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Azione revocatoria vendita immobile

16 Novembre 2020
Azione revocatoria vendita immobile

Sì alla revocatoria se per l’acquirente il danno è conoscibile. 

Quando un soggetto, che ha maturato una serie di consistenti debiti, vende buona parte del proprio patrimonio, il suo creditore può agire contro di lui e contro il relativo acquirente con la cosiddetta azione revocatoria. Scopo di questa causa – da svolgere necessariamente in tribunale a mezzo di un avvocato – è rendere inefficace la vendita che ha impedito al creditore di poter sottoporre il bene al pignoramento. In questo modo, detto bene rientra nel patrimonio del debitore ed è automaticamente soggetto all’esecuzione forzata.

Il più delle volte, l’azione revocatoria viene esperita in presenza di una vendita di un immobile, e ciò per via dell’importante valore economico che detto bene assume all’interno del patrimonio del relativo titolare, a volte costituendo l’unica o la principale fonte di ricchezza dello stesso. Succede così non di rado che il debitore proceda alla vendita della propria casa, dei magazzini o dei terreni per evitare il pignoramento e la messa all’asta di tali beni. 

Per comprendere come funziona l’azione revocatoria della vendita di immobile bisogna partire dalla norma che ne disciplina i presupposti per poi verificare l’interpretazione che ne è stata data dalla giurisprudenza. Ma procediamo con ordine. 

Condizioni per l’azione revocatoria

A norma dell’articolo 2901 del Codice civile, il creditore può domandare al tribunale di dichiarare inefficaci gli atti di «cessione» del patrimonio con cui il debitore abbia inteso recare pregiudizio alle sue ragioni. Per «cessione» si intendono sia le vendite, sia le donazioni.

Tale azione può essere esperita anche se il credito è soggetto a condizione o a termine (si pensi a una banca che abbia riconosciuto un finanziamento che non è ancora scaduto).

È sufficiente che un genitore chieda al giudice il mantenimento per il minore a carico dell’altro a far scattare la revocatoria sulla vendita che l’inadempiente effettua per spogliarsi dell’immobile e non pagare. Il credito, infatti, sorge con la mera domanda e risulta anteriore all’alienazione: tanto basta ad integrare l’elemento soggettivo dell’actio pauliana. E dunque serve solo una generica consapevolezza in capo all’acquirente del pregiudizio per le ragioni dei creditori, mentre è superflua la prova che il terzo sappia come la vendita sia preordinata in modo doloso rispetto al credito da parte del disponente. 

Per poter esperire l’azione revocatoria sono necessarie le seguenti condizioni:

  • il pregiudizio alle ragioni del creditore: non si può esperire l’azione revocatoria se il debitore cede un proprio bene ma il residuo patrimonio è sufficiente a garantire la soddisfazione dei suoi creditori;
  • che il debitore conoscesse il pregiudizio che l’atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l’atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
  • che, inoltre, trattandosi di compravendita, l’acquirente fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di un atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.

I due presupposti che abbiamo appena elencato vengono chiamati, dai tecnici del diritto, con i seguenti nomi:

  • eventus damni, cioè il pregiudizio delle ragioni del creditore;
  • consilium fraudis, cioè la consapevolezza di ledere le ragioni del creditore; 
  • partecipatio fraudis del terzo, se l’atto è a titolo oneroso (compravendita).

La consapevolezza del terzo acquirente

Il primo requisito, ossia il pregiudizio alle ragioni del creditore è, come anticipato sopra, insito nella stessa cessione del bene se il residuo patrimonio del debitore è insufficiente da garantire – anche tramite pignoramento – il soddisfacimento delle ragioni dei creditori.

Così se una persona vende l’unica casa che ha, è possibile esperire l’azione revocatoria. Ma se vende una casa, conservando tuttavia in banca un cospicuo patrimonio in titoli e depositi tanto da coprire i debiti contratti, l’azione revocatoria non può essere esperita. 

Ciò che crea maggiori problemi è il terzo requisito ossia la consapevolezza, da parte dell’acquirente, di ledere le ragioni del creditore. Tale requisito è richiesto solo in caso di compravendita del bene e non anche per le donazioni (per la cui revocatoria basta solo la sussistenza dei primi due presupposti). In particolare, ci si chiede quanto cosciente debba essere il terzo dell’intento fraudolento del venditore.

Si immagini un uomo che vende tutto il proprio patrimonio immobiliare a una società per sfuggire al pignoramento dell’ex moglie a cui non ha mai pagato l’assegno di mantenimento. È necessario che l’acquirente sia consapevole di tale manovra o basta il semplice sospetto?

La Cassazione, così come una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli [1], ha sposato la tesi più favorevole al creditore. È stato infatti chiarito che, in tema di azione revocatoria, il requisito della conoscenza del danno da parte dell’acquirente può ritenersi integrato dalla semplice conoscenza o anche dall’agevole conoscibilità del pregiudizio arrecato al creditore. 

Quindi, non rileva il fatto che l’acquirente non sia a conoscenza del debito maturato dal venditore, né interessa il fatto che sempre l’acquirente non avesse alcuna intenzione di aiutare il venditore a sfuggire al pignoramento. Ciò che rileva è quindi il semplice indizio, tale da insospettire una persona di media diligenza. Così, una persona che vende una consistente parte dei propri beni a un’altra pone certo un comportamento sospetto che dovrebbe generare, nella comune diligenza, un accertamento più approfondito delle ragioni di tale atto.

Spetta al debitore, e non sul creditore, l’onere di dimostrare che il proprio patrimonio residuo possa essere sufficiente a soddisfare le ragioni del creditore.


note

[1] C. App. Napoli, sent. n. 2730 del 9.07.2020.


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