Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: diritti e divieti sull’uso delle parti comuni

15 Novembre 2020
Condominio: diritti e divieti sull’uso delle parti comuni

Come si usano le parti comuni del condominio: la destinazione d’uso, il pari godimento, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio. 

Come avviene l’uso delle parti comuni in condominio? Un edificio si compone di «parti esclusive» (i singoli appartamenti), che sono di proprietà dei relativi titolari, e di «parti comuni» che appartengono invece a tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali (ad es. le scale, l’atrio, il tetto, le fondamenta, ecc.). 

Se per le prime, il condominio non ha voce in capitolo, salvo eventuali vincoli che potrebbero essere imposti esclusivamente da un regolamento condominiale approvato all’unanimità (si pensi al divieto di stendere panni dalla finestra, di cambiare la destinazione d’uso degli appartamenti, ecc.), per le seconde invece la regolamentazione è di competenza dell’assemblea e del regolamento stesso (si pensi alla possibilità di usare il vano scale come parcheggio di biciclette o il lastrico solare come solarium).

In questo breve articolo, ci occuperemo proprio dei diritti e dei divieti sull’uso della parti comuni in condominio. Spiegheremo quando e a quali condizioni il singolo condomino può utilizzare aree come il giardino, il parcheggio, ma anche la facciata dell’edificio per far salire una canna fumaria, i muri del pianerottolo per aprire un nuovo ingresso nell’appartamento, il tetto per installare un impianto fotovoltaico e così via. 

Uso delle parti comuni in condominio 

La norma base che regola i diritti e divieti sull’uso della parti comuni in condominio è l’articolo 1102 del Codice civile. In base ad essa, ciascun condomino può servirsi liberamente delle parti comuni purché: 

  • non ne alteri la destinazione d’uso;
  • non impedisca agli altri partecipanti di farne un uso uguale.

A rendere illecito l’uso è sufficiente il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni appena viste.

Esistono poi altri due limiti all’uso delle parti comuni, limiti anche questa volta imposti dal Codice civile. In particolare, è possibile apportare modifiche alle parti comuni del condominio, ai fini di un maggior godimento della proprietà proprietà, a condizione che non si pregiudichi: 

  • la stabilità dell’edificio;
  • il decoro architettonico dell’edifico. 

Così, ad esempio, è possibile aprire un varco nella facciata dell’edificio o nel muro del pianerottolo per dotare il proprio appartamento di una seconda entrata, così come è possibile posizionare un pluviale o una canna fumaria sul muro perimetrale, purché di non grandi dimensioni e non in distonia con il contesto.

Solo con voto unanime espresso in assemblea si può assegnare ad alcuni condomini l’uso esclusivo di un bene condominiale [1] oppure attribuire la possibilità di farne un uso diverso rispetto agli altri. Ad esempio è possibile consentire, a chi ha più millesimi, di scegliere il parcheggio più comodo. 

Cerchiamo di comprendere meglio come funzionano i due limiti appena visti all’uso delle parti comuni in condominio.

Il rispetto della destinazione d’uso

Ciascun condomino è libero di usare le parti comuni del condominio, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea, a condizione che non ne alteri la destinazione d’uso: egli cioè non può mutare o deteriorare la funzione del bene [2].

Così ben venga la possibilità di usare l’ascensore per il trasporto di più persone, anche se si tratta di ospiti, ma lo stesso non può essere sfruttato come montacarichi per corpi pesanti. Si può sostare molto tempo nell’atrio condominiale ma non si può certo posizionarvi una scrivania o una bicicletta per custodirla durante la notte. 

Si possono stendere i panni sul terrazzo condominiale, così come vi si può sostare per prendere il sole, ma non vi si possono organizzare feste danzanti. 

Ad esempio, non si altera la destinazione del cortile se si installano dei serbatoi idrici al servizio esclusivo di alcuni appartamenti purché abbiano dimensioni ridotte [3].

Se uno dei condomini viola tale limite può essere diffidato dall’amministratore. In caso di inottemperanza all’ordine, l’amministratore convoca l’assemblea per valutare il comportamento illegittimo. L’assemblea vota con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il risultato potrebbe essere quello di tollerare il comportamento oppure di proibirlo. In quest’ultimo caso, l’assemblea autorizza l’amministratore ad agire in giudizio contro il responsabile. Il giudice dovrà condannare il condomino responsabile al rispetto del corretto uso della parte comune e al risarcimento del danno per le condotte tenute in passato.

Il rispetto del pari uso degli altri condomini 

In via generale, ogni condomino può fare pari uso della cosa comune, anche se non contemporaneamente o in misura identica agli altri.

Questo significa che è ben possibile montare un’antenna sul tetto o un pannello fotovoltaico sul lastrico solare ma non è possibile occupare tutto lo spazio impedendo agli altri condomini di fare altrettanto. Ben si può parcheggiare una o più auto nel cortile, ma non da occupare gran parte dello spazio e impedire a più condomini di non lasciare la propria macchina. 

Quando l’uso del bene comune non può essere garantito, nello stesso momento, a tutti i condomini, è possibile decidere un uso:

  • frazionato: in tal caso, il bene viene diviso materialmente e si assegnano in godimento le singole parti a ciascuno dei condomini (ad esempio, delimitando con apposite strisce le aree di parcheggio del cortile);
  • turnario: i condomini possono cioè decidere di servirsi del bene a turno, per periodi determinati di tempo (si usa quando non è possibile un uso simultaneo da parte di tutti, come in caso di parcheggi in numero esiguo).

Quando non è possibile utilizzare il bene in modo diretto, né in modo frazionato o turnario, l’assemblea condominiale può deliberare di concedere il bene in locazione. Ad esempio, è possibile locare l’alloggio del portiere (in quanto inutilizzato a seguito dell’eliminazione del servizio di portierato) o il locale caldaia (dismessa a favore di singoli impianti autonomi).

Modifiche alle parti comuni

Ciascun condomino può apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per il migliore godimento della cosa comune. La modifica può essere diretta a potenziarne o a renderne più comodo il godimento, senza che ne venga alterata la sostanza o la funzione.

Così ben può un condomino piantare dei fiori o delle piante nel giardino, creare delle aiuole o altri spazi di verde. Ma non potrebbe transennare un posto auto all’interno del parcheggio condominiale, divenendone l’esclusivo fruitore.

Le modifiche sono consentite a condizione che vengano rispettate le stesse condizioni che abbiamo visto prima ossia:

  • la destinazione della cosa comune;
  • il diritto degli altri partecipanti di farne pari uso secondo il loro diritto.

Non si deve inoltre alterare il decoro architettonico del fabbricato.


note

[1] Cass. 27 maggio 2016 n. 11034

[2] Cass. 19 gennaio 2005 n. 1076, Cass. 27 dicembre 2004 n. 24006.

[3] Cass. 14 giugno 2006 n. 13752

Autore immagine: it.depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube