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Locazione: quando non si paga l’imposta di registro?

19 Gennaio 2021 | Autore: Vincenzo Delli Priscoli
Locazione: quando non si paga l’imposta di registro?

È possibile registrare un contratto di affitto di un immobile e non pagare tributi?

Dare in affitto una casa di proprietà dà sicuramente la possibilità di percepire dei proventi che vanno ad incrementare la propria situazione reddituale complessiva, che magari vanno ad aggiungersi al reddito conseguito per lo svolgimento di un’attività lavorativa, sia che si svolga alle dipendenze di qualcuno, sia che si svolga in maniera autonoma, oppure che abbia ad oggetto un’attività commerciale. Va però ricordato che se dai in affitto un immobile, sul canone annuo devi pagare l’imposta di registro.

In questo articolo vedremo come si calcola e, in caso di locazione, quando non si paga l’imposta di registro. Infatti, esiste un regime fiscale alternativo denominato “cedolare secca” che, una volta scelto al ricorrere di determinate condizioni, consente di evitare il pagamento dell’imposta di registro e non solo.

Che cos’è l’imposta di registro?

L’imposta di registro è solitamente definita come l’imposta sui trasferimenti, pur avendo un campo di applicazione più vasto, in quanto sono soggetti a tale imposta anche atti non traslativi, atti cioè che non prevedono il trasferimento della titolarità di un bene da un soggetto ad altro.

Se dai in affitto un immobile di tua proprietà ad un altro soggetto, devi stipulare un contratto che deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, la quale calcolerà l’imposta di registro da versare e te ne richiederà il pagamento.

Su un immobile dato in affitto per uso abitativo è richiesto il 2% del canone annuo a titolo di imposta di registro moltiplicato per il numero di annualità.

Su un canone annuo pari a 6.000,00 euro (500,00 euro per i 12 mesi dell’anno), l’imposta di registro dovuta sarà pari a 120,00 euro. Se il contratto di affitto prevede una durata di 3 anni, dovrai versare 360,00 euro (120,00 euro x 3).

Quando non si paga l’imposta di registro?

Col regime facoltativo denominato “cedolare secca” non solo non si paga l’imposta di registro, ma non si paga nemmeno l’imposta di bollo. Entrambi tali tributi, infatti, in via ordinaria, sono dovuti per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di affitto.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, e quindi bisogna pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute, le quali non saranno più rimborsabili.

Se decidi di prorogare il contratto di affitto devi confermare l’opzione della cedolare secca nel momento in cui comunichi la proroga del contratto, al massimo entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono scegliere per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà oppure del diritto di usufrutto (che consiste nel diritto di un soggetto denominato “usufruttuario” di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto denominato “nudo proprietario”) che non danno in affitto l’immobile per l’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma soltanto per uso abitativo.

L’opzione può essere esercitata per gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che riguarda gli uffici e gli studi privati) affittati per uso abitativo.

Cosa accade se i titolari dell’immobile da affittare sono due o più persone?

In caso di contitolarità dell’immobile da affittare, l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun affittante.

I contitolari che non esercitano l’opzione per la cedolare secca sono tenuti al versamento dell’imposta di registro (calcolata sulla parte del canone di locazione a loro imputabile in base alle quote di possesso) oltre che dell’imposta di bollo.

Quanto si paga con la cedolare secca?

Con la cedolare secca si applica un’aliquota del 21% sul canone di affitto annuo stabilito dalle parti.

È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di affitto a canone concordato, cioè quei canoni che prevedono che il costo dell’affitto sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni degli affittuari maggiormente rappresentative.

Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito complessivo?

Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal tuo reddito complessivo.

Se, ad esempio, nel 2019 hai conseguito redditi da lavoro dipendente pari a 20.000,00 euro e redditi fondiari derivanti dal canone di affitto percepito pari a 6.000,00 euro, aderendo alla cedolare secca, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) che dovrai versare allo Stato sarà calcolata solo sul reddito da lavoro dipendente percepito (20.000,00 euro). Infatti, ai 6.000,00 derivanti dal canone di affitto annuo verrà applicata l’aliquota del 10% (quindi pagherai 600,00 euro) in caso di canone concordato, altrimenti l’aliquota applicata sarà del 21% (quindi, pagherai 1.260,00 euro).

Peraltro, oltre a non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, sul reddito escluso dall’Irpef non si pagheranno nemmeno le addizionali regionali e comunali dell’Irpef.



Di Vincenzo Delli Priscoli


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