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Locazione: se dopo la prima scadenza la casa non è abitata dal figlio del proprietario

19 Mar 2014


Locazione: se dopo la prima scadenza la casa non è abitata dal figlio del proprietario

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Mar 2014



Il locatore paga i danni al locatario qualora abbia disdetto l’affitto alla scadenza dei primi 4 anni per un motivo non vero.

Il proprietario di casa, dopo la prima scadenza del contratto di locazione (ossia dopo i primi 4 anni dalla firma), può rifiutare il rinnovo del contratto – costringendo l’inquilino a fare le valigie – se la casa serve a suo figlio. Ma se ciò non è vero, e il ragazzo non vi va ad abitare, il locatore deve pagare i danni all’inquilino oppure deve mettergli di nuovo a disposizione l’immobile.

Sono queste le conseguenze che scattano se il padrone di casa mente in ordine alle cause di mancato rinnovo del contratto di locazione dopo la prima scadenza, analizzate dalla Cassazione in una recente e interessante sentenza [1].

Vediamo di che si tratta.

La locazione cosiddetta “4+4” prevede la possibilità per il locatore di rifiutare il rinnovo del contratto dopo i primi 4 anni solo se ricorrono specifiche cause (per l’elenco completo leggi l’articolo: “Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa?” oppure vai alla nota [2]). In assenza di tali motivazioni, il contratto si deve protrarre per altri 4 anni (ecco perché è detto “4+4”).

Tra tali cause che consentono al proprietario di casa di impedire il rinnovo della locazione vi è l’ipotesi in cui egli intenda destinare l’immobile ad un uso proprio, del coniuge, dei propri figli o dei parenti fino al secondo grado.

All’inquilino costretto ad andare via di casa, dunque, conviene sempre tenerla d’occhio consapevole dei propri diritti. Se infatti, dopo i 6 mesi concessi dalla legge [3], il locatore non destina l’immobile ad uso proprio o dei parenti, il conduttore sfrattato, con la prova di ciò, può andare in tribunale e chiedere il risarcimento del danno o il ripristino della locazione.

Per evitare la condanna al risarcimento, il proprietario deve dimostrare di essere stato in “buona fede“. Le sanzioni, infatti, non si applicano se il locatore offre la prova contraria: ossia dimostra di non aver più potuto destinare l’immobile all’uso sperato per causa ad egli non imputabile [4].

In pratica, all’inquilino non spetta più il risarcimento del danno se la tardiva destinazione dell’immobile oltre i sei mesi sia stata dovuta a ragioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

L’onere di provare ciò spetta comunque al proprietario di casa.

note

[1] Cass. sent. n. 28469/2013.

[2] (I) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate all’art. 27; se si tratti di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; (II) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ricostruzione o completo restauro ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; (III) ristrutturare l’immobile al fine di rendere l’immobile conforme ai piani di sviluppo comunali.

[3] Art. 31 legge 392/1978.

[4] Le sanzioni – precisano i giudici – presuppongono una forma di responsabilità per inadempimento che segue le regole della disciplina generale sul tema (articoli 1176 e 1218 del Codice civile), per questo non sono applicabili, quando il ritardo nella destinazione è giustificato da situazioni meritevoli di tutela in cui il comportamento del locatore non può essere considerato né doloso né colposo.

 

Autore immagine: 123rf.com


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