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Numero massimo di deleghe in condominio

16 Novembre 2020
Numero massimo di deleghe in condominio

È sempre illegittima l’assemblea in cui un condomino ha un eccessivo numero di deleghe.

L’avviso di convocazione all’assemblea di condominio, spedito dall’amministratore, contiene di norma la delega che il condomino impossibilitato a partecipare può compilare delegando, al suo posto, un rappresentante. Nella delega, va indicato il nome della persona che rappresenterà l’assente nel corso della riunione. 

La legge fissa un numero massimo di deleghe in condominio. Qual è questo numero e cosa succede se uno dei partecipanti dovesse superare la soglia? A fornire una risposta a questi interrogativi è stata più volte la giurisprudenza. 

Di tanto ci occuperemo qui di seguito. Indicheremo non solo il numero massimo delle deleghe che si possono conferire per l’assemblea di condominio ed il peso che, in tale determinazione, può avere il regolamento, ma anche le conseguenze giuridiche in caso di violazione del limite. Ma procediamo con ordine. 

Condomini con più di 20 persone: numero massimo di deleghe in assemblea consentito dalla legge

Ai sensi dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questo significa che devono sussistere due presupposti per la legittimità della delega:

  • non deve essere superiore a 1/5 di tutti i condomini dello stabile e non solo di quelli intervenuti all’assemblea;
  • il delegato non deve rappresentare più di 1/5 dei millesimi dell’edificio.

Ad esempio, se un condominio è composto:

  • da 21 fino a 24 condomini: il delegato può rappresentare fino a 4 condomini, che totalizzino fino a 200/1000 del valore dell’edificio;
  • da 25 fino a 29 condomini: il delegato può rappresentare fino a 5 condomini, che totalizzino fino a 200/1000 del valore dell’edificio.

Tale limite al numero di deleghe in condominio evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone che rappresentano l’intero condominio, di fatto annullando il momento della discussione. Difatti, lo scopo dell’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile è di evitare l’accaparramento di deleghe e conservare all’assemblea un suo oggettivo significato in merito alla formazione della volontà dei condòmini.  

Condomini con 20 o meno persone: numero massimo di deleghe

I due requisiti appena illustrati sono imposti solo nei condomini con più di 20 condomini. Si ritiene, pertanto, che nei condomini più piccoli non vi siano numeri di deleghe massime consentite.

Tuttavia, come vedremo a breve, il regolamento potrebbe prevedere degli ulteriori limiti che la legge non stabilisce. 

Numero di deleghe massimo consentito dal regolamento di condomino?

Oltre ai limiti imposti dalla legge, il regolamento di condomino ne potrebbe imporre di ulteriori e più stringenti. Così potrebbe avvenire che, nei condomini con meno di 21 persone, il regolamento fissi ugualmente dei limiti al numero di deleghe, o in quelli con più di 20 persone fissi dei limiti più stringenti.

Secondo la Cassazione [2], «la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condòmini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione».

Si può delegare in assemblea l’amministratore?

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Si ritiene invece che le deleghe possano essere conferite al presidente dell’assemblea e all’eventuale segretario da questi nominato. 

Cosa succede se le deleghe sono troppe

La partecipazione all’assemblea condominiale da parte di un condòmino con un numero di deleghe superiore al massimo consentito dal regolamento condominiale rende la delibera illegittima anche nel caso in cui il suo voto non sia determinante per l’approvazione. 

La delibera deve essere però contestata entro 30 giorni dalla sua approvazione per i presenti e gli astenuti o dalla comunicazione del verbale per gli assenti. 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 15497/2020 del 6.11.2020. 

[2] Cass. ord. n. 8015/2017 del 28.03.2017.


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