesso di costruire solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell’immobile, ipotesi che si verifica soltanto nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone. Al contrario, qualora il soppalco determini un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico, rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia necessitando, quindi, di un titolo abilitativo.

Nel caso di specie deciso dal Consiglio di Stato, poiché le opere realizzate erano state definite, in sede di sopralluogo, come aree di sbarazzo, era evidente la loro estraneità a qualsiasi funzione abitativa autonoma, con conseguente impossibilità di assoggettarle al regime del permesso a costruire.


note

[1] Consiglio di Stato sent. n. 6681/20 del 30.10.2020.

[2] Consiglio di Stato, sez. II, 26 giugno 2019, n. 4384; sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2701; id., 27 novembre 2017, n, 5517; id., 2 marzo 2017, n. 985.

[3] Consiglio di Stato, sent. n. 4780/2019. Tar Salerno, sent. n. 352/2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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