Condominio: maggioranza revisione tabelle millesimali

Il condominio ha conferito incarico a un geometra per la stesura di un preventivo per il rifacimento totale delle tabelle millesimali. Con assemblea si è convalidato il conferimento dell’incarico al geometra per le suddette tabelle con la maggioranza relativa di 430 mls.

Ho segnalato all’amministratore che, secondo me, la delibera per l’affidamento di un tecnico per la revisione delle tabelle dovrebbe seguire la stessa maggioranza per la finalità a cui si persegue, ovvero l’approvazione delle tabelle millesimali, che si avrà con il quorum del 2°c. art 1136 c.c. (voto favorevole, della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio). È vero?

Va innanzitutto ricordato che, secondo l’art. 69 delle disposizioni attuative cod. civ., la revisione o rettifica dei valori espressi nelle tabelle millesimali è possibile solo nelle ipotesi e con le maggioranze previste dal summenzionato articolo. In assenza dell’unanimità, dunque, le tabelle millesimali possono essere riviste, con applicazione della maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, codice civile, solo nelle seguenti due ipotesi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La delibera con cui il condominio affida a un tecnico l’incarico di rivedere le tabelle deve non solo essere adottata con le prescritte maggioranze, ma deve essere espressamente motivata con riguardo a una delle ragioni appena richiamate (quelle dell’art. 69 disp. att. cod. civ.).

In altre parole, la delibera assunta dal condominio deve indicare le cause che hanno portato all’incarico di revisione, precisando, ad esempio, la presenza di errori o di alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare che giustificherebbero la revisione a maggioranza come previsto dal citato art. 69.

Secondo il tribunale di Roma (sentenza n. 6353 del 21 aprile 2020), la decisione di affidare ad un tecnico la revisione delle tabelle, oltre a comportare una spesa per i condòmini, è certamente espressione della volontà dell’assemblea di procedere a detta revisione.

Nel caso affrontato dal tribunale capitolino, il verbale assembleare non dava atto che tale revisione fosse fondata su una «riscontrata esistenza di oggettive difformità delle tabelle vigenti dalla reale situazione dei luoghi o dal sopravvenuto mutamento della consistenza degli immobili per modifiche apportate dai condomini».

Per il Tribunale di Roma, la scelta discrezionale di revisionare le tabelle, in difetto dei presupposti delineati dal nuovo art. 69 disp. att. c.c., può essere operata solo dall’assemblea totalitaria e per questo la delibera è stata giudicata come illegittima.

Presupponendo che, nel caso esposto nel quesito, la delibera abbia dato ragione del conferimento dell’incarico (altrimenti sarebbe già di per sé viziata), passiamo ora alle maggioranze che occorrono per l’affidamento dell’incarico.

La risposta al quesito, in realtà, si evince già dalla summenzionata sentenza del tribunale di Roma: poiché l’affidamento dell’incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare le tabelle, la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all’art. 1136, comma secondo, codice civile, secondo cui «sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».

Alla luce di quanto appena esposto, confortati anche dal corretto richiamo alla pronuncia del tribunale di Bari (sentenza del 12 febbraio 2010, n. 505), si può affermare che l’amministratore sbaglia nel voler riferire il quorum necessario per l’approvazione del conferimento dell’incarico di revisione all’entità della spesa. La delibera non assunta secondo le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ., è pertanto illegittima.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva