Revoca della proposta di acquisto: l’agenzia va pagata comunque?

Devi pagare la provvigione all’agenzia se decidi di tirarti indietro, dopo aver presentato al venditore la proposta di acquisto di un immobile?

L’acquisto di un immobile non è cosa che si risolve in quattro e quattr’otto. Di solito, richiede trattative (anche lunghe) o direttamente tra i soggetti interessati oppure tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

Dunque, sia il venditore che l’agenzia sono interessati a chiedere a colui che è interessato al bene di formalizzare una proposta di acquisto. Ciò perché tale proposta produce, soprattutto a carico del potenziale acquirente, effetti giuridici diversi a seconda della modalità con le quali viene presentata.

Proposta pura e semplice

In questo caso, si applicano i princìpi generali dettati dal Codice civile circa la proposta contrattuale e la relativa accettazione. In particolare, il contratto si considera concluso quando chi ha formulato la proposta ha notizia dell’accettazione dell’altra parte [1]. È in quel momento, infatti, che si forma il consenso delle parti sul contenuto da dare al contratto.

Ciò sta a significare che il proponente può revocare la proposta fino al momento in cui riceve notizia dell’accettazione della controparte, giacché solo in quel momento il contratto può ritenersi concluso.

Proposta irrevocabile

In questo caso, il proponente si impegna a tenere ferma la proposta da lui formulata fino a una certa data. Quindi, soltanto dopo tale data, e non prima, la proposta potrà essere revocata [2].

Generalmente, l’agenzia immobiliare sottopone al potenziale acquirente un modulo prestampato da compilare, contenente una proposta irrevocabile, la quale, in tal modo, risulterà provenire proprio dall’interessato all’acquisto.

Ma, di frequente, il modulo in questione contiene un’ulteriore clausola, in virtù della quale l’accettazione della proposta da parte del venditore determina la stipula di un contratto preliminare. In questo modo, si rafforza il vincolo per il potenziale acquirente (e, in verità, anche per il venditore).

Infatti, il contratto preliminare fa sorgere l’obbligo, per entrambe le parti, di concludere un successivo contratto, cosiddetto definitivo, vale a dire il vero e proprio atto di compravendita dell’immobile.

Se una di esse non intende adempiere a tale obbligo – cioè non vuole stipulare il contratto definitivo – l’altra parte può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti che sarebbero stati determinati dal contratto non concluso ossia, nell’ipotesi di contratto di compravendita immobiliare, il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore all’acquirente e l’obbligo, per quest’ultimo, di versare il prezzo dovuto [3].

Pertanto, se colui che ha formulato la proposta di acquisto di un immobile e che ha avuto notizia dell’accettazione del venditore non adempie l’obbligo di stipulare il contratto definitivo – ritenendo, erroneamente, di esercitare il diritto di revoca della proposta contrattuale – si espone a una pesante azione legale da parte dello stesso venditore, che comporterebbe, non soltanto i medesimi effetti del contratto non concluso, ma anche una condanna molto probabile al pagamento delle spese di lite.

Il diritto dell’agente alla provvigione

L’attività esercitata dalle agenzie immobiliari è qualificabile tecnicamente come mediazione.

In particolare, la legge definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti, al fine di far loro concludere un affare [4].

L’attività dell’agente immobiliare è piuttosto articolata, comprendendo la gestione dei contatti telefonici con le parti interessate, la partecipazione alle trattative, le eventuali visite all’immobile, ecc..

Ma quand’è che nasce il diritto alla provvigione? La legge prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per mezzo del suo intervento [5].

Per affare compiuto, ai fini del diritto alla provvigione derivante da un contratto di mediazione, deve intendersi un atto che produce un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione grazie all’attività di intermediazione, che permetta loro di agire per l’esecuzione di tale atto, stipulato in modo giuridicamente idoneo a conseguire il risultato utile perseguito dalle stesse parti. Di conseguenza, anche la conclusione di un contratto preliminare può essere ritenuto un affare compiuto.

Il diritto alla provvigione sorge, pertanto, nel momento in cui viene comunicata l’accettazione della proposta.

All’agenzia immobiliare, invece, non spetta il compenso nel caso in cui il contratto concluso risulti nullo, per esempio, per mancanza della forma scritta prevista dalla legge. Diversamente, se il contratto risulta annullabile l’agente potrà richiedere il pagamento della provvigione se egli non conosceva la causa dell’invalidità [6].