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Esecuzione immobiliare: cos’è?

4 Febbraio 2021 | Autore:
Esecuzione immobiliare: cos’è?

Per soddisfare il suo diritto, un creditore può espropriare un bene immobile di proprietà del debitore, se questi è inadempiente.

Sei creditore di una somma di denaro ma il tuo debitore si rifiuta di pagare. Hai ottenuto anche la pronuncia di un decreto ingiuntivo nel quale è stata accertata la pretesa. Cosa fare? Puoi rivolgerti al tribunale competente per ottenere quanto ti spetta, rivalendoti sui beni immobili di proprietà del debitore con un’esecuzione immobiliare. Cos’è tale procedura e come funziona? In generale, l’esecuzione immobiliare rientra nell’ambito dell’esecuzione forzata [1], che consiste in un’azione diretta a sottrarre beni di proprietà del debitore, qualora lo stesso non adempia spontaneamente ad un debito contratto.

Se l’esecuzione forzata ha ad oggetto beni immobili di proprietà del debitore si parla, appunto, di esecuzione immobiliare, se ha ad oggetto beni mobili del debitore, si parla di esecuzione mobiliare. Per attivare l’una o l’altra procedura il creditore deve prima ottenere il così detto titolo esecutivo, che è l’atto nel quale è attestato in modo certo il suo diritto di credito. Ad esempio, sono titoli esecutivi una sentenza, un decreto ingiuntivo, una cambiale, un atto ricevuto da un notaio, ecc.

Se dopo la notifica del titolo esecutivo il debitore continua a non pagare, prima di dare inizio all’esecuzione forzata il creditore, tramite un legale, deve notificargli l’atto di precetto, con il quale gli intima il pagamento entro 10 giorni.

Successivamente, il creditore ha 90 giorni di tempo per richiedere il pignoramento dei beni, mobili o immobili, intestati al debitore. Se non osserva tale termine, il precetto perde efficacia e, quindi, il creditore deve notificare un nuovo atto di precetto prima di richiedere il pignoramento.

Esecuzione immobiliare: come inizia?

L’esecuzione immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti reali di usufrutto e di superficie sui beni immobili del debitore. Nel corso di tale procedura possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

L’esecuzione immobiliare inizia con il pignoramento. Decorso il termine previsto dal precetto, il creditore individua il bene immobile da aggredire e procede alla notifica dell’atto di pignoramento, nel quale vanno riportati gli estremi catastali necessari per l’individuazione dell’immobile oggetto dell’espropriazione (comune di ubicazione, foglio, particella, sub, rendita catastale, ecc.) e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione. Contestualmente, si ingiunge al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia del credito.

Successivamente, l’atto di pignoramento va trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, da parte dell’ufficiale giudiziario oppure dello stesso creditore, su sua richiesta. In tal modo, si rende pubblico che è stata iniziata una procedura esecutiva immobiliare contro il debitore così da opporre il pignoramento a soggetti terzi, in caso di un loro eventuale acquisto del bene pignorato.

Dopo aver effettuato tutte le notifiche, l’ufficiale giudiziario restituisce l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione al creditore, il quale provvede a depositarli nella cancelleria del tribunale competente insieme alle copie conformi del titolo esecutivo e dell’atto di precetto. Il deposito deve avvenire entro 15 giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento altrimenti l’esecuzione forzata diviene inefficace.

Il cancelliere procede, quindi, a formare il fascicolo dell’esecuzione immobiliare.

Cos’è il deposito dell’istanza di vendita e della documentazione?

Nei 45 giorni successivi al pignoramento, il creditore può presentare un’istanza di vendita dell’immobile pignorato, pena la perdita di efficacia del pignoramento e la cancellazione della sua trascrizione.

Nel termine di 60 giorni dalla presentazione dell’istanza di vendita, il creditore deve presentare tutta la documentazione prevista dalla legge (l’estratto del catasto e delle mappe censuarie, il certificato delle iscrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento e il certificato delle trascrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento). Può anche sostituire tale documentazione con un certificato notarile.

La mancata presentazione della documentazione comporta la pronuncia dell’inefficacia del pignoramento da parte del giudice e l’estinzione della procedura.

Chi valuta l’immobile pignorato e come si svolge la vendita?

Dopo il deposito dell’istanza di vendita e della documentazione prescritta, il giudice, entro 15 giorni, nomina un professionista che deve stimare l’immobile pignorato. Altresì, nel termine di 90 giorni, fissa l’udienza di comparizione delle parti, durante la quale stabilisce le modalità di vendita del bene.

Nel termine di 30 giorni prima dell’udienza di comparizione, il creditore deve depositare in tribunale un atto, precedentemente notificato al debitore, che riporta l’ammontare dei crediti, comprensivi degli interessi maturati e delle spese sostenute fino a quel momento (precisazione del credito).

Una volta autorizzata la vendita, il giudice può disporre che la stessa avvenga:

  • con incanto, per cui dopo che ne è stata data pubblicità, gli interessati possono presentare le proprie offerte, versando una somma di denaro a titolo di garanzia. Il giudice può disporre tale tipo di vendita solo se ritiene probabile che la stessa avvenga ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene pignorato;
  • oppure senza incanto, che si svolge tramite un’asta alla quale partecipano gli interessati. Anche in questo caso va versata una somma di denaro a titolo di garanzia.

Dopo che il bene è stato aggiudicato, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento della proprietà ed ordina la cancellazione delle trascrizioni e il rilascio dell’immobile.

In cosa consiste l’assegnazione del bene immobile pignorato

In alternativa alla vendita, il creditore può richiedere l’assegnazione dell’immobile pignorato, entro 10 giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita. Nell’istanza deve offrire una somma di denaro al fine di ottenere l’assegnazione del bene qualora la vendita dovesse andare deserta.

Se la vendita effettivamente non ha luogo per mancanza di offerte, il giudice decide sull’istanza di assegnazione, fissando un termine entro il quale l’assegnatario deve versare la somma stabilita. All’esito del pagamento, il giudice dispone il trasferimento della proprietà.

Invece, se la vendita va deserta e il creditore non ha presentato l’istanza di assegnazione, il giudice dispone un’altra vendita.

Quando si ha la conversione del pignoramento

Per evitare la vendita dell’immobile, il debitore può chiedere la conversione del pignoramento, sostituendo al bene una somma di denaro comprensiva del proprio debito maggiorato degli interessi e di tutte le spese della procedura già anticipate dal creditore.

L’istanza di conversione può essere depositata fino a quando il giudice non dispone la vendita o l’assegnazione, pronunciando la relativa ordinanza. Con l’istanza va depositata anche una somma di denaro pari a un sesto del credito.

Il giudice, quindi, fissa la cifra complessiva da pagare in sostituzione del pignoramento. Il termine per eseguire il versamento è di 30 giorni. Può anche disporre una rateizzazione di tale somma, in un massimo di 48 mesi.

È ammesso un ritardo nel pagamento anche di una sola rata, massimo di 30 giorni, decorsi i quali la rateizzazione viene meno e si procede alla vendita forzata del bene pignorato.


note

[1] Artt. 474 e 632 cod. proc. civ.


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