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Si puó affittare un locale senza bagno?

12 Novembre 2020
Si puó affittare un locale senza bagno?

La locazione di un immobile sprovvisto di servizi igienici: il ruolo della segnalazione certificata di agibilità e l’onere della sua presentazione. 

Sei il proprietario di un locale e hai deciso di ricavarci qualcosa dandolo in locazione. Tuttavia, trattandosi di un immobile costruito non proprio recentemente, è sprovvisto di servizi igienici e questa assenza un po’ ti frena dal concederlo in affitto.

D’altro canto, essendo un locale con destinazione diversa da quella abitativa, starai pensando che la toilette non è proprio indispensabile. Se anche tu sei in questa posizione, quasi certamente ti starai chiedendo se si può fittare un locale senza bagno. In questo articolo, passando in rassegna quanto previsto dall’ordinamento italiano, vogliamo chiarire i tuoi dubbi e darti consigli utili per risolvere la tua posizione.

Cosa dice la legge se si vuole fittare un locale senza bagno?

Tizio è titolare di un’unità immobiliare accatastata nella categoria C/1 e, pertanto, si configura come locale per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti. Il proprietario è intenzionato a fittare il suo locale, ma c’è qualcosa che impedisce la realizzazione di tale intento. L’immobile, infatti, è sprovvisto di bagno e non sa se può concederlo in locazione o meno.

Cosa può fare Tizio per non contravvenire alla legge?

Per risolvere la questione, occorre farsi altre due domande:

  1. anche un locale destinato a uso diverso da quello abitativo necessita della Segnalazione Certificata di Agibilità (Sca)?
  2. in mancanza delle autorizzazioni amministrative necessarie, questa assenza è imputabile al locatore (che, nel nostro caso, è Tizio) o al conduttore (cioè l’esercente che prenderà in affitto l’immobile)?

Cos’è la Segnalazione certificata di agibilità?

La Sca consiste in una documentazione che attesta l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, sia dell’edificio in sé, sia degli impianti in esso presenti.

Il proprietario di un immobile deve presentare questa segnalazione certificata allo Sportello Unico per l’edilizia del Comune nel quale sorge il fabbricato, allegandovi anche la convalida di un architetto professionista, ovvero del direttore dei lavori dell’edificio.

L’istanza deve necessariamente contenere:

  1. il modello Sca: che contiene tutti i dati relativi all’immobile (ubicazione, superficie, numero di vani, etc.);
  2. il certificato di collaudo statico: finalizzato alla verifica della costruzione in termini architettonici e ingegneristici;
  3. la dichiarazione di conformità: che attesta la consonanza dell’edificio alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
  4. gli estremi dell’avvenuta dichiarazione catastale: con la planimetria catastale aggiornata;
  5. la conformità igienico-sanitaria: necessaria per verificare che gli impianti installati soddisfino le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità;
  6. l’Ape: ossia l’attestato di prestazione energetica.

Soffermiamoci sul punto 5, fondamentale per rispondere alla domanda che si è posto Tizio. La conformità menzionata è rilasciata dall’impresa installatrice e serve a confermare (e asseverare) il rispetto delle norme igienico-sanitarie e, quindi, anche la presenza di idonei servizi igienici.

Più di una volta, gli organi di rilievo costituzionale italiani, tra cui il Consiglio di Stato, hanno evidenziato che non solo le attività commerciali sono obbligate a presentare la Sca (e, perciò, anche la conformità igienico-sanitaria), ma che essa deve essere a norma di legge per l’intera esistenza dell’attività stessa.

In caso di inadempienza, è prevista una sanzione amministrativa compresa tra 77 e 464 €, da pagare per ogni giorno di irregolarità.

Nel caso in esame, abbiamo visto che il locale di Tizio è sprovvisto di bagno e, pertanto, la Sca consegnata allo Sportello Unico per l’edilizia sarà viziata dall’omissione della conformità igienico-sanitaria. Se il proprietario fittasse ugualmente l’immobile, rischierebbe personalmente di pagare la sanzione prevista?

A chi è imputabile la mancanza del certificato di agibilità?

Dopo aver chiarito al lettore che anche gli immobili con destinazione diversa da quella abitativa devono disporre delle necessarie autorizzazioni amministrative, passiamo al secondo quesito proposto in apertura di articolo e cioè: a chi è imputabile la mancanza di queste autorizzazioni?

A tal proposito, la giurisprudenza non sembra dettare una strada univoca e, anzi propone tre diversi orientamenti.

Il primo di esso prevede che l’onere di procurarsi le autorizzazioni amministrative spetti al conduttore e cioè a chi prende in affitto il locale per impiantarvi una certa attività. In questo senso, il locatore, e quindi Tizio, sarebbe completamente esente da qualsiasi tipo di responsabilità.

A questa prima posizione legislativa se ne contrappone una seconda, che invece addossa la responsabilità al locatore. Questo riconoscimento di obbligo, però, prevede una eccezione: se il conduttore, alla stipula del contratto di locazione, era già consapevole della mancanza delle autorizzazioni amministrative e ciononostante ha acconsentito al legame contrattuale, allora il locatore è esente da qualsiasi onere.

Quindi, se l’esercente che vuole prendere in affitto il locale di Tizio sa dell’assenza dei servizi igienici nel momento in cui appone la firma sul contratto di locazione, allora il nostro locatore può considerarsi salvo dalle sanzioni amministrative previste per inadempimento delle leggi.

Vi è, infine, una terza tendenza proposta dalla legge italiana ed è molto vicina al secondo orientamento: ossia, il locatore è il responsabile esclusivo della mancata presentazione delle autorizzazioni amministrative. Anche in questo caso esiste una deroga che annulla la sanzione amministrativa per assenza di Sca e si manifesta nel caso in cui il locatore si sia già messo in movimento per ottenere i permessi necessari.

Quindi, in conclusione: Tizio può fittare o no il locale senza bagno? La legge sembra acconsentire a una simile locazione; tuttavia, al fine di evitare di incorrere in sanzioni amministrative, sarebbe opportuno concedere in affitto il locale solo dopo aver installato i servizi igienici e ottenuto la conformità igienico-sanitaria.



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