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Spese condominiali straordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

12 Novembre 2020
Spese condominiali straordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

Vendita di un appartamento: quando sorge l’obbligo di contribuzione delle spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale?

Un nostro lettore ha appena acquistato un appartamento. Senonché l’amministratore, già al primo incontro, gli avrebbe chiesto il pagamento di una somma a titolo di spese straordinarie per dei lavori di manutenzione. Di tanto il venditore non aveva mai parlato in sede di rogito. Ci viene pertanto chiesto se, per le spese condominiali straordinarie, paga il venditore o l’acquirente. 

La questione è stata oggetto di numerose pronunce della giurisprudenza; da ultimo, un’ordinanza della Cassazione [1] ha trattato questo ricorrente problema. 

La prima cosa da fare, però, è distinguere le spese ordinarie da quelle straordinarie.

Spese ordinarie di condominio: paga il venditore o l’acquirente?

Quando si vende un appartamento, l’acquirente farebbe bene a conoscere lo stato dei pagamenti condominiali lasciati dal vecchio proprietario; questo perché, in caso di morosità, potrebbe risponderne personalmente.

La legge stabilisce infatti che l’acquirente è corresponsabile delle morosità lasciate dal venditore nell’anno di acquisto dell’immobile e in quello precedente. In realtà, lo spartiacque non è il rogito ma la comunicazione all’amministratore di condomino del passaggio di proprietà (adempimento obbligatorio, da effettuarsi entro 60 giorni dalla compravendita).

Ebbene, per le spese condominiali non versate nell’anno di tale comunicazione e in quello precedente vige una «responsabilità solidale» dell’acquirente con il venditore. Significa che anche il nuovo proprietario è responsabile del debito lasciato dal precedente. Pertanto, il condominio potrebbe rivolgersi direttamente all’acquirente per chiedere il pagamento, anche in via giudiziale con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Ecco perché, il più delle volte, al momento del rogito, al venditore viene chiesto di depositare una dichiarazione rilasciata dal capo condomino con cui questi attesta lo stato dei pagamenti e se ci sono dei debiti insoluti. Non è un obbligo ma una precauzione.

Per quanto riguarda invece le morosità anteriori all’anno precedente alla comunicazione all’amministratore ne risponde solo il venditore. Invece per quelle successive all’anno in corso ne risponde solo l’acquirente.

Spese straordinarie di condominio: paga il venditore o l’acquirente?

Diverso è il discorso per quanto riguarda invece le spese straordinarie. 

Nei rapporti tra alienante e acquirente di un immobile, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria. È infatti da tale delibera che nasce l’obbligazione per il condominio.

Il più delle volte, però, il condominio decide di approvare dei lavori solo a seguito di numerose riunioni e discussioni: a quale di queste si deve fare riferimento per comprendere su chi ricade l’obbligo di pagare le quote straordinarie? La risposta è abbastanza semplice: lo spartiacque è la delibera che autorizza l’amministratore a firmare il contratto di appalto con la ditta esecutrice dei lavori e che, quindi, autorizza i lavori stessi. Dunque, tutte le spese deliberate prima del rogito andranno sostenute dal venditore; quelle invece approvate dopo ricadranno sull’acquirente. 

La Cassazione ha ribadito che in riferimento alle spese attinenti a lavori condominiali di manutenzione straordinaria, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino. Quindi, bisogna riferirsi non già al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, ma alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento per comprendere se l’onere ricade sul vecchio o sul nuovo condomino. 

L’individuazione dell’obbligo di contribuzione. In ordine alla manutenzione straordinaria, la delibera deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, oppure le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Non ha infatti rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria [2].  

Approfondimenti

Per maggiori informazioni, leggi: “Vendita immobile: chi paga le spese condominiali straordinarie?“.


note

[1] Cass. ord. n. 18793/20 del 10.09.2020.

[2] Cass. civ., sez.  VI, 17 agosto 2017, n.  20136.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 luglio – 10 settembre 2020, n. 18793

Presidente Cosentino – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

L.G. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 4 ottobre 2018, n. 363/2018, resa dalla Corte d’appello di Campobasso.

Rimangono intimati, senza aver svolto attività difensive, C.T., C.D., C.F., C.S., C.M., C.C., P.A. e Pe.An..

La Corte d’appello di Campobasso, rigettando il gravame proposto da L.G. contro la decisione presa in primo grado dal Tribunale di Campobasso, ha così confermato che il L., ritenuto obbligato al pagamento della residua somma di Euro 20.000,00, a titolo di saldo del prezzo del contratto di compravendita del 19 dicembre 2006, inerente ad un appartamento sito in (omissis), non avesse invece diritto al rimborso dell’importo di Euro 11.794,60, versato per la contribuzione alle spese condominiali di manutenzione straordinaria del fabbricato. La Corte d’appello di Campobasso, dopo aver affermato che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni deriva dalla concreta esecuzione dell’attività gestionale, ha tuttavia affermato che soltanto con la delib. assembleare del 1 marzo 2007 – dunque successiva alla compravendita del 19 dicembre 2006 – aveva “deciso in concreto i lavori, scegliendo tra più preventivi”, lavori così “affidati alla ditta esecutrice”, ed ancora successiva era la delibera di approvazione del rendiconto, con la quota posta a carico del L.. I giudici di secondo grado hanno altresì escluso che all’acquirente spettasse un diritto al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c., ben potendo il L. accertare prima del rogito la reale consistenza dei lavori condominiali e la eventuale esistenza di quote da pagare, attraverso la verifica delle deliberazioni assembleari, essendo comunque le “delibere decisive” intervenute dopo la vendita.

Il primo motivo del ricorso di L.G. deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. ed evidenzia l’errore della Corte d’appello nella individuazione del soggetto obbligato, dovendo considerare a tal fine soltanto la delibera “in cui l’assemblea ha ritenuto di eseguire le opere”, ovvero quella del 19 giugno 2006, che aveva deciso di realizzare gli interventi manutentivi sulla facciata e sulla copertura dell’edificio ed anche scelto l’impresa appaltatrice (poi modificata a seguito dell’acquisizione di preventivi più convenienti). A dire del ricorrente, la delibera assembleare del 1 marzo 2007, impropriamente richiamata dalla Corte d’appello, si sarebbe invece limitata a definire aspetti esecutivi in ordine ai lavori già approvati nella riunione del 19 giugno 2006, in particolare procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa alla luce dei nuovi preventivi.

Il secondo motivo del ricorso di L.G. denuncia la violazione ed erronea applicazione dell’art. 1140 c.c., insistendosi per il mendacio dei venditori nella fase di stipula del contratto.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I due motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, rivelano diffusi profili di inammissibilità e risultano comunque infondati.

I motivi di ricorso deducono la questione della individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una unità immobiliare. A differenza di quanto sostenuto in motivazione dalla Corte di Campobasso, che ha però poi deciso correttamente sul punto in dispositivo, secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839; Cass. Sez 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento, che la Corte d’appello ha individuato con riferimento alla deliberazione del 1 marzo 2007, allorchè venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi, rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’art. 63 c.c., comma 4, disp. att.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Non rileva a tal fine, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori. Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889). Correttamente, pertanto, la Corte d’appello di Campobasso ha ritenuto che l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto soltanto allorchè, nell’assemblea del 1 marzo 2007, successiva dunque alla compravendita inter partes stipulata il 19 dicembre 2006, venne definitivamente individuata l’impresa prescelta. A tale apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il ricorrente contrappone nel primo motivo di impugnazione un denuncia di violazione e falsa applicazione di norma di diritto, che è in realtà volta ad ottenere dalla Corte di cassazione una diversa ricostruzione delle vicende di causa, sollecitando una inammissibile delibazione immediata delle risultanze di alcune precedenti delibere assembleari (in particolare, quelle del 19 giugno 2016 e del 7 settembre 2016), delle quali neppure risulta specificato il contenuto decisivo, agli effetti dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6. Essendo il debito per il pagamento dei contributi di manutenzione straordinaria divenuto esigibile soltanto il 1 marzo 2007 (allorchè era condomino, e perciò legittimato alla partecipazione alla relativa assemblea, proprio L.G., subentrato il 19 dicembre 2006 nel diritto di condominio), non è ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, nè dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione (arg. da Cass. Sez. 2, 16/04/2012, n. 5965).

Il ricorso va perciò rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto gli intimati non hanno svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso (principale a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

 


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