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Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare?

18 Novembre 2020
Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare?

Riparazioni lastrico solare: sono tenuti a partecipare alle spese i condomini degli appartamenti sottostanti.

La Cassazione è stata più volte chiamata a spiegare come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare. Il criterio varia a seconda che il lastrico sia “ad uso esclusivo”, ossia riservato a un solo condomino (di solito, quello dell’ultimo piano) o “ad uso comune”, cioè consentito a tutti i condomini. 

Prima di spiegare come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare, però, bisogna comprendere bene la distinzione che sussiste tra lastrico, tetto e terrazza.

Cos’è il lastrico solare?

Il lastrico solare è la copertura superiore dell’edificio che, in sostituzione del tetto, lo protegge dagli agenti atmosferici. A differenza del tetto, il lastrico solare è costituito da una superficie piana: può pertanto essere calpestato da chiunque senza pericolo. Il tetto invece è spiovente e, perciò, non è percorribile. 

Il lastrico solare si distingue dalla terrazza, anch’essa piana e calpestatile, per il fatto di non avere una ringhiera che consenta l’affaccio. La ringhiera è una caratteristica appunto della terrazza.

Di chi è il lastrico solare?

Il lastrico solare si presume comune e, quindi, di proprietà di tutti i condomini secondo i relativi millesimi. Pertanto, questi potranno utilizzarlo a proprio piacimento, nel rispetto dei limiti imposti dal Codice civile ossia:

  • non alternandone la destinazione d’uso;
  • non impedendo agli altri condomini di farne pari uso.

Il lastrico solare però può essere anche di uso esclusivo, lasciato cioè a uno o più condomini. Ma per vincere la presunzione di condominialità di tale area è necessario che sussista un atto pubblico a disporne il trasferimento. Questa distinzione è molto importante ai fini della determinazione dei criteri di ripartizione delle spese.

Difatti, come chiarito dalla Cassazione [2], prima di sancire l’obbligo dei condòmini di sostenere le spese di manutenzione di un bene che si presume comune, bisogna verificare se, per caratteristiche strutturali, sia destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità. Solo successivamente andrà appurato se esista un titolo contrario alla presunzione di condominialità senza che rilevi il regolamento o la planimetria riportata salvo «non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini».

Come si dividono le spese di manutenzione del lastrico solare a uso esclusivo?

Le spese di riparazione del lastrico solare di utilizzo esclusivo vanno ripartite nel seguente modo: 

  • due terzi della spesa sono a carico dei condòmini dell’edificio, o della parte di edificio cui il lastrico funge da copertura. Si tratta, difatti, di esborsi spettanti solo ai proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o da ricostruire e non anche ai titolari di porzioni cui il lastrico non sia sovrapposto. Se pertanto l’edificio dovesse essere costituito da due strutture, dotate di due coperture distinte, anche se collegate tra loro, la riparazione di un solo lastrico sarà sostenuta dai proprietari degli appartamenti che si trovano al di sotto di tale area. I due terzi della spesa saranno divisi secondo i rispettivi millesimi di proprietà;
  • un terzo della spesa a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare.

In sintesi, l’obbligo di partecipare ai due terzi delle spese di riparazione del lastrico non deriva dalla partecipazione al condominio ma dall’esser proprietari di unità comprese nella colonna d’aria sottostante. 

Come si dividono le spese di manutenzione del lastrico solare comune?

La divisione delle spese del lastrico solare comune avviene invece, nella sua interezza (e quindi al 100% dell’importo) tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Anche in questo caso, la spesa va ripartita solo tra quei proprietari ricompresi nella linea verticale cui il lastrico funge da copertura. 

Come si dividono le spese del tetto?

I tetti – eccetto quelli esclusivi per titolo – essendo strumentali all’uso collettivo, rientrano fra le cose comuni. Pertanto, le spese di manutenzione si dividono tra tutti i condomini in rapporto ai rispettivi millesimi.  


note

[1] Cass. ord. n. 18045/20 del 28.08.2020.

[2] Cass. sent. n. 23001/2019.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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