Diritto e Fisco | Articoli

Si può affittare la prima casa?

18 Novembre 2020
Si può affittare la prima casa?

Si può dare in locazione la prima casa e andare a vivere altrove senza perdere le agevolazioni fiscali?

Un lettore ci chiede se si può affittare la prima casa. Ci racconta di aver acquistato un appartamento usufruendo delle agevolazioni fiscali, previste dalla legge, per la cosiddetta “prima casa”. Come richiesto dalla normativa, ha dichiarato, dinanzi al notaio, di trasferire la propria residenza all’interno del Comune ove è situato l’immobile. Ora, avrebbe cambiato idea e vorrebbe andare a vivere altrove, destinando all’affitto l’immobile appena comprato. Teme, però, che questa scelta possa determinare la decadenza dalle agevolazioni con conseguente applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. 

È davvero così? Si può affittare la prima casa? Per rispondere correttamente alla domanda bisogna ricordare quali sono le condizioni alle quali la legge riconosce il bonus prima casa. 

Al termine dell’articolo, parleremo anche della possibilità di trasferire la residenza in un’altra casa senza perdere l’esenzione Imu.

Bonus prima casa: quando?

Con il bonus prima casa è possibile scontare le imposte al momento del rogito. Chi acquista da impresa, corrisponderà l’Iva al 4% anziché al 10%, oltre all’imposta di registro, all’imposta catastale e all’imposta ipotecaria nella misura di 200 euro ciascuna. Chi invece acquista da privato, corrisponderà l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, oltre all’imposta ipotecaria e all’imposta catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Per ottenere il bonus prima casa è necessario innanzitutto che l’immobile non sia di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9.

In secondo luogo, l’acquirente non deve essere proprietario (neanche per quote) di altri immobili, adibiti a civile abitazione, siti nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. Se così fosse, dovrebbe prima cederlo (con donazione o vendita). 

Terza condizione per ottenere il bonus prima casa è non essere proprietari (neanche per quote) di un altro immobile già acquistato con lo stesso beneficio fiscale, ovunque esso si trovi (quindi anche in un Comune diverso da quello ove si trova l’immobile da acquistare). Se così non fosse, il contribuente avrebbe 1 anno di tempo dal nuovo rogito per cederlo (con vendita o donazione).

Quarta condizione per ottenere l’agevolazione fiscale è fissare la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal nuovo rogito. Si può ritardare solo per valide ragioni impeditive non dipendenti dalla sfera del contribuente (tale non sarebbe, ad esempio, il ritardo della ditta edile delegata a fare i lavori di ristrutturazione).

Una volta ottenuto il bonus prima casa, è necessario, per non perderlo, non vendere l’immobile prima di cinque anni e, inoltre, non trasferire la propria residenza in un altro Comune prima di 18 mesi dal rogito.

Si può dare in affitto la prima casa?

Come abbiamo appena visto, il bonus prima casa viene riconosciuto solo a condizione che il contribuente trasferisca la propria residenza, entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita, nello stesso Comune ove si trova l’appartamento soggetto alle agevolazioni fiscali. Attenzione però: la legge non richiede la fissazione della residenza proprio all’esatto indirizzo ove si trova detto immobile. Basterebbe un luogo qualsiasi, purché collocato all’interno del Comune. 

Risultato: è ben possibile dare in affitto la prima casa appena acquistata con il bonus a condizione che si vada a vivere – e quindi si fissi la propria residenza – all’interno dello stesso Comune.

Tanto per fare un esempio, se una persona acquista a Roma un appartamento con il bonus prima casa e intende poi darlo subito in affitto, ben potrebbe farlo a condizione che resti a vivere a Roma e non vada in un’altra città. Non si tratta di un’elusione di legge, ma di una corretta interpretazione della norma, per come peraltro riferito tanto dalla giurisprudenza quanto dalla stessa amministrazione finanziaria. 

Leggi anche “Si può dare in locazione la prima casa?“.

In questo modo, è consentito usufruire del bonus prima casa anche per l’acquisto di quegli immobili da destinare a uso investimento. 

Il contribuente non potrebbe però dare in affitto la casa e, poi, fissare la residenza in un altro Comune. Per farlo dovrebbe attendere almeno 18 mesi dal rogito, quanti sono richiesti dalla legge stessa per poter rispettare il requisito della residenza. 

In definitiva, la soluzione al quesito che ci è stato posto è la seguente. Si può affittare la prima casa a due alternative condizioni:

  • o è necessario fissare la propria residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile dato in affitto;
  • oppure è necessario attendere non meno di 18 mesi dal rogito per fissare la propria residenza in un altro Comune. 

Esenzione Imu: si può affittare la prima casa?

L’attuale legge riconosce un’esenzione dal pagamento Imu per l’abitazione principale. Questa deve essere sia quella di residenza che di dimora abituale dell’intero nucleo familiare. Ne consegue che non è possibile dare in affitto l’immobile e, nello stesso tempo, continuare ad usufruire dell’esenzione Imu. E ciò perché non sarebbe possibile, in questo caso, mantenere la residenza all’interno dello stesso immobile dato in locazione.



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