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Quando diventa esecutivo lo sfratto?

15 Novembre 2020
Quando diventa esecutivo lo sfratto?

L’ordinanza di convalida dello sfratto è obbligatoria sin da quando viene emessa dal giudice. 

Per sapere quando diventa esecutivo lo sfratto bisogna comprendere innanzitutto come funziona la procedura e cosa significa «esecutivo».

Lo sfratto inizia con un atto giudiziario notificato dal locatore al conduttore: la cosiddetta «citazione per convalida di sfratto». All’udienza indicata nell’atto di citazione, il locatore deve presentarsi innanzi al tribunale (sarà la cancelleria a indicargli il nome del giudice) per chiedere, previa conferma della morosità, la convalida di sfratto. All’udienza, non è necessaria la presenza fisica del conduttore, il quale però potrebbe comparire per fare opposizione qualora dovesse avere delle contestazioni da sollevare in merito alle richieste del locatore. 

In assenza di contestazioni da parte del conduttore, il magistrato emette un’ordinanza: la famosa ordinanza di sfratto. Con questa ordinanza il tribunale intima all’inquilino di lasciare immediatamente l’appartamento. In questo modo, lo sfratto diventa esecutivo. 

Questa in sintesi la procedura di sfratto, salvo quanto diremo meglio qui di seguito. Cerchiamo allora di capire, più da vicino, quando diventa esecutivo lo sfratto.

Che significa sfratto esecutivo?

La parola «esecutivo» è usata con riferimento agli atti giudiziari. Essa indica che l’atto non necessita più di alcun ulteriore accertamento da parte del giudice e, pertanto, obbliga qualsiasi ufficiale giudiziario a dargli esecuzione. Dare esecuzione a un atto giudiziario vuol dire fare in modo di attuare, per quanto possibile, eventualmente anche con l’ausilio della forza pubblica, il volere del giudice. 

È ad esempio esecutiva una sentenza di primo grado (pertanto, chi perde la causa deve subito adempiere al diktat del giudice), un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni (pertanto, sarà necessario pagare le somme ingiunte), un’ordinanza di sfratto.

Una volta che il provvedimento esecutivo – appunto l’ordinanza di sfratto – è stato emesso dal giudice, la parte locatrice può recarsi dall’ufficiale giudiziario per avviare quella procedura amministrativa che va sotto il nome di esecuzione forzata. 

L’esecuzione forzata, in caso di sfratto, consiste nell’intimazione verbale, da parte dell’ufficiale giudiziario, rivolta all’inquilino a lasciare l’appartamento e, in caso di inottemperanza, il materiale allontanamento dello stesso, eventualmente con l’ausilio della forza pubblica. 

Quando diventa esecutivo lo sfratto?

In udienza, il giudice, dopo aver verificato la persistenza della morosità, se il conduttore non chiede il cosiddetto termine di grazia (un termine cioè di 90 giorni per pagare), emette l’ordinanza di convalida di sfratto e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile. Può anche ordinare al locatore di prestare una cauzione quando, ad esempio, ha un dubbio in ordine alla veridicità della dichiarazione di persistenza della morosità.

Se nell’atto di intimazione, il locatore ha chiesto l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati, il giudice deve provvedere anche alla condanna alle spese processuali.

Il cancelliere, su ordine del giudice, appone la formula esecutiva in calce all’originale dell’atto di citazione.

È proprio in questo momento che l’ordinanza diventa immediatamente esecutiva. “Esecutiva” quindi significa che il conduttore deve lasciare, già il giorno stesso, l’appartamento.

È chiaro che ciò non avverrà mai e, il più delle volte, l’inquilino si riserva qualche giorno per liberare l’immobile dagli arredi e dagli oggetti di sua proprietà. Se però ciò non avviene entro un ragionevole lasso di tempo, il locatore potrà agire in via esecutiva rivolgendosi, come anticipato sopra, all’ufficiale giudiziario.

Difatti, l’originale dell’ordinanza di convalida di sfratto costituisce titolo esecutivo e con essa il locatore può intraprendere l’esecuzione per rilascio. 

Prima che ciò avvenga, però, è necessario un adempimento: il locatore deve notificare al conduttore, sempre a mezzo dell’ufficiale giudiziario, il titolo esecutivo (appunto, l’ordinanza di sfratto) e l’atto di precetto. Quest’ultimo è un ultimo avvertimento con cui il locatore comunica al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, nel caso contrario, procederà con l’esecuzione forzata.

Se il termine di 10 giorni decorre inutilmente, il locatore può procedere all’esecuzione forzata per il rilascio consegnando all’ufficiale giudiziario l’atto di precetto e il titolo esecutivo.

Che succede se l’inquilino si oppone?

In udienza, l’inquilino potrebbe comparire per presentare un’opposizione. In tal caso, il giudice non può pronunciare la convalida di sfratto.

A questo punto, si può verificare una delle seguenti vie:

  • su istanza del locatore se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio dell’immobile, fissando la data di esecuzione del rilascio;
  • il processo prosegue dopo l’ordine del giudice di mutamento di rito, secondo le regole del processo locatizio.

note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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