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Chi decide le spese condominiali?

15 Novembre 2020
Chi decide le spese condominiali?

Per alcune spese, l’amministratore può procedere autonomamente salvo poi farsi autorizzare dall’assemblea. Per tutte le altre è l’assemblea che decide prima. 

Chi riscuote le spese condominiali è l’amministratore di condominio. Ma chi è che le decide? Sicuramente, una parte di queste spese è di competenza dell’assemblea, ma non tutte. Il capo condomino ha infatti una limitata discrezionalità nello stabilire gli esborsi necessari per la gestione quotidiana dei servizi condominiali e delle parti comuni. 

Ed allora, alla luce di ciò, chi decide le spese condominiali? Cerchiamo di stabilirlo qui di seguito.

Spese che decide l’amministratore

L’amministratore può agire in due modi diversi, a seconda del tipo di spesa. Per alcune spese (vedremo meglio a breve che si tratta di quelle di ordinaria gestione della cosa comune e quelle straordinarie che si rivelino urgenti e necessarie), può procedere autonomamente agli esborsi, per poi ricevere una ratifica successiva dall’assemblea in sede di approvazione del rendiconto. Per tutte le altre spese invece (ad esempio, quelle di straordinaria amministrazione) deve prima farsi rilasciare l’autorizzazione dell’assemblea. 

Analizziamo qui di seguito tutte le ipotesi.

Spese di gestione ordinaria del condominio

L’amministratore può decidere le spese di ordinaria amministrazione per garantire a tutti i condomini la pacifica fruizione dei servizi condominiali e delle parti comuni dell’edificio. Può cioè sostenere, senza previo ricorso all’assemblea, tutte le spese inerenti ai suoi compiti istituzionali. Ad esempio, può autorizzare la riparazione dell’ascensore bloccato o della sbarra del cancello elettrico che si è rotta, la sostituzione del cilindro della chiave del portone, la nomina di un avvocato per la riscossione coattiva degli oneri condominiali, ecc.

Di tali spese l’amministratore deve comunque rendere conto all’assemblea con il bilancio consuntivo in cui fa presente tutte le uscite di cassa sostenute nel corso dell’anno e ne chiede, contemporaneamente, l’autorizzazione. Si tratta di un’autorizzazione ex post, ma pur sempre di un’autorizzazione dell’assemblea. In questo l’assemblea manifesta la sua vera identità di organo nevralgico per la decisione delle spese condominiali. 

Per comprendere quali sono le spese che l’amministratore può sostenere senza autorizzazione dell’assemblea bisogna conoscere i compiti che il Codice civile gli attribuisce.

In particolare, l’amministratore in carica deve gestire i beni e le parti comuni del condominio, con obbligo di riscuotere i fondi necessari dopo aver ripartito le spese di rendicontazione annuale.

Ecco un elenco dei principali compiti dell’amministratore per i quali può sostenere le relative spese senza previo mandato dell’assemblea:

  • deve pagare i fornitori del condominio per le prestazioni necessarie al funzionamento dei servizi condominiali (ditta di pulizie, giardiniere, elettricista, ecc.);
  • deve pagare le utenze del condominio (luce, acqua);
  • deve nominare l’avvocato per la riscossione delle quote condominiali;
  • deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • deve pagare le somme occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Spese straordinarie

L’amministratore può poi decidere di eseguire spese straordinarie ed urgenti quando non c’è il tempo per convocare l’assemblea, salvo riferire alla stessa il prima possibile. Si pensi al mandato a un giardiniere di tagliare un ramo che sta per cadere o a una ditta edile per evitare il crollo di pezzi di calcinaccio.

Pur essendo le decisioni relative alle manutenzioni straordinarie di competenza assembleare, la legge prevede quindi che, se queste rivestono carattere di urgenza e necessità, spetta all’amministratore intervenire subito e in autonomia. Egli poi deve riferire alla prima assemblea appositamente convocata senza indugio, affinché la spesa sia ratificata, cioè accettata.

L’inosservanza di tale obbligo non preclude comunque all’amministratore di richiedere il rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui l’assemblea le ritenga giustificate oppure oggettivamente utili.

Sono urgenti quelle manutenzioni finalizzate ad eliminare un pregiudizio imminente ed irreparabile. Si pensi ad un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.

Spese che decide l’assemblea

Spetta invece all’assemblea decidere tutte le altre spese condominiali, sia quelle di ordinaria, che soprattutto quelle di straordinaria amministrazione. Lo farà tramite votazione di apposita delibera con convocazione ad hoc.

In buona sostanza, tutte le volte in cui l’amministratore deve sostenere una spesa che non rientra nei suoi compiti o che non riveste i requisiti della necessità e dell’urgenza, deve prima prospettare la questione in riunione di condominio e chiedere ai condomini di autorizzarlo espressamente. Quindi, non vale il principio della ratifica successiva dell’assemblea.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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