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L’amministratore di condominio può fare il direttore dei lavori?

11 Novembre 2020
L’amministratore di condominio può fare il direttore dei lavori?

Rifacimento della facciata e altri lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione: il compenso dell’amministratore è detraibile solo se questi viene nominato dall’assemblea direttore dei lavori. 

Tutte le volte in cui, negli edifici, sorge la necessità di effettuare lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazioni ci si pone sempre lo stesso problema: l’amministratore di condominio può fare il direttore dei lavori? La questione della compatibilità tra le due cariche interessa da sempre le assemblee di condominio e oggi ancor di più quelle che vogliono accedere ai nuovi bonus sul rifacimento delle facciate. 

C’è chi ritiene che l’amministratore di condominio non possa fare il direttore dei lavori per il rischio di conflitto di interessi che ciò potrebbe implicare. C’è chi, invece, ritiene che la volontà dell’assemblea possa superare anche questo ostacolo.

Cerchiamo allora di fare chiarezza una volta su tutte sull’argomento. Anche alla luce di un autorevole parere apparso su Il Sole 24 Ore dell’11 novembre 2020, cercheremo, qui di seguito, di spiegare se l’amministratore di condominio può fare il direttore dei lavori.

La detraibilità del compenso all’amministratore

Succede spesso che, nei preventivi presentati dagli amministratori di condominio all’atto della loro nomina, sia previsto un compenso extra per tutti i lavori di manutenzione straordinaria e ristrutturazione che l’amministratore stesso sia costretto a seguire. 

Alla luce di ciò, ci si è chiesto se tale compenso possa essere detraibile ai fini fiscali. 

In proposito, l’Agenzia delle Entrate ha detto che il compenso all’amministratore per i lavori condominiali è detraibile solo a condizione che allo stesso si conferisca la veste di «responsabile dei lavori».

Il conflitto di interessi tra amministratore di condominio e condominio

Come si diceva in apertura, i detrattori della possibilità di nominare l’amministratore di condominio come direttore dei lavori fanno leva sul conflitto di interessi. E questo perché sarebbe lo stesso amministratore, in qualità di rappresentante del condominio committente, a stipulare un contratto con se stesso, nominandosi responsabile dei lavori. 

«In questo caso, dunque, l’amministratore riveste una duplice veste ed assume la titolarità della posizione giuridica, di fatto, di due parti dello stesso contratto. E quindi potrebbero ravvisarsi due ipotesi:

L’amministratore di condominio può fare il direttore dei lavori

La tesi dell’annullabilità del contratto, per conflitto di interessi, non convince. E ciò perché l’amministratore di condominio, prima di autonominarsi direttore dei lavori, dovrebbe pur sempre chiedere il consenso all’assemblea di cui è un semplice mandatario. Dunque, è l’assemblea a prendere la decisione mentre l’amministratore, nel concludere il contratto con se stesso, si limita ad eseguire la delibera. 

Ma, soprattutto, non sembra potersi riscontrare un conflitto di interessi perché gli interessi tutelati e promossi dall’amministratore di condominio non confliggono ma convergono con gli interessi gestiti quale responsabile dei lavori o responsabile del trattamento dei dati personali.

Anche la Cassazione [1] è di questo parere. La Suprema Corte ha definito il conflitto di interessi quale «contrasto tra due interessi, quello del rappresentante e quello del rappresentato, che devono presentarsi in modo assolutamente inconciliabile ed incompatibile, tali da sfociare in un contrasto insanabile». Un contrasto – dice la Corte – «tanto forte che per realizzare l’interesse dell’uno (esempio del rappresentante) dovrà sacrificarsi l’interesse dell’altro» (per esempio del rappresentato).

Conflitto che non si ravvisa nel caso in cui l’amministratore assuma la nomina di responsabile del trattamento dei dati personali.

Quando c’è conflitto di interessi

Come chiarisce Il Sole 24 Ore, nell’articolo citato in apertura, «l’ipotesi del conflitto di interessi potrebbe sorgere quando, con un contratto a parte, l’amministratore attribuisca a se stesso un ulteriore compenso per il nuovo ruolo di responsabile dei lavori o di responsabile del trattamento dei dati sensibili. Non, dunque, l’incarico, il ruolo e la funzione ulteriore sarebbero tali da individuare un conflitto di interessi quanto, invece, un compenso, non pattuito nel contratto di mandato, che porterebbe a uno sbilanciamento di interessi, da valutarsi caso per caso».


note

[1] Cass. sent. n. 1038/2019.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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