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Le ipoteche sulla casa

3 Febbraio 2021 | Autore: Vincenzo Delli Priscoli
Le ipoteche sulla casa

I vari tipi di iscrizione ipotecaria e le modalità di estinzione.

Quando si parla di ipoteca è inevitabile parlare anche di debiti. Infatti, per l’acquisto di una casa, anche non particolarmente grande o comunque non di lusso, l’investimento che occorre fare non è di poco conto e quindi non si può non ricorrere all'”aiuto” di un istituto di credito per stipulare un contratto di mutuo. Ed è questa la prima ipotesi di ipoteca sulla casa per debito: la banca vorrà le necessarie garanzie così da ridurre al minimo il rischio di non vedersi rimborsata del prestito erogato e quindi iscriverà un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento.

Un’altra ipotesi di ipoteca sulla casa ricorre quando il contribuente ha un debito con lo Stato di oltre 20.000,00 euro e, in quel caso, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione è legittimata a iscrivere un’ipoteca sull’immobile di proprietà del contribuente debitore. Analizziamo, allora, le varie fattispecie di ipoteca sulla casa e scopriamo com’è possibile estinguerle.

Che cos’è l’ipoteca?

Accedere ad un finanziamento non è semplice, ma una volta ottenuto, il creditore ha diritto a tutelarsi da un’eventuale inadempienza da parte del debitore. L’ipoteca è, dunque, una forma di protezione da parte del creditore, il quale si tutela dal pericolo di insolvenza da parte del debitore.

In particolare, con l’ipoteca il creditore si tutela su un determinato bene immobile del debitore. Il bene rimane nella disponibilità del proprietario, tuttavia in caso di inadempimento il creditore può soddisfarsi con diritto di precedenza rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita.

Possono essere oggetto di ipoteca gli immobili, i beni mobili registrati (automobili, navi, aeromobili). Inoltre, l’ipoteca può essere costituita anche su beni in comunione. In questo caso, però, la garanzia o viene concessa da tutti i condomini sull’intero bene oppure dal singolo comproprietario sulla propria quota.

L’ipoteca assume validità dopo che viene iscritta presso i registri immobiliari di competenza del territorio in cui è situato l’immobile oggetto di ipoteca.

Ci possono essere più ipoteche sullo stesso immobile?

Un bene immobile può essere oggetto anche di una pluralità di ipoteche. Esse però non conferiscono ai creditori uguale diritto; si applica, infatti, un ordine di tipo temporale in virtù del quale l’ipoteca che è stata iscritta anteriormente prevale su quelle iscritte successivamente.

Quando si estingue l’ipoteca?

L’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data di iscrizione. Per evitare che si verifichi l’estinzione dell’iscrizione per il decorso di tale periodo, può procedersi alla rinnovazione che deve eseguirsi prima che i 20 anni dall’iscrizione siano decorsi.

Una volta estinta l’ipoteca, si può procedere alla cancellazione, la quale può essere consentita dal creditore oppure ordinata dal giudice. Con la cancellazione dell’ipoteca, l’immobile apparirà libero verso chiunque.

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione

Anche l’Agenzia delle Entrate – Riscossione è legittimata ad iscrivere ipoteca su un immobile di proprietà del contribuente, dopo che sono decorsi 60 giorni da quando quest’ultimo abbia ricevuto la cartella di pagamento e non abbia provveduto a pagare il proprio debito.

Prima di procedere all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile di proprietà del contribuente, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione è tenuta a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di 30 giorni, sarà iscritta ipoteca sull’immobile di sua proprietà. Tuttavia, per l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa del contribuente, il debito a carico di quest’ultimo deve ammontare almeno a 20.000,00 euro.

Il debitore può rateizzare il proprio debito e la cancellazione dell’ipoteca avviene a seguito del saldo integrale del debito.

Il pignoramento immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione

Dopo l’iscrizione di ipoteca, se il debito rimane impagato o non rateizzato oppure non è oggetto di provvedimento di sgravio o sospensione, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione potrà procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita dell’immobile.

L’espropriazione forzata è preceduta dalla notifica dell’avviso di intimazione in tutti i casi in cui la notifica della cartella di pagamento sia avvenuta da più di un anno.

Il contribuente ha ricevuto la cartella di pagamento il 31 ottobre 2019 e l’atto di pignoramento il 30 novembre 2020; se in questo lasso di tempo (1 anno e 1 mese), il contribuente non ha ricevuto l’avviso di intimazione, l’atto di pignoramento è da considerarsi nullo.

Dalla data in cui ha ricevuto l’avviso di intimazione, il debitore ha 5 giorni di tempo per effettuare il versamento di quanto dovuto, ferma restando la possibilità di rateizzare il debito.

Quando l’Agenzia delle Entrate – Riscossione non può procedere col pignoramento immobiliare?

Il pignoramento dell’immobile del contribuente:

  • può essere effettuato solo se l’importo complessivo del debito per cui si procede supera complessivamente 120.000,00 euro. La somma del valore dei beni del debitore non deve essere superiore a 120mila euro;
  • non può essere effettuato se l’immobile da pignorare è l’unico immobile di proprietà del debitore, adibito ad uso abitativo e dove lo stesso vi risiede anagraficamente, con esclusione delle abitazioni di lusso, dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8  (abitazione in villa) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).


Di Vincenzo Delli Priscoli


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