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Lavori straordinari in condominio: cosa dice la legge

3 Febbraio 2021 | Autore:
Lavori straordinari in condominio: cosa dice la legge

Il Codice civile disciplina dettagliatamente la materia relativa alle opere di manutenzione straordinaria da realizzare nei condomini.

Con il passare del tempo, in tutti i condomini, si devono eseguire lavori per la conservazione e la riparazione degli edifici e delle parti comuni. In alcuni casi, si tratta di interventi che vengono svolti periodicamente e sono deliberati durante le assemblee ordinarie mediante l’approvazione del preventivo di gestione. Si tratta, cioè, di lavori di manutenzione ordinaria quali ad esempio la riparazione del portone d’ingresso o dei citofoni oppure la sostituzione delle plafoniere nelle scale, ai quali provvede l’amministratore senza bisogno di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, rientrando tale attività, tra i suoi obblighi specifici [1].

In altri casi, invece, vanno effettuati lavori straordinari, cioè degli interventi non ricompresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria, che richiedono un impegno di spesa maggiore per i condòmini. Si pensi ad esempio al rifacimento del tetto, a quello dell’impianto elettrico o dell’ascensore.

Per i lavori straordinari in un condominio cosa dice la legge? Il nostro legislatore innanzitutto richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale per la loro effettiva realizzazione, salvo che le opere non rivestano carattere di urgenza. In quest’ultima ipotesi, infatti, l’amministratore può ordinarne l’esecuzione anche senza l’autorizzazione assembleare [2]. Successivamente, dovrà riferirne alla prima assemblea e la spesa dovrà essere ratificata da parte dei condòmini.

Lavori di manutenzione straordinaria: qual è il quorum deliberativo

Come già anticipato, il Codice civile dispone che affinché vengano eseguiti dei lavori straordinari all’interno di un condominio è necessario che i condòmini, riuniti in assemblea, deliberino in ordine alla loro effettiva realizzazione. L’amministratore, quindi, deve convocare la riunione, inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e all’approvazione dei lavori straordinari.

Le deliberazioni relative a tali tipi di interventi devono essere approvate con delle maggioranze qualificate.

Più precisamente, è richiesta:

  • in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000);
  • in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edifico (334/1.000) [3].

In caso di opere straordinarie di notevole entità, è richiesta l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima sia in seconda convocazione [4].

Di solito, al momento dell’approvazione della delibera concernente i lavori di manutenzione straordinaria, l’assemblea nomina un tecnico per la redazione del capitolato d’appalto, se l’amministratore non è in grado di provvedervi personalmente.

Il capitolato d’appalto è il documento nel quale è contenuta la descrizione dettagliata delle opere da realizzare, considerate singolarmente, con la specificazione delle quantità e senza indicazione dei prezzi.

Dopo che il tecnico ha predisposto il capitolato, l’amministratore lo fornisce alle ditte interessate ad eseguire i lavori. Quindi, raccoglie i preventivi di spesa preparati dalle imprese e quelli eventualmente presentati dai singoli condòmini.

Cos’è il fondo speciale

Ogni qualvolta l’assemblea approva la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale nel quale vanno raccolte le somme necessarie per il pagamento della ditta che li deve eseguire. Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori stessi [5].

Il fondo speciale è un fondo vincolato in quanto le somme che vi confluiscono possono essere utilizzate solo per la realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria. Altresì, può essere utilizzato per l’esecuzione di innovazioni, cioè di quelle opere che fuoriescono dalla normalità (si pensi ad esempio alla realizzazione di una piscina nel giardino condominiale), e di interventi di notevole entità, che interessano i beni e gli impianti comuni.

Come avviene la scelta della ditta

In un’assemblea successiva a quella nella quale è stata deliberata la realizzazione dei lavori straordinari condominiali, vengono discussi i preventivi. I condòmini ne scelgono uno e, al contempo, nominano il direttore dei lavori, quello per la sicurezza e il responsabile di cantiere.

L’amministratore, quindi, sottoscrive un contratto d’appalto con la ditta prescelta, nel quale vengono specificate tra l’altro:

  • le opere da eseguire;
  • i tempi e i modi di realizzazione dei lavori;
  • le responsabilità per l’eventuale ritardo nella consegna dei lavori o per errori o vizi nella loro esecuzione.

L’assemblea, altresì, dà incarico all’amministratore di predisporre il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.

Quali sono le modalità di pagamento della ditta esecutrice dei lavori

Per il pagamento della ditta esecutrice dei lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore deve utilizzare le somme raccolte nel fondo speciale. Pertanto, deve provvedere alla raccolta delle quote dai singoli condòmini in anticipo rispetto alla realizzazione delle opere.

Il pagamento può avvenire:

  1. alla fine dei lavori e dopo il collaudo;
  2. oppure a rate, se previsto dal contratto di appalto, in funzione al progressivo stato di avanzamento dei lavori. In quest’ultimo caso, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti.

La raccolta delle quote avviene per trance e vengono ripartite in base ai millesimi.

Nel rendiconto annuale, l’amministratore deve indicare le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica da parte dei condòmini [6].

Alla fine dei lavori, l’amministratore rilascia ad ogni condòmino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.

Lavori straordinari: cosa fare se un condòmino non paga?

Se un condòmino non paga le quote dovute per i lavori straordinari, l’amministratore potrà agire nei suoi confronti con un’azione di recupero crediti. In parole più semplici, potrà dare mandato ad un legale per la notifica di un decreto ingiuntivo.

Il condòmino moroso potrà opporsi al decreto ingiuntivo solo se avrà provveduto ad impugnare la delibera condominiale con la quale sono stati deliberati i lavori di manutenzione straordinaria, nei 30 giorni previsti dalla legge. Se, invece, la delibera è nulla, il condòmino potrà impugnarla in ogni tempo, non essendo previsto alcun termine di decadenza.

Dopo l’avvio dell’azione legale, l’amministratore, se specificatamente autorizzato dall’assemblea, potrà concordare eventualmente un piano di rientro rateizzato con il condòmino moroso.


note

[1] Art. 1130 co. 3 cod. civ.

[2] Art. 1135 co. 2 cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 4 cod. civ.

[5] Art. 1135 co. 1 punto 4 cod. civ.

[6] Art. 1130-bis cod. civ.


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