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Cappotto termico in condominio: come si dividono le spese?

17 Novembre 2020 | Autore:
Cappotto termico in condominio: come si dividono le spese?

Le regole ed i criteri di riparto tra i comproprietari; chi deve pagare quando l’opera copre solo alcune parti dell’edificio.

È tempo di ristrutturazioni edilizie ed energetiche, ora favorite dal superbonus 110% che consente di effettuare i lavori praticamente a costo zero. Il cappotto termico è uno dei sistemi più efficaci per isolare l’immobile e quindi per risparmiare notevolmente sulle spese energetiche e per questo rientra tra gli interventi agevolati.

Ma prima di deliberare i lavori, che al di là del contributo statale potrebbero avere un costo consistente, bisogna preventivare l’impegno finanziario e dunque occorre sapere come si dividono le spese tra i comproprietari delle unità immobiliari per realizzare un cappotto termico in condominio.

Molte volte, infatti, a livello tecnico si sceglie di eseguire gli interventi non sull’intero stabile ma soltanto sulle parti più esposte al freddo (come quelle che affacciano a Nord, dove non batte il sole); in questo modo la copertura realizzata è solo parziale e alcuni condomini potrebbero non beneficiarne concretamente.

Ma il condominio, in alcuni casi, si comporta come un ente solidale ed è previsto che tutti i comproprietari debbano contribuire ai costi di realizzazione degli interventi effettuati sul fabbricato condominiale. La giurisprudenza ritiene che anche il cappotto termico rientra in questi casi. Vediamo allora meglio come stanno le cose e chi è tenuto a pagare, soprattutto nei casi di cappotto parziale.

Il cappotto termico

Il cappotto termico è un intervento di coibentazione ed isolamento delle superfici esterne del fabbricato, in modo da eliminare le dispersioni di calore e così migliorare l’efficienza energetica. Per essere ammesso al superbonus del 110% deve avere un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio.

Nel condominio la deliberazione dei lavori necessari per l’installazione del cappotto termico compete all’assemblea, con la maggioranza “semplificata” stabilita per le innovazioni che migliorano l’uso o il rendimento della proprietà comune [1] e cioè con il voto favorevole della metà dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno la metà dei millesimi di valore di proprietà.

Cappotto in condominio: chi paga le spese

Il Codice civile stabilisce il criterio generale [2] sulla ripartizione delle spese: tutte quelle «necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza» sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi.

Ma questo avviene «salvo diversa convenzione», dunque resta possibile adottare diversi criteri di riparto. Ma la stessa norma, subito dopo aver fissato questa regola, pone anche un’eccezione: «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Cappotto parziale: quando pagano tutti i condomini

Questo sembrerebbe aprire la strada alla possibilità di suddividere le spese del cappotto termico che copre solo parzialmente l’edificio ponendole a carico dei soli proprietari coinvolti dall’intervento ed escludendo gli altri; ma la giurisprudenza è intervenuta in diverse occasioni [3] per precisare che tutte le opere effettuate sulle facciate esterne, o sui tetti, dei palazzi condominiali non sono suscettibili di godimento separato, bensì rientrano tra le cose comuni e dunque sono assoggettate alla ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.

Questo orientamento è stato recentemente confermato da una nuova sentenza [4] che riguarda specificamente il caso di un cappotto termico parziale in quanto l’installazione e la coibentazione avevano interessato solo alcune proprietà esclusive e non tutte: la Corte ha ritenuto che l’opera contribuisce comunque all’isolamento termico dell’intero stabile e così a ridurre l’importo della bolletta energetica dei comproprietari. L’intervento risulta sempre realizzato sulle parti comuni del fabbricato e dunque si impone la regola base che abbiamo esaminato, secondo cui le spese vanno sostenute in misura proporzionale alle proprietà di ciascuno.

Il medesimo principio è stato esteso anche ai gocciolatoi in rame installati su alcune superfici esterne, poiché contribuiscono all’integrità architettonica del fabbricato e a impedire il dilavamento dovuto allo scorrimento dell’acqua piovana che, in loro assenza, potrebbe rovinare le facciate e provocare infiltrazioni o umidità nell’intero edificio e non soltanto sulle proprietà esclusive ove sono collocati. Leggi anche l’articolo “condominio: chi paga il cappotto?


note

[1] Art. 1120 Cod. civ.

[2] Art. 1123 Cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 64/2013 del 3 gennaio 2013.

[4] Corte d’Appello de L’Aquila, sent. n. 1551/20 del 13 novembre 2020.


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