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Donazione e problemi di eredità

19 Novembre 2020
Donazione e problemi di eredità

Casa in donazione e contestazioni degli eredi: la tutela della legittima e la difesa dell’acquirente. 

Comprare un immobile proveniente da una precedente donazione è rischioso perché espone l’acquirente all’azione degli eredi legittimari. Questi ultimi, infatti, se lesi nella propria quota di legittima, possono recuperare l’immobile entro 20 anni dalla donazione stessa.  

Questi concetti, semplici per chi è pratico di legge, potrebbero apparire incomprensibili a chi non mastica il linguaggio giuridico. 

Cerchiamo allora di fare un passo indietro e di spiegare, in modo semplice e pratico, quali sono i problemi di eredità che la donazione comporta. Proveremo anche ad offrire alcune soluzioni pratiche per risolvere tali questioni in modo da escludere ogni possibile azione legale. Ma procediamo con ordine.

Come funzionano la legittima e la quota disponibile?

Per legge, una quota del patrimonio di ogni persona deve sempre essere destinata ai suoi parenti più stretti ossia il coniuge e i figli (o, in assenza dei figli, i genitori). Tali parenti sono chiamati legittimari. 

Quindi, nessuno può, né con donazioni fatte in vita, né con un testamento, cedere tutti i suoi beni a chi vuole. 

Pertanto, il patrimonio si distingue in due parti. La prima, detta quota legittima, deve finire per forza ai legittimari. La seconda, detta quota disponibile, può essere attribuita a proprio piacimento.

Se, alla morte di una persona, ci si dovesse accorgere che questa ha lasciato agli eredi legittimari una quota inferiore rispetto a quella loro riservata dalla legge, sarebbe loro diritto riprendersi i beni ceduti a terzi con il testamento o con precedenti donazioni. Ciò avviene con un’azione legale che viene chiamata azione di lesione della legittima e va esperita entro massimo 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte.

Marco ha due case e tre figli. Prima di morire, intesta le due case ai due figli. Il terzo, al momento del testamento, riceve solo un’esigua somma di denaro. Pertanto, quest’ultimo può agire nei confronti dei fratelli che, tramite le donazioni, hanno leso la sua quota di legittima per farsi riconoscere il controvalore in denaro o una quota degli immobili in questione.

Le quote di legittima variano a seconda del numero di eredi. Per conoscerle leggi Quali sono le quote degli eredi legittimari.

Perché acquistare una casa donata è rischioso?

Poniamo il caso di una persona che riceva, da un’altra, una casa in donazione e che decida di venderla a una terza persona. Cosa succederebbe, in un caso del genere, se, alla morte del donante, i suoi eredi dovessero accorgersi che tale donazione ha leso le loro quote di legittima? Potrebbero riprendersi la casa benché entrata nel patrimonio di un altro soggetto che, con l’eredità del donante, non c’entra nulla e che, pertanto, era in buona fede? La risposta è sì: gli eredi legittimari possono recuperare il bene che il donatario ha venduto a terzi. Ma per farlo devono agire entro massimo 20 anni dalla donazione.

Antonio, prima di morire, intesta la propria casa al figlio Alberto, lasciando gli altri figli con poco e niente. Poco dopo, Alberto decide di vendere a Luca la casa appena ricevuta. Alla morte di Antonio, i fratelli di Alberto decidono di agire contro quest’ultimo e contro Luca per riprendersi la casa che ha leso le loro quote di legittima. Siccome non sono passati 20 anni dalla donazione, possono farlo. In questo caso, Luca sarà tenuto a restituire l’immobile.

La questione è talmente dirompente che, di recente, una pronuncia della Cassazione ha stabilito che, se il venditore non comunica all’acquirente, all’atto del compromesso, che l’immobile proviene da una precedente donazione, l’acquirente può rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo [1].

Perché le banche non vogliono finanziare l’acquisto di un immobile proveniente da una donazione?

Proprio perché la vendita di un immobile, proveniente da una precedente donazione, è “traballante” (per via della possibile, anche se non scontata, azione degli eredi legittimari), le banche fanno difficoltà a finanziare l’atto di acquisto. E questo perché, sapendo che il bene potrebbe finire nella proprietà degli eredi legittimari, essa perderebbe la propria garanzia sul bene stesso. 

La conclusione a cui si vuole arrivare è che non si deve aver paura degli atti di liberalità ma bisogna esserne consapevoli, così da sapere a cosa si va incontro e soprattutto che, nel caso, esistono soluzioni per porvi rimedio.

Come risolvere i problemi di eredità in caso di donazione?

Per l’acquirente che intende comprare una casa proveniente da una precedente donazione ci sono due strade. 

La prima è quella di stipulare una fideiussione bancaria da attivare appunto in caso di azione di lesione della legittima da parte degli eredi legittimari.

La seconda strada è quella di far firmare, proprio agli eredi legittimari, un atto di rinuncia all’azione di lesione della legittima. 

Antonio sta per acquistare una casa da Marco che, a sua volta, l’ha ricevuta in donazione dal padre Roberto. La banca fa problemi ad Antonio per finanziare l’acquisto. Così Antonio si fa firmare, dai fratelli di Marco una liberatoria con cui questi dichiarano di non voler impugnare la donazione che il padre Roberto ha fatto a Marco.


note

[1] «In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi».

Autore immagine: it.depositphotos.com


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