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Imu: si paga se l’immobile è in comodato d’uso?

28 Novembre 2020
Imu: si paga se l’immobile è in comodato d’uso?

Nel 1999, è deceduta mia moglie. Fino al 2014, ho continuato ad abitare nella casa di famiglia che era mia per metà. Nel 2014, ho cambiato residenza, anche perché sono andato a convivere con una donna, contemporaneamente ho concesso a mia figlia la mia metà in comodato d’uso.

La società che si occupa per conto del Comune di riscuotere l’Imu mi contesta il pagamento di 1/2 ridotto a metà per avere concesso alla figlia il comodato d’uso, asserendo che il pagamento spetta interamente a me per intero, come se fosse seconda casa perché dove sono residente è sempre mia assieme a mia figlia in quota. Cosa mi consigliate?

La riduzione Imu in caso di comodato gratuito registrato a favore di discendente in linea retta di primo grado si applica anche se il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, è in possesso di un altro immobile adibito ad abitazione principale, purché nello stesso Comune (ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

In pratica, per usufruire dell’agevolazione (riduzione al 50%) come prevista dalla legge è necessario rispettare le seguenti condizioni:

  • il contratto di comodato gratuito deve essere registrato;
  • il comodante, oltre all’immobile adibito ad abitazione principale, deve possedere un solo immobile in Italia;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
  • l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale.

Per maggiore comodità, si riporta la normativa di riferimento, contenuta nel comma 747, articoli 1, della legge n. 160/2019, che alla lettera c) prevede la riduzione della base imponibile al 50% «per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori».

Seppur nel rispetto dei requisiti sopra elencati, è previsto l’obbligo di pagamento in misura intera dell’imposta nei seguenti casi:

  • comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9);
  • proprietari di 3 o più immobili ad uso abitativo;
  • prima e seconda casa situate in due comuni differenti;
  • residenza in un Comune e seconda casa ubicata in un comune diverso;
  • proprietari di immobili residenti all’estero;
  • immobile concesso in comodato d’uso gratuito non adibito ad abitazione principale dal comodatario;
  • contratto di comodato d’uso stipulato tra nonni e nipoti.

Probabilmente, il Comune ha avanzato la contestazione poiché il comodante risiede in Comune diverso da quello in cui c’è l’immobile dato in comodato, oppure perché l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non è adibito ad abitazione principale dal comodatario.

A tal proposito, è appena il caso di ricordare che, per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini dell’Imu e della Tasi, è necessario che il suo possessore e il suo nucleo familiare, allo stesso tempo:

  • vi dimorino abitualmente;
  • vi abbiano la propria residenza anagrafica.

Tirando le somme, alla luce di quanto è possibile desumere dalle informazioni contenute nel quesito, se il Comune contesta il fatto che il comodante risiede in Comune diverso da quello in cui c’è l’immobile dato in comodato, oppure che l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non è adibito ad abitazione principale dal comodatario, allora ci sarà poco da fare: l’Imu andrà pagata per intero. In caso contrario, sarà possibile contestare l’accertamento.

È possibile tentare un ricorso in autotutela da rivolgere direttamente all’ente comunale. Il rimedio ultimo sarebbe il ricorso alla Commissione tributaria provinciale, entro sessanta giorni dalla notifica dell’accertamento.

Il consiglio è di tentare dapprima un ricorso in autotutela, per il quale si può agire senza avvocato, semplicemente inviando una raccomandata a/r oppure una pec al Comune, ovvero protocollando a mani. Tale tipo di ricorso non costa nulla.

Nel caso di silenzio o di diniego espresso, si potrà valutare la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria tributaria, ma solo se sussistono le condizioni per un possibile accoglimento: come detto nel corso della consulenza, infatti, se l’accertamento del mancato versamento si dovesse basare su una delle ragioni sopra descritte, fare opposizione sarebbe vano.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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