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Quanto tempo per impugnare verbale assemblea condominiale?

19 Novembre 2020
Quanto tempo per impugnare verbale assemblea condominiale?

Quando si applica il termine di 30 giorni per contestare la votazione dell’assemblea nella riunione di condominio: la differenza tra delibere nulle e delibere annullabili. 

Nel momento in cui una delibera dell’assemblea di condominio è viziata per violazione della legge o del regolamento condominiale, gli assenti e i dissenzienti possono impugnarla innanzi al giudice per chiederne l’annullamento.

In alcuni casi, però, l’azione legale deve essere esperita entro termini molto brevi, scaduti i quali il vizio si sana e la delibera non può essere più contestata. Ed allora, quanto tempo c’è per impugnare il verbale di assemblea condominiale? Cercheremo di scoprirlo qui di seguito.

C’è un termine per impugnare il verbale dell’assemblea condominiale?

La legge distingue due tipi di vizi: la «nullità» e l’«annullabilità». Conducono alla nullità tutti i vizi più gravi della delibera. Per questi non esiste alcun termine da rispettare per impugnare il verbale dell’assemblea; in altri termini, l’azione può essere esperita in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni dalla riunione.

Conducono invece all’annullabilità i vizi meno gravi della delibera. Per questi la legge prevede un termine massimo per l’impugnazione, scaduto il quale il vizio si sana e la delibera non è più contestabile. Né sarà contestabile il decreto ingiuntivo con cui, in forza della delibera viziata ma sanata, l’amministratore dovesse chiedere al condomino il pagamento dei propri contributi. 

Quali sono le delibere nulle e annullabili

Qui di seguito, faremo qualche esempio di delibere nulle e annullabili.

Sono nulle le delibere:

  • prive degli elementi essenziali come l’indicazione dei quorum;
  • con oggetto illecito (si pensi a una delibera che autorizzi di avviare dei lavori abusivi);
  • con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea (si pensi a una decisione di imporre limiti all’uso di uno o più appartamenti privati);
  • che limitano alcuni condomini nel godimento dei beni comuni;
  • che violano i diritti di proprietà dei condomini;
  • che deliberano l’esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso;
  • che vietano l’installazione di un’antenna tv privata sul tetto che non dà fastidio e non pregiudica quella condominiale;
  • con attribuzione di un obbligo di contribuzione delle spese a chi non è proprietario dell’unità immobiliare cui le spese si riferiscono;
  • con modificazione dei criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento.

Sono annullabili le delibere:

  • con vizi semplicemente formali;
  • con ordine del giorno incompleto;
  • con omessa o tardiva convocazione di un condominio;
  • convocate con semplice email;
  • per partecipazione di un condomino munito di un numero di deleghe superiori a quelle consentite;
  • svoltesi in un luogo differente da quello indicato nell’avviso di convocazione;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • per violazione dei criteri generali di ripartizione già fissati in precedenza;
  • per applicazione errata di un criterio di ripartizione delle spese;
  • per errata ripartizione delle spese sul consumo dell’acqua;
  • relative al riscaldamento centralizzato senza il previo accertamento del volume dei singoli cespiti (in violazione del regolamento condominiale che prevede il riparto volumetrico).

Qual è il termine per impugnare un verbale dell’assemblea condominiale?

Abbiamo appena visto che il termine per impugnare il verbale dell’assemblea è previsto solo per le delibere annullabili e non per quelle nulle. Vediamo ora qual è questo termine. La delibera annullabile può essere impugnata entro massimo 30 giorni.

I 30 giorni per impugnare il verbale dell’assemblea decorrono:

  • per gli astenuti e dissenzienti (coloro cioè che, pur presenti in assemblea, non hanno votato o hanno votato “contro”): dal giorno in cui si è tenuta la riunione di condominio;
  • per gli assenti (coloro cioè che non erano presenti in assemblea): dal giorno in cui hanno ricevuto, da parte dell’amministratore di condominio, il verbale dell’assemblea.

La nullità di una delibera non invalida le altre approvate nella stessa riunione

Nell’ambito di una riunione di condominio si verificano di solito più votazioni, tante per quanti sono i punti all’ordine del giorno. Ma attenzione: l’invalidità di una di queste non inficia tutte le altre che, se rispettose della legge, restano valide. È quanto chiarito di recente dalla Cassazione [1]. Secondo la Corte, la dichiarazione di invalidità di una delibera impugnata non consente al giudice l’annullamento delle altre delibere adottate nella stessa adunanza perché ognuna di esse è in sé distinta ed autonoma.

Ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell’assemblea dei condomini si connota, quindi, per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti e non si rende estendibile alle altre delibere assunte nella stessa assemblea le quali, se non impugnate singolarmente, rimangono efficaci.


note

[1] Cass. sent. n. 24761/2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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