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Locazione parziale immobile non frazionato: è legale?

28 Novembre 2020
Locazione parziale immobile non frazionato: è legale?

Sono proprietario di un immobile industriale di tre piani, categoria D7. Il piano terra l’ho già affittato con contratto di affitto parziale di immobile.

Poiché lo stabile ha due corpi scala, tramite i quali il primo e il secondo piano sono raggiungibili senza attraversare zone del laboratorio e magazzino del pianterreno, rendendo di fatto l’accesso ai piani non interferente con l’attività produttiva, ho intenzione di affittare gli uffici del primo piano e anche gli uffici del secondo piano a due aziende (che fanno solo ed esclusivamente attività di ufficio). Ogni piano che voglio affittare ha servizi igienici propri.

È possibile affittare per me gli uffici del primo e quelli del secondo piano, senza frazionare catastalmente l’immobile?

Il quesito può essere così riassunto: è legale una locazione parziale di immobile commerciale non frazionato, seppur costituito da locali totalmente separati e autonomi?

Va subito detto che, per quanto riguarda la locazione parziale di un immobile, non esistono definizioni né all’interno del Codice civile, né nelle leggi speciali. In sintesi, non esiste alcuna definizione legislativa di locazione parziale.

La nozione generica di locazione è contenuta all’interno dell’art. 1571 del codice civile, secondo cui la locazione è il contratto con il quale si obbliga una parte a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile, verso un determinato corrispettivo e per un determinato periodo di tempo.

Ciò premesso, sebbene la questione sia piuttosto controversa proprio per l’incertezza del dato normativo, a mio parere temo che, per effettuare la locazione parziale così come prospettata nel quesito, bisognerà procedere a frazionamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate impone infatti l’accatastamento di ogni porzione di fabbricato autonomo in grado di dare reddito proprio. Anche secondo l’art. 2 del Decreto Ministeriale 02/01/1998, n. 28, comma 1, l’unità immobiliare catastalmente rilevante è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Ai sensi dell’art. 40 del D.P.R. n. 1142/49, si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente.

Il problema che si pone, dunque, non è tanto di natura civilistica, quanto amministrava/fiscale. La legge sulla locazione (sia il Codice civile che le leggi speciali) non impone il frazionamento, purché l’immobile che si concede in locazione abbia i caratteri dell’autonomia.

I problemi potrebbero però sorgere dal punto di vista amministrativo/fiscale perché il proprietario, da quello che catastalmente è un unico immobile, ricava un guadagno molto maggiore effettuando molteplici locazioni contestuali sullo stesso.

Dunque, a sommesso parere dello scrivente, nonostante vi siano opinioni contrarie, secondo cui si può procedere a locazione parziale di immobile commerciale anche senza previo frazionamento, si dovrebbe invece procedere ad assolvere a tale adempimento, atteso che l’Agenzia delle Entrate impone l’accatastamento di ogni porzione di fabbricato autonomo in grado di dare reddito proprio.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate potrebbe rifiutare la registrazione di un contratto di locazione che non abbia riportato l’identificativo dell’immobile compreso di subalterno.

In sintesi, da un punto di vista civilistico il contratto di locazione potrebbe anche ritenersi valido (ammesso che l’Agenzia delle Entrate ne consenta la registrazione senza previo frazionamento); da un punto di vista fiscale, invece, una condotta del genere potrebbe far incorrere nei controlli dell’Agenzia e in conseguenti sanzioni.

Ovviamente, il frazionamento si ripercuoterebbe anche sul pagamento dell’Imu, maggiorato per via della divisione in tre cespiti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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