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Locazione: risarcimento danni conduttore

22 Novembre 2020
Locazione: risarcimento danni conduttore

Inadempimento del contratto di affitto e sfratto del conduttore: il semplice fatto di aver ottenuto la restituzione dell’appartamento non esclude un ulteriore danno per il locatore. 

In un precedente articolo, dal titolo In quali casi si può mandare via l’inquilino, abbiamo scoperto che l’affitto può essere interrotto non solo per morosità o per scadenza del termine. Tutte le volte in cui non vengono rispettate le clausole della locazione è possibile, non solo procedere alla risoluzione anticipata del contratto (con conseguente sfratto del locatore inadempiente), ma anche alla richiesta del risarcimento del danno. 

Il caso più frequente è dato dal mancato rispetto del regolamento condominiale da parte dell’affittuario o da un utilizzo dell’appartamento non conforme a quanto pattuito. In tutti questi casi di anticipata risoluzione della locazione, è dovuto dal conduttore il risarcimento danni in favore del padrone di casa. 

Ma a quanto ammonta tale risarcimento? La questione è stata analizzata dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Alla Corte è stato chiesto come quantificare il danno che il locatore subisce a seguito dell’anticipato scioglimento del contratto causato da un comportamento colpevole del conduttore. Ecco qual è stato il parere espresso dai giudici supremi.

Immaginiamo una persona che prenda un appartamento in affitto. Nel contratto da questi sottoscritto è previsto l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale e di non tenere comportamenti che possano recare molestie ai vicini di casa. Invece, il conduttore è una persona molto rumorosa: alza il volume della tv e dello stereo anche durante le ore notturne. Perciò, sia lui che il locatore ricevono lamentele da tutto l’edificio, ivi compreso dall’amministratore.  

A questo punto, il proprietario dell’immobile decide di avviare una causa contro il conduttore per ottenere la liberazione dell’immobile e lo scioglimento del contratto per inadempimento. Insieme alla restituzione dell’appartamento, chiede anche il risarcimento dei danni da anticipata risoluzione del contratto. Risarcimento che quantifica in misura pari ai canoni di locazione ancora in scadenza e che avrebbe riscosso se il contratto fosse proseguito regolarmente. È giusta la sua richiesta?

La risposta fornita dalla Cassazione è affermativa. In caso di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore, il danno da risarcire è rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento. Non rileva il fatto che il locatore abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile, perché questa, finché non viene locato di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio non può rappresentare (o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti) un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile.  

La pronuncia ci appare estremamente interessante perché, con essa, la Cassazione si distanzia da un proprio precedente orientamento con il quale si era sostenuto l’esatto contrario [2], ossia che la riottenuta disponibilità della casa da parte del locatore può di per sé considerarsi un vantaggio, per essere questi libero di locare, abitare o anche trascurare il bene che gli sia stato riconsegnato anticipatamente rispetto alla data di fine della locazione previsto nel contratto. Il che escluderebbe la possibilità di chiedere un ulteriore risarcimento del danno.

Secondo la nuova interpretazione, seppur è vero che è nella libertà del proprietario dell’immobile scegliere se utilizzare per sé o non utilizzare affatto l’appartamento, è anche vero che tali scelte non hanno lo stesso valore economico di una locazione. Peraltro non è facile, al giorno d’oggi, trovare un nuovo inquilino cui affittare l’immobile. Dunque, se il bene era destinato all’uso investimento, la riottenuta disponibilità dello stesso, a seguito dello sfratto, non implica un vero e proprio vantaggio se poi non viene “messo a reddito” con un nuovo contratto di locazione. 

Pertanto, se il proprietario (o chi aveva la disponibilità del bene) non consegue l’interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene.


note

[1] Cass. sent. n. 8482/2020 del 5.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 1426/17 e n. 27614/13.


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