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Spese condominiali defunto

23 Novembre 2020
Spese condominiali defunto

Chi paga le bollette del condominio quando l’inquilino muore e, al suo posto, ci sono gli eredi?

Nel momento in cui muore il proprietario di un appartamento in condominio, l’immobile passa in successione. In questa fase, nessuno può essere ritenuto proprietario del bene fino a quando non interviene l’accettazione dell’eredità, accettazione che ha effetto retroattivo e decorre dal decesso del precedente titolare.

In questa forbice temporale, chi paga le spese condominiali del defunto e secondo quali proporzioni?

Ci sono una serie di dubbi da chiarire. Il primo tra tutti è se il semplice chiamato all’eredità – colui cioè che ancora non ha accettato l’eredità – debba pagare o meno le spese condominiali lasciate in arretrato dal defunto. E poi: in presenza di più eredi, quanto deve pagare ciascuno di questi? Se un coerede non paga le spese condominiali può il condominio rivalersi sugli altri? Ultimo problema: qual è la sorte dei debiti maturati con il condominio dopo l’accettazione dell’eredità? 

Di tanto parleremo nel seguente articolo. A tal fine, dobbiamo operare un’importante distinzione tra le quote condominiali non versate dal defunto prima della sua morte, che costituiscono quindi debiti dell’eredità giacente, e quelle invece non versate dagli eredi, una volta divenuti tali, dopo la morte del precedente titolare.

Ma procediamo con ordine.

Chi deve pagare le spese condominiali?

Iniziamo con le quote condominiali non versate dal precedente proprietario dell’immobile finché questi era ancora in vita e che, pertanto, sono divenute dei “debiti”. Come noto, i debiti del defunto si trasferiscono agli eredi, ivi compresi quelli con il condominio. Pertanto, obbligati a pagare le quote condominiali per le mensilità anteriori al decesso del proprietario sono tutti coloro che accettano l’eredità. 

L’accettazione dell’eredità è il momento in cui il debito si trasferisce dal defunto all’erede. Prima dell’accettazione dell’eredità, il condominio non può pretendere il pagamento da uno dei familiari del defunto. Ma nel momento in cui questi accettano l’eredità sarà necessario pagare tutti gli arretrati sino ad allora maturati. Ciò perché l’accettazione ha effetto retroattivo, ossia decorre dal giorno della morte del precedente titolare del bene.

L’accettazione dell’eredità può essere non solo espressa ma anche tacita (si pensi alla vendita di un bene ereditario o al prelievo dei soldi dal conto corrente del defunto).

Il condominio non può presentare un decreto ingiuntivo, per il pagamento delle quote condominiali nei confronti di chi non ha ancora accettato l’eredità. Ma se durante il giudizio di opposizione l’erede accetta l’eredità, allora il debito va pagato [1].

Come si dividono le spese condominiali tra più coeredi?

Le spese condominiali maturate prima della morte del titolare dell’immobile si dividono tra tutti gli eredi in base alle quote di ciascuno di essi. Lo dice l’articolo 752 del Codice civile a norma del quale «i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto».

Questo significa che il condominio può agire nei confronti degli eredi limitatamente alle rispettive quote e non per l’intero debito. Quindi, se uno dei coeredi non paga la propria quota, gli altri – che invece hanno regolarmente pagato le loro – non rischiano alcunché. Il condominio non può rivalersi contro di loro.

Diversa è invece la sorte delle spese condominiali maturate dopo la morte del proprietario. In tal caso, non parliamo più di debiti del defunto che, come detto, si trasferiscono agli eredi pro quota. Al contrario, si tratta di debiti connessi alla proprietà del bene che gravano quindi su tutti gli eredi dal momento in cui sono diventati tali (ossia dall’accettazione dell’eredità che, avendo effetto retroattivo, decorre dal giorno dopo della morte del proprietario del bene).

Dunque, per le quote condominiali scadute dopo il decesso del proprietario, il debito è solidale tra tutti i coeredi, ossia grava su tutti loro non solo in proporzione alle rispettive quote ma per l’intero bene. In buona sostanza, fino a quando l’appartamento non viene diviso o venduto, gli eredi sono responsabili per l’intero. Questo significa che se uno di loro non versa la propria quota, il condominio potrà agire contro gli altri. 


note

[1] Trib. Bergamo, sent. n. 1597/2020. Questo perché «nel caso in cui la legittimazione di una delle parti, pur assente all’atto di proposizione della domanda, sopravvenga nel corso del giudizio, il procedimento può proseguire fino all’emissione della decisione, dato che la legittimazione ad agire e a contraddire, rappresentando una condizione dell’azione, non può subire limitazioni temporali, sicché è sufficiente che essa sussista al momento della decisione» (Cassazione 26769/2014).

In secondo luogo, il procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo «instaura un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l’ingiunzione sia stata legittimamente emessa ma deve procedere ad un’autonoma valutazione di tutti gli elementi offerti sia dal creditore, per dimostrare la fondatezza della pretesa fatta valere con il ricorso, sia dell’opponente per contestarla» (Cassazione 8954/2020).

Infine, «non è necessario che la parte che ha chiesto l’ingiunzione formuli una specifica ed espressa domanda di pronuncia sul merito della pretesa creditoria, essendo sufficiente che resista all’opposizione e chieda conferma del decreto opposto» (Cassazione 14486/2019).

Quindi se il chiamato accetta l’eredità durante l’opposizione a decreto ingiuntivo, è pur vero che il decreto opposto deve essere revocato poiché emesso quando il chiamato non aveva ancora acquisito la qualità di erede e nuovo proprietario dell’immobile. Tuttavia, a fronte dell’accettazione dell’eredità in corso di opposizione, la legittimazione passiva del chiamato è sopravvenuta prima della sentenza, e dunque il Tribunale non può che condannare il nuovo condomino al versamento degli oneri.   

Autore immagine: depositphotos.com


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