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Lo sai che? Cancellazione automatica dell’ipoteca dopo aver pagato il mutuo

Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2014

Alla scadenza del contratto di mutuo, necessario ottenere la cancellazione automatica dell’ipoteca sulla casa o su altri immobili.

Alla scadenza del termine previsto nel contratto di mutuo, se il debitore ha pagato interamente la somma di denaro prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue.

Automaticamente, si estingue anche l’ipoteca iscritta a garanzia dello stesso. Anche se tale ipoteca, però, continua, a risultare formalmente nei registri immobiliari, essa è inutilizzabile da parte di chiunque.

Per fare in modo che l’immobile risulti libero anche formalmente da ipoteche e da annotazioni è necessario procedere ad un successivo “step” per ottenere appunto la definitiva cancellazione dell’ipoteca.

In generale, la cancellazione può essere:

totale, con la funzione di eliminare una precedente iscrizione o annotazione;

parziale: si ha nel caso di estinzione parziale del mutuo. In tal caso, il creditore ha l’obbligo di consentire alla riduzione dell’ipoteca, in forma di riduzione della somma iscritta, o di restituzione riguardo ai beni ipotecati (cosiddetto “stralcio ipotecario”).

Le formalità da seguire per i due casi sono identiche.

Modalità per ottenere la cancellazione dell’ipoteca

Quanto alle modalità per effettuarla, la cancellazione dell’ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo, può avvenire alternativamente mediante la procedura automatica di cancellazione oppure mediante atto notarile.

Di seguito esaminiamo esclusivamente la procedura automatica di cancellazione delle ipoteche per la quale non è necessario ricorrere al notaio ed è senza oneri e spese per il mutuatario [1].

Tale disciplina non è applicabile nei casi in cui il creditore sia una persona fisica oppure una persona giuridica o un ente non lucrativo che non svolge attività bancaria o finanziaria.

Presupposti

La procedura di cancellazione automatica si applica alle ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti che siano stati emessi e che siano [2]:

– fondiari o ordinari;

– concessi da una banca, una finanziaria od un ente di previdenza obbligatoria;

– stipulati o accollati a seguito di frazionamento (ad esempio quelli stipulati dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione).

Anche se il cliente della banca non ha ancora finito di pagare il mutuo (o, magari, non lo ha mai pagato), ha comunque diritto di chiedere la cancellazione automatica nel caso di ipoteche iscritte da oltre 20 anni e che non sono state rinnovate dal creditore [3].

Procedura

Alla scadenza del termine, se il debitore ha pagato interamente la somma prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue e la banca avvia la procedura per la cancellazione automatica dell’ipoteca, salvo che, in presenza di un giustificato motivo, abbia interesse a far sì che l’ipoteca non venga cancellata.

Se la banca non ha interesse a mantenere la garanzia ipotecaria, deve [4]:

– rilasciare al debitore una quietanza in cui attesta la data di estinzione del mutuo;

– entro 30 giorni da tale data deve trasmettere all’agenzia del territorio ove è iscritta l’ipoteca la comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo, avvisando contemporaneamente il debitore.

Tutto ciò senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio.

 

Effetti

Decorso il termine di 30 giorni, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, verificata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo e in mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di estinzione [5].

Per le ipoteche iscritte da oltre 20 anni e non rinnovate, a decorrere dal 2 maggio 2012, il creditore entro 6 mesi dalla data in cui ne ha ricevuto richiesta da parte del debitore mediante lettera raccomandata A/R e salvo che ricorra un giustificato motivo ostativo da comunicare al debitore medesimo, trasmette al direttore dell’ufficio la comunicazione attestante la data di estinzione dell’obbligazione ovvero l’insussistenza di ragioni di credito da garantire con l’ipoteca [6].

Richiesta di permanenza dell’ipoteca

Nonostante l’avvenuta estinzione del mutuo, in presenza di un giustificato motivo, la banca può mantenere la garanzia ipotecaria: a tale scopo, entro 30 giorni dalla data di scadenza del mutuo, comunica sia all’agenzia del territorio sia allo stesso debitore, che l’ipoteca permane (cosiddetta “dichiarazione di permanenza dell’ipoteca”) [7]. In tal caso l’Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione.

La banca deve indicare le ragioni della richiesta di permanenza dell’ipoteca assumendosi la responsabilità verso chiunque faccia affidamento su tale dichiarazione.

Ad esempio, i motivi che giustificano la dichiarazione di permanenza dell’ipoteca possono essere:

– fondato timore di azione revocatoria nei confronti del pagamento estintivo del mutuo;

– pagamento con surrogazione (ad esempio da parte del fideiussore): si estingue l’obbligazione garantita, ma non l’ipoteca;

– pagamenti affetti da nullità;

– estinzioni avvenute per errore, di fatto o di diritto ovvero per dolo o violenza;

– estinzione del debito per novazione con permanenza della garanzia ipotecaria;

– imputazioni erronee dei pagamenti.

note

[1] Art. 40 bis c. 5 TUB.

[2] Art. 40 bis c. 1 e 6 TUB come da ultimo modificato dal DL 16/2012 conv. in L. 44/2012.

[3] Art. 161 c. 7 quinquies TUB modificato dal DL 16/2012 conv. in L. 44/2012.

[4] Art. 40 bis c. 2 TUB.

[5] Art. 40 bis c.4 TUB.

[6] Art. 161 c. 7 quinquies TUB modificato dal DL 16/2012 conv. in L. 44/2012.

[7] Art. 40 bis c. 3 TUB.

Autore immagine: 123rf.com


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1 Commento

  1. Buongiorno, ho appena pagato l’ ultima rata del mutuo; chiedo, gentilmente, se è possibile avere un modulo/precompilato/lettera di richiesta di estinzione del mutuo con cancellazione automatica di ipoteca.
    Grazie

    Loris

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