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Chi paga se si rompe un tubo dell’acqua nella casa in affitto?

22 Novembre 2020
Chi paga se si rompe un tubo dell’acqua nella casa in affitto?

Tubazioni da sostituire in caso di locazione: i danni da infiltrazioni procurati agli altri appartamenti ricadono sull’inquilino o sul padrone di casa?

Un nostro lettore ci pone la seguente domanda: «Chi paga se si rompe un tubo dell’acqua nella casa in affitto?». Nell’appartamento in cui questi vive ormai da diverso tempo, in forza di un contratto di locazione, si è rotto un tubo flessibile posto sotto la cucina. Il guasto avrebbe procurato dei danni, oltre che allo stesso appartamento, anche a quello del vicino posto al piano inferiore che ora chiaramente vuole risarciti i danni per il rifacimento dell’intonaco. La richiesta è stata indirizzata sia al locatore che al conduttore ma entrambi non intendono assumersi la responsabilità dell’accaduto. Di qui, il dubbio: chi deve pagare i danni da infiltrazioni se la casa è in affitto?

La questione è stata già affrontata dalla Cassazione con diverse pronunce [1]. Ecco cosa ha detto la Suprema Corte in merito a chi spetta la responsabilità, tra locatore e conduttore, di eventuali danni da infiltrazione idrica. 

Casa in affitto: la responsabilità per i danni e la responsabilità oggettiva

Le perdite di acqua che interessano i vari piani di un edificio sono la croce e la delizia del condominio e sono fonti di notevole contenzioso giudiziario, soprattutto per quanto riguarda l’attribuzione della responsabilità tra il proprietario ed il locatore. 

L’articolo 2051 del Codice civile attribuisce al custode della cosa una responsabilità oggettiva per tutti i danni causati dalla cosa stessa. Il rapporto di custodia è costituito dalla relazione di fatto tra il soggetto e l’oggetto. Questo rapporto non deve essere necessariamente collegato alla proprietà: ciò che conta è il potere di intervento che il custode ha sul bene. 

Nel caso di affitto, quindi, per stabilire chi deve pagare i danni, bisogna indagare innanzitutto sul tipo di danno e sulla struttura compromessa. In particolare: 

  • il padrone di casa, conservando la responsabilità giuridica e la custodia delle strutture murarie e degli impianti in essa inglobati, è responsabile, in via esclusiva, dei danni cagionati a terzi da tali strutture;
  • il conduttore è invece responsabile per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire al fine di evitare pregiudizi ad altri [2]. 

Danni da infiltrazioni in una casa in affitto: di chi è la responsabilità?

Venendo ora alle tubature idriche, l’inquilino è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni di acqua provocate dalla rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza la necessità di un intervento implicante demolizioni perché, tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno. 

Invece, tutte le tubature “rigide”, quelle cioè dell’impianto idrico murato o posto sotto il massetto, fuoriescono dal potere di intervento dell’inquilino, non avendo questi la possibilità di accertare il buon funzionamento dell’impianto stesso e le sue condizioni di usura. Pertanto, i danni procurati da tali impianti ricadono sull’esclusiva responsabilità del padrone di casa.

La soluzione del caso delle infiltrazioni d’acqua

Dunque, per venire al caso del lettore, se le infiltrazioni d’acqua che hanno causato i danni sia all’appartamento concesso in locazione, sia a quello del vicino, provengono da un tubo flessibile esterno all’impianto murario e non dalla rottura di tubi posti all’interno della muratura, a dover versare il risarcimento è unicamente il conduttore. È compito del conduttore, prima di riattivare l’impianto idrico, di fare tutti i controlli necessari sulla funzionalità del medesimo, trattandosi di un tubo flessibile visibile ed esterno alla muratura.


note

[1] Cass. ord. n. 18756/2018; Cass. sent. n. 21788/2015; Cass. sent. n. 13881/2010.

[2] Cass. sent. n. 24737/2007.

Autore immagine: depositphotos.com


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